住宅市场数据篇     住宅商品房当月供应面积：97.1万平方米     住宅商品房当月成交面积：60.3万平方米     住宅商品房当月成交套数：5675套     住宅商品房当月价格：11457元/平方米 一、住宅商品房（不含动迁房）整体情况分析     1、7月份，住宅新增供应继续保持小幅增加，达97.1万平方米。     7月份，住宅的新增供应量保持平稳，为97.1万平方米，较上月小幅减少了2.8%，但与2007年同期相比，则减少了39.3万平方米。从近3个月的新增供应量来看，住宅的整体供应呈现较为稳定的局面，供应量的稳定也有助于促进成交量的走稳，下半年住宅的新增供应量有存在进一步放大之势。     2、7月份，受高温季节影响，住宅成交量有较大回落。     本月住宅的成交量为60.3万平方米，较上月减少了30%，减幅较大，成交量的大幅减少，主要还是受到高温季节的影响，部分需求者考虑延期购房，此外，市中心豪宅本月成交量的下降，也是整体住宅市场成交量减少的一个原因。尽管本月天气因素影响了住宅市场的去化，但从影响的幅度来看，显然远远大于去年同期水平，2007年7月的成交量仅较6月份减少了11%，这一数据，也反映出今年的房地产市场走势除了受到一些客观因素影响外，其内在的有效需求也大大减少。     3、本月住宅整体市场供求差距进一步拉大，新增供求比为1：0.62。     本月，住宅市场的新增供求比为1：0.62，供求差距进一步扩大，市场弥漫着浓浓的供大于求氛围，由于本月新增供应保持平稳，但成交量大幅下降，所以导致了供求关系拉大，目前已经连续两个月出现了供大于求的局面，气温对楼市的影响预计还将持续1-2个月，因此这段时间的供求差距对下半年的楼市走势存在不利影响。     4、随着豪宅成交的放缓，全市住宅成交价格也大幅回落，为11457元/平方米。     本月全市住宅的成交价格为11457元/平方米，较上月相比下降了31%，降幅如此巨大，主要是上月翠湖天地嘉苑8万多元每平方米的房源集中成交近百套所致，而本月随着豪宅成交的放缓，全市住宅成交价格也回落至此前水平。从总体价格来看，本月的价格水平除了豪宅个案成交减少这个特殊因素外，整体价格也出现了下降，本月出现了不少楼盘打折销售情况，如浦东的万科中林苑、闸北区的大华阳城等楼盘成交均价均呈现下降现象。     5、7月份，住宅市场的主力成交面积段仍为70-90平方米。     从各环间的成交面积段来看，本月70平方米以下的小户型房源各环线的成交量均出现减少。外环外的70-90平方米的面积段成交量仍然呈现上升趋势，内外环间的70-90平方米的面积段明显减少，已降至732套。     而120-140平方米和140-180平方面积段的房源成交量的最大变化是内环内和内外环间的成交量较上月相比出现较大减少。     其余180平方米以上的房源，由于本身每月的成交量就较小，所以变化并不明显。     二、住宅市场环间成交情况分析     1、7月份，外郊环成交量所占比重加大，达50%。     本月各环间成交面积同上月相比，中外环、外郊环以及郊环外三个区域的成交面积的比重均有所放大，其中，外郊环的成交面积为30.3万平方米，所占比重达到了50%。主要是由于宝山、奉贤、浦东等区的成交量放大所致。     内环内和内中环的成交量所占比较均较上月相比有所减少，其中内中环，成交面积为5.9万平方米，占全市住宅总成交的10%，较上月减少11%。本月内环内成交面积为4.3万平方米，其所占的比重相对较少，为7%。     2、郊环外成为唯一量价齐涨的环线     本月多数环间的成交情况均出现了量价齐跌的现象，其中，内中环的成交量减少最为明显，成交量仅为5.9万平方米，较上月减少了67%。其次是内环内，共成交了4.3万平方米，减幅为54%。其余中外环和外郊环的成交量也均出现减少，减幅分别是12%和24%。     本月成交量唯一保持上升的环线是郊环外，该环线本月共成交了9.5万平方米，较上月增加了23%，成交较好的楼盘主要有嘉定的保利家园、保利海上五月花城，宝山的嘉诚国际花园、美兰湖颐景园，青浦的吉富绅花园以及金山的创欣名苑。     3、个案影响内环内成交均价大幅下跌     从本月各环间的成交价格来看，内环内、内中环、中外环以及外郊环的成交价格均出现不同程度的下跌，其中，内环内的下跌幅度最大，下跌了36%，为26572元/平方米，内环内成交价格的下跌主要还是由于卢湾的翠湖天地嘉苑本月成交量放缓所致，由于内环内的成交量一直偏少，因此个案左右整个环间走势的现象时有发生。其余内中环、中外环、外郊环的成交均价分别下跌了9%、14%和13%。     本月郊外环随着成交量的再度上升，价格也随着持续上涨，本月价格达到了6892元/平方米，较上月上涨了10%，主要是由于南汇、嘉定等区域一些郊外环楼盘的成交价格出现上涨所致。     三、区域供应成交情况     嘉定区供应集中放量，宝山区继续维持较高成交     2008年7月份排在全市新增供应量前三位的是嘉定、松江和宝山三个区域，分别为17.2万平方米，16.5万平方米和13万平方米。嘉定区的新增供应主要集中在江桥板块和南翔镇板块，，本月上市的楼盘是金地格林风范城、汇丰沁苑、嘉城、嘉华居以及保利家园。而松江区供应量较分散，松江新城、老城、九亭等板块均有供应，本月一共有7例楼盘面市，供应量较大的楼盘有荣御景苑、贝尚湾园和维罗纳贵都。     本月全市19个区域中，有10个区域的供应量较上月相比出现增加，增幅较大的分别是嘉定、松江、闵行等区域；有8个区域出现减少，其中浦东新区减幅最大，较上月减少了15.2万平方米。几个月无动静的静安区本月也新增供应量4.7万平方米，主要放量的是君御豪庭和远中风华园的新增房源。此外徐汇、卢湾、崇明3区域为零供应。     从成交情况来看，宝山、松江、浦东是本月成交量排在前三位的区域，成交量分别为9.2万平方米、9.1万平方米和8.5万平方米。表现较活跃的板块有宝山的上大板块和奉贤的南桥板块以及嘉定的新城板块。本月全市19个区域中，仅5个区域的成交量呈现增加，其中，松江、金山、奉贤三个区域的增幅较大，其余14个区域呈现出成交量减少，减幅量最大的为长宁，减少7万平方米，减少幅度达81%，主要是由于御翠豪庭本月成交51套，比上月减少成交216套，天山怡景苑本月成交27套，比上月成交减少358套；卢湾减幅也高达77%，主要是由于8.5万元/平方米的翠湖天地嘉苑本月成交19套，比上月减少80套。     从成交价格上分析，本月成交价格呈现上涨的区域仅有4个，其中价格涨幅最大的是长宁区，为13%。成交价格呈现下跌的有15个区域，其中下跌幅度最大的是浦东新区，本月成交均价为15133元/平方米，较上月下跌了26%，主要是由于本月浦东郊环外的成交量比重较大，影响力整个区域成交均价下跌。