住宅市场数据篇 住宅商品房当月供应面积：948109平方米 住宅商品房当月成交面积：1434616平方米 住宅商品房当月成交套数：12538套 住宅商品房当月价格：10647元/平方米 一、住宅商品房（不含动迁房）整体情况分析 2007年10月份新增供应大幅紧缩，成交量随之小幅回落   2007年10月份全市住宅商品房的新增供应量为94万平方米，较上月相比，减少了69.3万平方米，减幅达到了42％，由于9月份全市新增供应的集中供应，本月供应量恢复9月前供应水平，从市场角度来看，虽然管理部门针对捂盘现象的处罚及监察力度加强，但由于近两年来，住宅用地批量的减少，以及拿地成本的不断提高，使得更多的开发商对已开发项目产生惜售心理，因此一些开发商变相采取达到预售标准而不申领预售许可证，拖延开盘时间，以待楼市价格上涨。 随着供应量的减少，本月的住宅成交量也小幅回落，为143.5万平方米，较上月减少了34.9万平方米，减幅为19％。自8月份以来，成交量持续减少，往年明显的“金九银十”楼市旺季并没有显现，金融政策的调控，不断冲击着住宅市场，在各银行紧缩购房贷款的影响下，住宅成交量明显缩量。 本月住宅市场的新增供应量与成交量的比值为1：1.5，主要是新增供应量的减少，直接导致了供求差距又一次拉大。 本月老城区的新增供应量及成交量均呈现较大幅度的减少，其中新增供应量为32.09万平方米，较上月减少了83万平方米，减幅为72％；老城区成交量为72.9万平方米，较上月减少了25.7万平方米，减幅为26％，由此可见，老城区成交量的减少幅度远不及供应量的减少幅度。 与老城区的供需情况不同，本月郊区的新增供应量较上月相比呈现增加趋势，为62.7万平方米，较上月增加了14.2万平方米，增幅为29％，随着老城区住宅用地批量的减少，以及在售楼盘房源的不断去化，未来住宅新增供应逐步向郊区发展已成为必然趋势。从郊区本月的成交情况来看，成交量为70.5万平方米，较上月相比出现小幅减少，减幅为12％。 10月份老城区的新增供应和成交量的供求比达到了1：2.3，呈现出严重的供不应求的局面，而郊区的新增供应量与需求量之比为1：1.1，供求关系相对较为平衡。从老城区以及郊区供求量每月的走势来看，显然郊区的供求相对稳定，涨跌幅均远低于老城区。由此可见，老城区的新增供应量以日趋减少，新增供应量将逐渐向郊区转移。 2007年10月份上海全市的成交均价为10647元/平方米，较上月上涨了8.3%。老城区的成交均价为14374元/平方米，较上月大幅上涨了12％，郊区本月的住宅成交价格为6792元/平方米，较上月上涨了11％。 由于老城区新增供应量的持续减少，供不应求现象加剧，导致了许多楼盘不断调高价格，而郊区由于住宅价格水平落差不多，且供应量相对较大，因此价格呈现稳步上扬的走势。 二、区域供应成交情况 老城区新增供应全线减少，金山石化板块大举放量 2007年10月份排在全市新增供应量前三位的是松江、金山和宝山三个区域，分别为32万平方米，10.9万平方米和10.8万平方米。松江区的九亭板块和新城板块供应量的大举放量，成为本月供应量最大的区域。由于浦东、闵行等传统供应大区本月新增供应量的大幅减少，金山区凭借着石化板块的在售楼盘后续房源的大量上市，也居于全市住宅供应的前三甲。本月全市19个区域中，仅金山、松江、嘉定、卢湾四个区域的供应量较上月呈现增加外，其余区域均呈现较大幅度的减少，其中金山区的涨幅最大，新增供应量较上月上涨了310％，松江较上月增加了100％，跌幅居前的主要集中在老城区，长宁、黄浦、静安、闸北等区域本月均没有新增供应。 从成交情况来看，松江、宝山、南汇是本月成交量排在前三位的区域，成交量分别为29.1万平方米、21.2万平方米和15.9万平方米。松江区一直是全市供应量和成交量居前的区域，区域内房地产市场变现相当活跃，一方面，松江区的土地储备较大，供应量相当充足，另一方面，轨道交通9号线的利好以及该区域相对适中的价格和房型，都是刺激该板块成交活跃的重要原因。 本月全市19个区域中，仅有4个区域的成交量出现增加，其中增幅最大的区域是静安区，本月增幅为113％；其余15个区域的成交量均呈现减少之势，减幅较大的区域是黄浦、普陀以及杨浦区，减幅分别是66％、53％和51％。 从成交价格上分析，本月成交价格呈现上涨的区域达16个，仅有3个区域的成交价格呈现下跌。价格涨幅较明显的是普陀区和长宁区，涨幅分别为31％、21％。本月成交价格跌幅最大的是卢湾区，跌幅达42％，其余虹口和黄浦区的成交价格小幅下跌，均为4％。