闵行某项目市场调研（节　选） 一、市场供需分析 　　供大于求明显，潜在开发量不容忽视     通过对周边的分析可以看出，老闵行板块的供应仍是相对充足的，目前存在供大于求的迹象，按近1年左右的供应量计算，约需要3年左右时间才能消化，而后市潜在的供应面积和潜在开发面积更是达到了120万平米左右，对本面目形成较大的去化压力。 　　周边6例楼盘的销售周期基本在1年左右，平均单个楼盘每月去化面积约2000多平方米。 　　周边楼盘强销期一般为开盘后的2-3个月，强销期去化一般占推出总量的30%左右。 　　从项目供应结构看，业态丰富，既有纯公寓住宅，也有联体、叠加别墅，由于价格因素，别墅与公寓住宅在客户定位、房型等方面有着较为明显的区别。 　　目前本项目周边楼盘在售的公寓住宅房源以小高层为主，多层房源主要分布在复地北桥城、夏朵小城和金榜家园。从销售情况来看，多层要好于小高层，如夏朵小城，2005年推出的多层和小高层房源截止目前的销售率分别是：多层73%（供应324套），小高层68%（216套）。 　　另根据本司统计，本项目所在老闵行板块2006年上半年成交1156套（平均每月约193套），占闵行区1-6月总成交量（7685套）的15%；新增供应量703套，占闵行区（8449套）的8%。项目面市后，在售楼盘约10个左右，可见本项目的市场份额面临挤压。 　　本项目总体量7万平方米，约占未来剩余开发量的17%。上市后仍将面临来自周边新老盘的激烈竞争。此外，从已知调研结果看，项目所在板块多层销售要好于小高层，而本项目拥有较高比重的8层小高层，在销售上可能会存在一定的抗性。 二、市场价格分析 　　价格南北存在落差，毛坯是市场主力 　　从价格情况看，本项目周边楼盘报价一般在每平方米5000-5900元范围内。其中，剑川路北侧的楼盘以金榜家园最高，小高层每平方米5700元。离本项目最近的的复地北桥城，5层公寓每平方米5500元。夏朵小城二期为每平方米4900元，是剑川路北侧目前均价最低的楼盘。 剑川路以南区域，金榜世家文馨园目前处于尾盘销售状态，所剩房源不多，价格相对偏低，每平方米5000元。除此之外，合生城邦每平方米5400元，是售价最低的楼盘，剑桥府邸和南洋瑞都是报价较高的楼盘，目前每平主米5800-5900元。值得一提的是，南洋瑞都推出部分装修房源，售价达到了每平方米6500元，与其毛坯房约有700元/ 平米的差价。 　　根据统计，项目周边多层每平方米约在4900-5600元，小高层约每平方米5200-5900元，其间约有每平方米300元左右的价差。 　　本项目周边部分楼盘体量较大，且多为混合型社区，社区规划、生活配套等等基本已经成型。而南洋瑞都、剑桥府邸等项目也有着老闵行的配套和环境等优势，有较强的竞争力。本项目无论从产品或是地段、以及环境等因素与合生城邦、南洋瑞都、剑桥府邸等存在一定的落差。另外，剑川路以北的复地北桥城和夏朵小城与本项目有着相以的一些特点，应是本项目的主要参考楼盘。