浅析房地产市场需求的三种类型和状态     物理学上对于物体的三态有一个基本的理论界定：固态、液态和气态。这也是非常简单的常识，就如在不同的温度、气压条件下，水会有三态：固态的冰、液态的水和气态的水蒸汽。借鉴自然现象，观察我们的房地产市场，特别是客户需求市场，其实也可以发现类似的情况。 　　我们认为，在一定的社会、经济、政策、环境、人群的条件下，房地产市场需求也存在着三种状态，由此可以划分成三种不同的需求类型：刚性需求、柔性需求、弹性需求。如果简单打个未必十分恰当的比方，也分别对应于三种不同的状态：固态、液态和气态。 　　刚性需求、柔性需求、弹性需求这三种类型有很大的区别，同时也有着内在的联系，在一定条件下还会发生转化和发展。科学、客观、认真地研究这些情况，对于我们更好地进行开发、规划、设计、建设、市场、营销、服务和管理工作，都会大有裨益。 　　我们目前面临的情况是广大客户和普通工薪阶层有大量的住房需求，与此同时我们的供应结构、市场发展和政策法规体系都处于发展之中的这样一个局面。如何在有限的资源中，更合理地满足大多数人的需求，是我们要解决的关键问题。 　　在建设和谐社会思想与科学发展观的指导下，在注重可持续发展与建设节约型社会的目标指引下，我们应该：  积极保护和满足刚性需求，使之保持高效发展；  合理引导和调度柔性需求，使之保持稳定发展；  严格规范和控制弹性需求，使之保持适度发展。 一、目前的主要市场需求情况 （一）需求基本情况 　　从目前房地产市场需求的角度分析，除了商业、商务类的如办公楼、商铺、酒店、工业厂房等之外，占据成交比例80%以上的，还是商品房住宅的需求。我们根据客户的情况，大致归纳了一些基本的需求（可以有一些多重性的选择）。涵盖的内容很广，具体可见附表（以上海市场为例）：   （二）需求基本分类 　　从以上这些需求中，我们大致可以归纳出三种类型了。 　　1、刚性需求。属于刚性需求范畴的大致如结婚购房、动拆迁购房、迁入定居等等。刚性需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。其可变性相对较小一些，有类似固体的状态。 　　2、柔性需求。除此而外，则是应该引起注意的柔性需求，如“提升品质，选择新产品”、“适当增加面积，增加住宅空间”、“改善环境，选择高尚社区”、“选择合适社区、便于就业工作”，也还会包括“考虑照顾老人、子女教育”，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假），等等。其最重要的特点在于：改善型需求、提升型需求比较明显。 　　柔性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，但是同时也受社会经济、政策、市场和客户个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性、流动性，受产品、地域、环境的影响适中。类似液体的状态。  　　3、弹性需求。弹性需求的部分则不外乎“资产保值、抗风险”，“房产市场中长期基本看好，投资置业作为基本选择”，“买房出租，作为中长期投资”等等。弹性需求相对来说以投资性的购房置业较多，包括部分个案性的特殊需求，局部也会有投机现象存在。弹性需求在总的需求比例中少则3—5%，多则10—15%，甚至会有超过20%的阶段性情况。其可变性较强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象。 二、三种需求的比例分析 　　从三种需求类型的比例来看，相对来说，刚性需求和柔性需求基本还是自住型的需求，而弹性需求当中则投资的成分会高一些。具体的比例是不断在变化的。以目前上海房地产市场为例，经过初步分析和研究，刚性需求的比例占了68—70%左右，而柔性需求的比例约在22—25%左右。剩余部分5%左右则属于弹性需求。 　　应该注意的是，这种需求比例不是固定的。近两年来，随着宏观调控的深入和市场调整的进行，以投资、投机为主的弹性需求的比例得到了一定的控制。刚性需求保持稳定发展，而柔性需求比例逐步形成规模。 　　从某种程度上说，柔性需求是刚性需求的发展和延伸。这两者之间存在一定的内在联系。但是不可能完全互换。刚性需求和柔性需求占据了我们住房需求的主体。这是基本的市场状况，也是常态。 具体可见附表（以上海市场为例）：   三、各类需求在不同区域、不同条件下的变化、转换和发展 　　各类需求在不同区域、不同条件下的变化各有不同，在很多情况下又是共存关系。 　　以上海为例，在城市内环中心区域，可以集中刚性需求，柔性需求和部分的弹性需求。