200亿外资抄底上海楼市 下半年交易量将走高     外资入沪的动作令正处观望期的上海楼市更加扑朔迷离。     6月30日，戴德梁行发布最新统计数据，今年上半年，外资在沪的房产大宗交易总额约为人民币97亿元。无论是整体收购案的数量还是价格，与往年相比毫不逊色。“外资对上海楼市的热情并未减弱，不仅收购写字楼，而且已经涉入住宅的交易。预计下半年的交易量只会走高，保守估计，今年整年的外资收购交易总量将达到人民币200亿元。”戴德梁行投资部华北区董事叶建成说。     抄底良机？     虽然当前许多业内人士看空上海楼市，但仿佛恰是海外资金抄底的最佳时机。不仅一如从前进入商业项目，而且频频涉猎住宅市场。今年上半年，首先是高富诺购买位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总价12亿元；紧接着，韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元。     分析人士指出，目前上海楼市交易量徘徊不前，市场观望氛围浓厚，许多开发商为加快销售速度，甚至开始整幢抛售物业，而这正是海外投资机构接盘的好时机。“一方面，价格上还具备一定的弹性空间，另一方面，经过海外投资机构的再包装，物业升值空间更大。” 事实上，不仅海外投资机构有抄底楼市的意图，许多有外资背景的开发商亦有同样的考虑。恒隆地产主席陈启宗对记者表示，恒隆地产正计划投资400亿港元于内地的18个项目，并“争取在2009年前将这些项目拿下。”陈对于恒隆地产的现金流颇为自信。在信贷紧缩的当前，内地房企资金压力极大，恒隆地产便摩拳擦掌积极布局。     转型股权投资     从3年前外资进入上海楼市至今，可以见到，外资的操作运营方式壮大了中国投资市场，并且逐步让上海形成了稳定持续的房地产投资环境。     要使得收购的物业增值，外资机构并不仅是“坐享其成”，更多地是以国际化的管理理念与运营方式提升物业本身的价值。相对几年前上海写字楼散卖的方式，目前的整体出售给项目的价值提升留有较大的空间，并且拓展了整个投资市场。     鉴于当前上海住宅市场处于价格拉锯的阶段，在外资的海外股权交易中，银行对于该市场的交易相当谨慎，对项目资质的要求较高，且融资额度不大，一般为50%~60%。而商业地产的未来前景依然乐观，买方的融资相对比较容易。