许总论谈：“房市今年的走势”

      系列一：上海楼市“内火”依旧                                                                                                     2010年上海楼市在政策调控、需求旺盛、供应适度的多种因素背景下，正逐步呈现“中价行情”的基本特点。今年申城楼市“内火”依旧。     据最新成交统计，今年一二月份，外环内的供需分别为1:1.07及1:1，这一信息表明，市场“内火”行情仍将持续。上海楼市“内火”行情源于目前市场层面的四个因素：一是需求特征指向明确。当核心城区房价相对较高，而外环外物业总体配套仍未完善的特殊背景下，中价及中偏高价物业成为刚性置业者的首选。另一方面，看好上海楼市的投资者，也正把投资目标转向价格相对合理，风险较小的中价物业，这种需求特征在短期都很难改变。     二是供应结构仍有潜力。上海外环内物业前几年挂牌的土地量仍然有放量进入。在2009年上海房市价格普涨刺激，众多开发商正抓紧项目上市，今年中价物业主要依旧分布在外环内，各区域均有较大体量上市，如普陀区的“名品城”住宅区，闸北区的“明园森林都市”等均会为中高价物业输送年度有效供给量，这些物业上市单价基本会复制去年底的价格线。从房市政策面看，今年政策调控不会把重点落到中价房区域，因此，上海楼市2010年中价房市依旧会较为活跃。     三是新生购房群落增加。年内，“新上海家族”的购房群会出现行情。上海世博会期间，全国各地人群会历史性接触上海，上海城市形象吸引力继续提升，不少“新上海人”会借助外力支持参与房产消费，其次，也会诞生一股有购房能力的外来阶层安置上海，成为“新上海家族”。近期有关机构的一项统计表明，首付60万至90万元，总价在300万元以内的居住物业，成为“新上海人”的首选。这些有效需求会较集中在外环以内的物业。     四是置业习俗惯性巨大。求合适实惠、图居住面子、能方便工作的“上海式购房习惯”惯性巨大。特别是以出售旧房，补贴置业者的容量仍不容忽视，而这一层面的置业者大多把目光主动放在中价盘市场，也就是以中环内外为首选。

     系列二：房价渐入“温柔期”                                                                                                         

上海之春房展会观思  刚刚结束的上海之春房展会，作为今年楼市的风向标之一，透露出一个信息：在国家对房地产进行宏观调控的大背景下，上海房产供需开始市场博弈，去年房价超常规上扬的惯性得到调整，房价已进入市场“温柔期”。     卖方对市场预期看好，但房价计划狂涨不再。本次房展上，大多数开发商以推展项目为主，求客户流量、探价格底线。许多开发商一方面对自身物业价格信心十足，另一方面又未公布开盘房价。这种较为谨慎的方式说明，卖方市场对房价趋稳的心理准备已形成。买方入市准备较强，房价走势影响决策。从本次房展会上看，上海刚性置业者为主流，由于去年房价一路上扬，许多购房者今年入市准备心理充分，但年内房价走势会直接影响入市行动，客户采样信息表明，有七成购房者认为：一旦房价平稳，会有参与房产消费的意愿。这说明主流买房市场对价格认识已趋向理性。     市场有效供需矛盾，房价适度上扬仍具机会。本次房展会上，以外环外、周边物业唱主角，较前几年房展会相比，促销物业较少。这一现象说明，今年市场有效供给仍然局部不足，供需双方对房价认识已有“缓冲带”，如果卖方不求暴涨行情，买方有适度涨价心理准备，今年上海房价适度上扬的走势会逐步形成。     上海房价进入“温柔期”，是一个很好的开局。这是政府、房地产业及购房者都期待的。房价暴涨会激发多层次的矛盾，而暴涨也不合当前市场规律，买卖双方要珍惜上海房市的“温柔期”，2010年上海楼市才会和谐！