住宅市场数据篇 住宅商品房当月供应面积：593173平方米 住宅商品房当月成交面积：981645平方米 住宅商品房当月成交套数：9141套 住宅商品房当月价格：10789元/平方米 一、住宅商品房（不含动迁房）整体情况分析 住宅市场成交量急剧减少，年初呈现供大于求现象   2008年1、2月份，全市住宅商品房的新增供应量共计134.13万平方米，较去年同期相比，增加了4.64万平方米，增幅为3.5%，其中2月份，受到中国传统农历春节和调控政策的影响，供应量出现了2006年以来月度供应量的最低点，仅为33.07万平方米。较少的供应量也导致了当月成交量的减少，2月份的住宅成交量为32.1万平方米，较1月份的成交量减少了59%。 从月度的住宅成交量来看，2007年九月份以来，每月的成交量持续减少，由此可见，此次的政策调控力度非常明显，购房者的持币观望情绪较为严重。 1、2月份的住宅供求比为1：0.83，呈现供大于求的局面，说明住宅市场在2008年初仍持续07年四季度以来的低迷现象。 2008年初，上海住宅市场延续了去年年末成交量减少的趋势，在成交量持续减少的情况下，年初的住宅市场价格也有所下跌，因此2008年的楼市可以预判存在较大的波动性。 2008年2月份老城区和郊区的新增供应量均呈现下降趋势，其中老城区的新增供应量为9.36万平方米，较上月减少了63.82万平方米，仅占全市总供应量的28%；郊区的新增供应量为23.72万平方米，较上月减少了4.17万平方米，占到全市总供应量的72%，可见当前市场，老城区的供应量相当稀缺，主要供应量来自郊区。 和新增供应量相同，本月无论老城区还是郊区的成交量也均急剧萎缩，老城区的成交量为17.39万平方米，较上月减少了30万平方米，占全市总成交量的54%，郊区的成交量为14.7万平方米，较上月减少了16.53万平方米，占全市总成交量的46%。 2月份老城区和郊区的新增供求比呈现明显的反差，老城区的新增供求比为1：1.86，由于老城区的需求量相对稳定，而供应量大幅减少，因此仍然表现出供不应求的局面。而郊区的新增供应量与需求量之比为1：0.62，供大于求的形式明显，若需求量在接下来的旺季中不能及时跟进的话，郊区的供应量短期内将出现过剩趋势。 2008年2月份上海全市住宅的成交均价为10434元/平方米，较上月下跌了6.7 %。老城区的成交均价为13748元/平方米，较上月下跌了3.7％，郊区本月的住宅成交价格为6513元/平方米，较上月上涨了0.6％。 住宅价格的整体回落，主要是受到年初部分楼盘降价促销的影响，去年11月份，打折、促销楼盘还屈指可数，仅三林板块和闵行地区的部分楼盘价格略有下降，2008年初越来越多的楼盘加入“降价促销”大军，促销楼盘也从郊区蔓延到市区，以万科为代表，2008年元宵节将对上海旗下约10个楼盘打九五折，集中优惠销售，这是2007年第二季度以来上海楼市折扣率最高的促销。与此同时，上海其他多个楼盘也在采取降价促销活动，如黄浦区长峰馨园从去年7月到11月初，房价涨至3万元/平方米，现回调至2.85万元/平方米左右；静安区静安艺阁9月房价涨至3.3万元/平方米，目前价格暗降至3.18万元/平方米；长宁区的皇家花园将剩余景观房的价格降低了2000元/平方米；浦东尚东国际名园开盘当日给予购房者200元/平方米的优惠等。 目前，上海市住宅楼盘促销情况越来越多，折扣大多在9.8折或9.9折，力度不大，在宏观调控及楼市淡季的双重影响下，促销后各楼盘的成交情况并没有得到较大改善。 二、区域供应成交情况 郊区供应量支撑整个住宅市场，多数区域价格出现下跌 2008年2月份排在全市新增供应量前三位的是南汇、青浦和嘉定三个区域，分别为7.7万平方米，6.6万平方米和5.4万平方米。本月供应量主要集中在郊区，老城区的传统供应大区浦东、闵行、宝山等区域均不见往日供应力度，宝山和闵行区甚至出现了零供应的局面。 本月全市19个区域中，高达42%的区域没有新增供应量，主要集中在市中心区域。供应量呈现增涨的区域主要是长宁、虹口、黄浦、徐汇、嘉定、青浦、嘉定、南汇8个区域，其中涨幅最大的是徐汇区，涨幅为上个月的6倍多。 从成交情况来看，闵行、南汇和松江是本月成交量排在前三位的区域，成交量分别为5.9万平方米、3.8万平方米和3.6万平方米。表现较活跃的板块有闵行的古美板块、江川路板块，此外，南汇的周康板块以及松江的新桥板块的成交量均较高。 本月全市19个区域中，除了黄浦、静安、卢湾3个中心区域的成交量较上个月相比呈现上升外，其他16个区域均呈现减少的趋势，其中减幅最大的区域是宝山区，幅度为79%。 从成交价格上分析，本月成交价格呈现上涨的区域仅有6个，其余13个区域的成交价格呈现下跌。价格涨幅较明显的是嘉定区，涨幅为14%。主要是由于本月嘉定区的成交量主要来自南翔板块的金地格林，该盘是嘉定区价格较高的楼盘，因此带动区域价格上涨。