别墅市场数据篇 别墅当月供应面积：25.84万平方米 别墅当月成交面积：17.46万平方米 别墅当月成交套数：762套 别墅当月价格：独立24967元/平方米，联体16297元/平方米 别墅今年累计供应面积：81.8万平方米 别墅今年累计成交面积：70.03万平方米 别墅今年累计成交套数：2762套 一、别墅新增供应大幅增加，联排别墅占绝对主力     6月份，别墅新增供应量达到了25.84万平方米，在上月基础上再度放量，增量达2.1万平方米，这一数值与去年同期相比，更是增加了15.49万平方米，也是自去年同期以来新增供应量最多的一个月。结合上个月的数据看，可以比较明显地看出今年别墅的供应量较去年大幅放量，整个二季度新增量较去年同期上升了15.82万平方米，由此造成市场上别墅供应各区域全面开花，别墅之间竞争压力加大。     通过与去年同期相比，可以发现，今年在别墅供应增加的基础上，别墅市场已经处于了供大于求的情况，结合二季度的成交数看，共成交了46.05万平方米，但与去年二季度的94.89万平方米的去化情况相比，显然落差较大。分析原因，除了宏观经济的影响与房地产走低的影响之外，别墅新增供应量集中上市也是一大主因。由此可见，在相对去年较低速度的去化下，后续别墅市场将面临去化的较大压力。从去年同期的供不应求到今年的供大于求，尽管别墅有着稀缺优势等多种利好，但整体的市场环境仍然对别墅物业产生着较大的影响。     独立别墅方面，新增量约3.92万平方米，供应量相对稀缺，甚至低于去年同期水平。     联排别墅方面，新增量约21.92万平方米，从而成为供应的主力。这也是今年供应与去年供应完全不同的特点之一，联排别墅正成为别墅市场的供应主力，这一方面是受到土地供给的影响，另一方面，也与开发商对于项目的定位有关，在别墅较好前景的判断下，近郊区域的开发商将视角都投向了中端别墅的开发，从而造成了今年联排别墅大幅放量的局面，自然，市场去化压力增加也在意料之中了。 二、别墅成交低于去年同期，上月新盘本月发威     6月份，别墅成交面总面积为17.46万平方米，较5月份再次增加了2.51万平方米，尽管这一数值使得别墅市场保持着持续的成交趋势，但这一数值与去年同期相比，只及到一半水平。就此而言，别墅市场也与近期的房地产整体市场一样，处于较低的成交走势。这一方面是受到今年整体宏观经济形势的影响，比如股市的暴跌、上半年自然灾害影响，另一方面，则是房地产整体市场的低迷也影响了一部分别墅客户，加上二季度以来大大高于去年同期的别墅供应量，特别是大量联排别墅的上市，从而使得别墅市场的去化压力进一步加大，一定程度上也影响了客户的选择。            独立别墅成交5.08万平米，基本持平于上月水平     独立别墅方面，6月成交了5.08万平方米，基本上保持了上个月的成交水平。而在6月独立别墅供应减少的背景下，别墅相对稳定的去化率表明了独立别墅的较强竞争力。而从成交区域看，青浦本月成为成交的主力区域，中海翡翠湖岸别墅成交了41套，作为5月末推出的主力新盘，中海翡翠湖岸以其较好的市场口碑、较具竞争力的产品、较长时间的客户积累奠定了其市场表现，成为本月成交量最大的楼盘。此外，朱家角康桥水乡也成交了9套，两案共成交1.31万平方米，而整个区域成交了1.7万平方米，占独立别墅成交的33％。         联排别墅成交增加，后续竞争趋向激烈     联排别墅方面，成交了12.38万平方米，较5月份出现较高增长，增幅达到了35％。基本接近于去年同期成交水平。联排别墅的成交放量一方面与本月较大的新增供应量有关系，另一方面，传统区域的松江、青浦等区域的联排别墅本月有较高比重的成交。如松江的南都白马花园成交了44套，依云听香园成交了38套，中信泰富朱家角新城成交了25套等等，这些楼盘较好的成交量都推动了区域成交量的攀升。从联排别墅的成交情况看，也是上月的新盘有较好的表现，如青浦的中信泰富朱家角新城。而最引人眼球的则是浦东优豪新园的大幅成交，其成交106套，成交了1.81万平方米。作为浦东的新近主力楼盘，该案较为合理的面积设置、每平方米17000元左右的价位都具有较强的竞争力。     但是从联排别墅供应与成交比来看，联排别墅供大于求的现象已经存在，尽管作为一种稀缺产品，但由于其较高端的产品定位，其客户面是相对偏窄的，在目前整体经济形势相对偏紧的情况下，联排别墅将面临较激烈的市场竞争，如何把握好产品特点，以及充分利用各自产品的优势将成为开发商制胜的关键。 三、别墅价格趋向稳定，整体水平迈入新台阶     独立别墅月成交均价再度加落，基本体现当前价格水平     6月份，独立别墅成交均价为每平方米24967元，较上个月再度加落，减幅15％。而与去年同期相比增幅则达到了35.4％。数据表明独立别墅在经过近一年的发展，价位水平整体上升了一个台阶，虽然较上个月的价格再度回落，但与前期浦东御翠园等楼盘较高的成交价格有关，而从价格趋势看，每平方米24967元的价位可以说算不上大起大落。最近市场有风传，楼盘的成交价格出现下跌趋势，但从别墅市场看，目前还难以佐证这一关点，有待进一步观察。     联排别墅均价每平方米16297，整体跃上新台阶     联排别墅方面，成交均价为每平方米16297元，较上月略有上升，较去年同期更是上涨了64％。在连续的三个月高出每平方米15000元的成交均价后，联排别墅可以说企稳在每平方米15000元以上了，这也代表了联排别墅价格的又一新的台阶。在短短的一年内，联排别墅价格跨过了每平方米10000元、12000元两个台阶，表明了别墅具有的较强的竞争力，以及相对较好的市场去化支撑。随着6月份联排别墅的大量面市，可以预计，后一阶段联排别墅市场会面临较强的竞争压力，价格有可能出现新一轮波动，甚至采取低价销售的策略         浦东新区个案差异引发均价大幅回落     从独立别墅的区域价格来看，大部分区域的独立别墅成交价格都略有下浮，这也是造成本月整体均价下降的重要的原因，其中，浦东新区的独立别墅减幅最大。这与早期御翠园的大幅成交有关，本月该项目没有成交，从而使得区域成交均价一下子降到了较为正常的每平方米26000元左右。此外，本月宝山与徐汇都未有独立别墅成交，城区别墅成交的减少也一定程度上影响了整体均价。       联排别墅价格三区小幅下滑，影响较弱     联排别墅方面，除浦东、普陀、闵行三区的成交均价下浮外，其他区域的成交均价略有上升。特别值得一提的是宝山、崇明、嘉定三区的联排别墅成交价格涨幅最大。其中，嘉定与宝山别墅具有一定的城区别墅的优势，距离市中心距离近，且成交楼盘多位于大华、罗店、安亭等成熟板块，因此价格相对较高。而崇明楼盘成交价格在每平方主14000元，甚至高于奉贤等区域，分析原因，随着上海长江桥隧工程的贯通，崇明的生态环境正受到上海人的关注。在交通条件改善的基础上，生态、价格、区位等优势因素的影响下，其产品受到市场一定程度的追捧。     联排别墅本月价格的浮动还与主力成交楼盘有关。浦东的优豪新园是本月成交的绝对主力，该盘成交均价在每平方米13000-19000元，而106套的成交量使其价格具有一定的主导意义，从而影响了联排别墅的整体均价。