媒体特约专家释疑 许总发表楼市高见 近来，随着“国十条”的出台，房地产市场终于发生了质变，如何面对？对策何在？未来判断？行业一片慌张…… 应媒体特约，许仰东董事长以独特的视角和判断力，发表了一系列高见……     

          5月20日 新民晚报  上海地产                   《应理性面对调整》 国家房产调控政策出台后，无论是产业界，还是购房者，都出现了许多非理性的想象。购房者期待着大幅跌价后入市捡便宜货，开发商在重复前两次调控出现的报复性价格反弹。这两种完全不同的政策解读，正导致年内成交量迅速萎缩的市场局面。 一个政策，两种解读。各有各的理由，但这并不是调控政策所期待的。 前两次房产调控，出现后期报复性房价反弹，继而再出台调控政策，从某种意义上讲，对政府、对产业、对购房者都带来伤害。其中，以非理性认识调控是一大祸害。 此次调控已透露，后期或许仍会有更严厉的有关措施跟进，或许也表明本轮调控的决心，或许也是出于某种无奈。我认为，有三个观点应得到关心和重视。 一是房价跌得越深越好。近期有人预测今年房价必跌30%，认为显示调控力度的标志，是以跌价来衡量的。这种心理在影响着市场，其结果会与政策调控要求相反。成交量过于压抑的背后，正在本应正常的刚性需求积压，这种不正常的积压是对短期房价大幅下降造成的，一旦房价并非期望的大幅下跌，又会导致突发性需求，形成驱动房价报复性上涨的市场基础。这种教训已经在前两轮调控中非常深刻。 二是房地产业对调控非理性预期的“博弈”。不少开发商在这轮调控中有较好的资金准备，以“度过难关便可拨云见日”的短期习惯面对调控，一味参照曾经有过的调控“经验”，期待反弹入市。应该看到，这轮调控的力度、深度、广度都有别于以前。如何按照正常的产业发展、企业发展，理性对待市场，改变以“博”求“利”的心态。 三是多方应对合理的房价波动。刚性购房者不应被房价大跌的猜谜式预言影响，按照自身需要合理入市购房，开发商也应面对过于上涨快速的房价，合理下调价格，促进市场流通。一味坚守价格，必定会导致“集体大逃亡”。当前，急剧下降的成交量，并不是政策所指，也会埋下新的矛盾。 政策的理性，市场的理性、产业界的理性，在目前的状态下，显得比任何时候都需要。

          5月21日 新闻晨报 地产星空                            《不 要 猜 谜》 最近，有关房价跌幅的议论很多，有人说今年房价只跌10%，也有人说跌20%，还有人猜跌30%，地产调控政策背后，成为了一场猜谜游戏。 这不是件好事。 房价是个十分敏感的话题。不同人群看法不同，期望不同，这是不争的事实。此次调控，政策所指确实是要抑制过快上扬的房价，但抑制并不是房价越低越好，并非是跌深就是调控效果明显。因为房价涉及的不仅仅是房地产业，其影响面已远远超出传统的买卖关系。 缺乏依据的跌价猜测，会引起另一种混乱。前几次调控出现报复性价格反弹，就是因为市场违背了政策，忽热忽冷，反而伤害了政策调控的严肃性，也伤害了市场。最近不少专家反复提示，如何实现较长时间的房价稳定政策，以免发生过冷过热的现象。 猜测房价决定如何应对政策，也会导致开发商对市场不正常“博弈”。近期，有不少消息表明，房地产开发商依然因为短期资金面不缺而抱着“捂盘”心理。期待价格低潮过去，有价格反弹时出手。这种心理恰恰违背了政策调控的根本目的，也为重复前两轮调控房价报复性反弹制造了市场条件。 因为地价在不断上扬，所以房价必定会涨，因为土地市场紧张，所以市场供不应求的局面必定存在，房价不可能被长期打压。这种传统认识观念的延续，不可能真正意义上使房地产产业有长期、健康、稳定的发展。“度难关”的短期对抗政策的心理，变成一种集体行动，调控的目的，只能是短期的。 有关部门目前透露，会有更严厉的政策出台。可以相信，本次调控会有别于前两轮政策调控。因此，当前急需的是要逐步让房地产企业以产业发展对待市场，以中长期发展去着眼房价涨跌。以房价大跌的单一愿望理解调控，有失偏差。 房价应该得到合理的抑制，但市场流量迅速萎缩，把本应存在的刚性需求因跌价后抑制过长时间，会产生不良后果。

         6月10日 新民晚报  上海地产                      《市场“变脸”成定局》 今年国家对房产实现调控新政以来，关注、猜测、预言者不断。不少人把本轮调控的走势与前两次调控进行经验性的类推，期望着不久会有新一轮反弹。甚至有人推测：今年四季度上海房产市场价格会回暖。 我认为，今年房地产市场“变脸”成定局，市场价格总体下行趋势有可能成为市场“拐点”。 从调控政策的深入来看“国十一条”以后，中央及地方正以金融、税收等有效手段，逐步凸现本轮调控的决心，并越来越深入市场，目的是抑制投资、打击投机、打压房价。近期关于土增值税预征比例提高、二套房定义、放贷比例、利率提高等方案的推出以及房产持有税的讨论，都体现出“国十一条”后调控房地产市场政策的逐步深入，并直接影响到后期房地产市场的价格变化，甚至产生了对房地产业总体格局的影响。可以预计，以“国十一条”相匹配的其他有关政策在后续似有推出的可能性。 从市场流量来看，本轮政策推出后，虽然近两个月来，从市场成交的直接价格变化来看似较平静，但“流量决定价格”的前奏已经出现。上月，上海商品房成交创近六年来市场新低，已说明买卖双方处于强烈观望期。成交流量的严重萎缩，并非是国家调控房价的目的，但其下一轮走势，必是会影响到市场价格。相信，这种市场低成交格局持续在六、七月份中出现，八、九月中势必会导致市场成交价“变脸”。 从买卖双方心态来看。买卖双方面对调控后市场发生的前期效应，心态各不相同。买方持币观望的目的是期待房价下跌，而且不是小跌入市。所谓的刚性需求，也不会急于在政策调控和市场走势并不明朗的时期入市，所以买方处于持币、待购、观望的有利地位。卖方处于观望价格走势、期待调控政策平稳、甚至梦想市场反弹。从五月份新盘开盘量严重减量可以看出，开发商在压库等待。虽然恒大地产打折风没有引起市场降价风，但随着市场成交量的僵持，上市公司因为年内计划要求及部分资金流短缺，房产企业势必会先期促销，必定会导致市场价格下滑。房地产企业价格同盟的可能性不复存在。 因此可以预测，今年的二季度市场观望、流量下挫，三季度价格动荡、流量萎缩，四季度促销拉动价格下行的走势已难以改变。多种信息合成的走势表明：房地产市场价格年内总体下行15%-20%的走势已难改变。期待市场快速回暖、价格反弹可能仅仅是卖方市场的自我安慰。