这种情况和传统的居住、集中的商业布局，以及相应的服务业的发展是有关联的，但是也应该看到，由于土地资源的极度稀缺性，其需求市场和供应之间的不对称性会越来越明显，而且今后更多的是非住宅类的项目。 　　而在一些中环附近的地区，目前更多地是以刚性需求（首次置业）和部分柔性需求（改善型需求）相结合的方式出现，带有一定投资成分的弹性需求的市场则处于调整阶段。 　　同时，对于一些外环以外的新城区域，虽然规划、环境相当好，但是由于其目前的交通、商业、教育、服务等配套设施还不完善，近期内其有效需求市场是不足的。而在现有的需求市场中刚性需求的比例也相对会比较低，而主要表现为一些柔性需求和弹性需求。但是，随着城市建设的进行，其交通条件的改善、周围产业的发展和社区配套的成熟，这里也将会成为刚性需求集中选择的区域。 　　应该注意的是，随着社会环境、经济、政策、市场以及个人家庭情况的变化，刚性、柔性、弹性需求市场的情况也会发生一定的转化。一些原来仅仅是投资客户弹性需求集中的产品，到了一定阶段，会成为真正的刚性需求、柔性需求的主要选择，好比从炒家市场变成用家市场。 　　而类似上海的老洋房，起先也是达官贵人自住为主的刚性需求市场，现在由于其人文历史价值和高度稀缺性、增值性，则进入了柔性需求和弹性需求的领域。 　　当然，这种方式并不是排斥刚性需求。有很多情况下这些需求还会交织在一起。并且不断地变化和发展。其实很多住宅从先买来自住（刚性需求）到以后用其来出租经营，其中也透出需求发生变化的趋势。 　　即使从一个家庭的角度来看，需求的情况也是在不断变化的。如在年轻时候购房结婚，此时是一个较为明显的刚性需求占主导的时期。随后会有一段相对稳定的时间，但是随着子女成长、教育、成人的开始，经济条件的改善，家庭结构不断发展，改善型、提升型的柔性需求在不断积累，到一个合适的时间会释放出来。同时，部分柔性需求会再度演变成刚性需求。 　　而到进入老年阶段之后，养老和照顾老人的需求也会逐渐突出，此时这部分需求也会逐渐地从柔性转为刚性。同时，在这个期间，还会有一部分柔性需求的产生，包括度假、闲居性质的物业计划，这些计划中往往会结合一些个人理财计划，甚至会包括自用、投资兼有的产权式办公楼、商铺等的考虑，这些都已经开始进入弹性需求与刚性需求相结合的层面了。虽然比例不一定很多，但是其对于一个规模市场的累积作用还是存在的。 四、影响需求情况的要素和手段 　　影响需求情况的要素和手段有很多，主要分为两大方面，其一是从客户端的，包括人口、出生情况、家庭结构、（中长期）收入状况、职业发展、教育等等。 　　另一方面则是通过周围环境形成的，包括政策环境、市场环境、自然环境等。涉及到的影响手段还有政策、法律、税率、关税率、利率、汇率，乃至其他相关产品的变动情况。 　　应该注意的是，目前的政策环境更多地是在调控弹性需求（涉及投资、投机方面），对于以自住消费，特别是首次置业为主的刚性需求还是以保护为主的。这也体现了政府建设和谐社会，使房地产市场稳步、健康、规范发展的出发点。 　　我们从实际工作的角度，更多地要注意到影响需求市场的各种要素和手段，其本身也在不断地变化，其中包括金融市场的影响会在柔性市场，特别是在弹性市场中表现得更加明显一些。 五、对需求市场的研究、把握和建议 　　针对我们所处的土地和资源环境、能源环境、社会经济发展水平、人口情况和人民生活提高的情况。我们应该十分重视对于住宅需求市场的研究。要把眼光放远，要从可持续发展的角度来看问题。至少在目前的研究和把握中，要考虑到从现在到2015—2020年前后的情况。这也许是不是短期的观察点（短期的大致在1-3年左右），但这是近中期的观察考虑。中长期的则延续到本世纪中后期。 （一）积极满足和保护刚性需求 　　在全国600多个城市中，最基本的50万人口以上的城市里，目前刚性需求都处于一个较快的发展阶段，这也是人的基本的生存和发展的需求之一。 　　以上海为例，自1990年代开始到2006年的快速发展阶段，商品房销售总量约2.5亿平方米，其中住宅约有2.1亿平方米，超过80%。对比上海总的居住类房屋约4亿平方米的情况，也超过一半，可以说最近15年来的发展超过了1990年以前的总和。 　　而这一阶段还将延续多长时间，可谓见仁见智。笔者看来，参考目前的发展情况，结合市场和政策，大致还要持续10—12年左右。也即到2015—2020年之后基本进入一个新的阶段。在这么一段时间里，刚性需求在住房需求中的比重也是会逐渐变化的，可能会从80%以上逐步过渡到60%左右。其中各种因素互相交织，还存在着相当大的不确定性。 　　而对于刚性需求，不仅仅要结合现在的情况，也要在动态中把握，因为人是会变的。刚性需求并不是一成不变的需求，无论是需求的比例、内在的结构、对产品的要求。目前的刚性需求表现和1990年的时候已经有了相当大的区别，而到2012年以后，也还可能发生很大的变化。但是有一点是无可置疑的，满足刚性需求应该和建设节约型社会结合起来。作为最“面广量大”的住宅产品层面，90/70政策既是一种技术上的规定，也代表了一种指导方针和战略思想。 （二）合理引导和调度柔性需求 　　应该看到，广大人民群众改善生活质量，提升生活品质的需求是基本的权利，是我们发展的重要目标，是我们工作的重要方向，也是我们城市和市场发展的极其重要的动力来源。 　　在此其中，因地制宜、结合国情的，逐步改善型、提升型的需求是一个相当重要的需求来源。而且从现在起，柔性需求也会有一个比较大的发展。 　　以上海和国内其他大中型城市（城市人口在500万以上）的情况来看，目前是一个柔性需求逐步发育的阶段，而其真正的发展时期才刚开始。其高峰期大致要出现在2012—2020年左右。因为在这个阶段，单单在人口和经济上，我们会面临两大情况，首先是人口的老龄化日益明显，而且开始进入全面的老龄化社会。 　　再者，1978年之后第一批计划生育政策下出生的孩子开始进入中年期。 　　与此同时，我们的城市化进程和经济增长，以及城市对于环境的关系也进入一个新的阶段。因此对于柔性需求的研究和探讨，同时结合我们的实际情况，在节省资源、保护环境前提下，如何开发、规划、建设出相应的产品，并进行有效的营销、服务和管理，包括一些二手存量房市场的工作，是我们面临的重要课题。 　　对于上海市场来说，对于我们的房地产行业来说。2007年也会是一个刚柔相济、推陈出新的年份。也就是说总体上的刚性需求与局部的柔性需求相结合，调控前的已有产品与调控后新政下的产品相结合。 （三）严格规范和控制弹性需求。 　　如果说刚性需求和部分的柔性需求占据了我们住宅市场需求的主体，而具有一定投资和投机成分的弹性需求则属于我们住宅市场需求的补充和发展。 　　弹性需求本质上仍然离不开刚性需求和柔性需求，只是通常具有更多的投资工具的特性。如果离开了基本的使用功能来谈投资，谈需求，那么就是纯粹金融工具的范畴了。 　　弹性需求的发生、发展具有两面性。其既能够有效地刺激市场，引入资金。如果发展得不好，也容易造成投机泡沫，从而破坏市场，甚至对经济运行的整体造成伤害和损失，这方面的例子举不胜举了。结合实际情况，至少在今后相当长的一个时间内，对于弹性需求我们要特别重视并加以严格规范和控制，包括通过政策法规、税率、利率、关税率、汇率等等多种手段进行调控。 　　对于严格规范和控制弹性需求，我们还要特别注意到其不确定因素很多，它的变化也经常是非线性的。除了通常的供求关系影响之外，货币供应量的变化，也会导致金融资产、实物资产（包括房地产类产品）需求的变化，有时往往还会通过金融杠杆产生放大效应。结合目前包括上海、北京、广州等国内多数大中型城市的情况分析，弹性需求的基本比例宜控制在10%以内作为常态较好。 　　从题外来看，随着金融市场的发展，市场的开放，人民币汇率的变化等等，如何利用有利时机，将房地产行业与金融业的联系更加规范化、高效化、合理化，也是我们要注意的重要方面。包括住房按揭证券化、建立市场信托基金形式等等的措施，还可以在逐步尝试的基础上进一步开展起来。 　　需求总归是存在的，本质不会萎缩，只不过是一种形式到另一种形式的转换。如水有三态，其变化莫测而又无常形常势，但其精要就是“上善若水，厚德载物”。广大客户的需求也如浩荡之水，无论如何变换，然而其刚柔相济，敦厚而又不乏灵性，永远承载着我们。此当为祝福之言，也为感恩之咏。    　后记：关注刚柔相济的市场需求 　　近两年来的工作实践，恰逢宏观调控与市场调整发展相结合的时期。埋头于实战中，亲身经历了许多营销与策划一线的情况，与自己的市场研究结合起来。尤其是对于市场需求的情况有了一些新的看法和心得体会，感受到一个变化中的市场。略加整理，请大家指正。若从论文的要求看，还是相当粗略，只能算是一个大致的提纲，希望收抛砖引玉之效。 　　这是一个刚性需求主导的时代，也是一个柔性需求发展的时代，这还是一个弹性需求需要规范的时代。更主要的，这是一个刚柔相济的时代。 　　需求是刚性的，也是柔性的。而且，这种刚性需求与柔性需求相结合的特征，不光存在于房地产和住宅市场，也不同程度地存在于其他一些商品市场。我们要关注的，不仅有市场的现在，还有更重要的未来。 　　“庭前垂柳珍重待春风”。虽隆冬天寒，然搁笔之时，恰如早春已悄然接近。                                       杨子江  于2007年1月15日星期一