政　策　要　闻     国家发改委 我国房地产企业土地购置量减少 　　受宏观调控政策的影响，我国房地产开发企业土地储备量减少。据国家发改委发布的统计数据显示，今年1-9月，我国房地产开发企业完成土地购置面积2.41亿平方米,同比下降3%，比去年同期回落6.1个百分点。 　　尽管房地产企业土地购置量呈下降趋势，但是房地产行业土地开发量、商品房施工、竣工等均大幅上升。据国家发改委统计，今年前9个月，我国完成土地开发面积1.63亿平方米，同比增长34%，比去年同期上升34.5个百分点。1—9月，房屋施工面积16.33亿平方米，同比增长18.9%；房屋竣工面积2.2亿平方米，同比增长8.7%。新开工房屋面积5.49亿平方米，同比增长18%。 　　国家发改委表示，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展。但各项调控政策落实还有一个过程，还面临一些问题，一是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还十分艰巨；二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距等。］ 新闻晨报 国家统计局 9月商品房空置面积达1.2亿平米 　　国家统计局消息，截至9月末，我国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长11.7%。其中，空置商品住宅6591万平方米，增长9.7%，比8月末的6644万平方米下降53万平方米。  　　前三季度，我国完成房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3%。商品住宅完成投资9076亿元，增长29.5%。其中，经济适用房完成投资408亿元，增长8.9%。  　　前三季度，全国房地产开发企业到位资金18402亿元，同比增长28.5%。其中，国内贷款3940亿元，增长49.4%；企业自筹资金6092亿元，增长23%；利用外资259亿元，增长46.6%。  　　前三季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积16.33亿平方米，同比增长18.9%；全国房地产企业完成土地开发面积16342万平方米，增长34%。 中国证券报 央行： 15日起再次上调存款准备金率0.5个百分点 　　中国人民银行3日宣称，央行决定从2006年11月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已是央行今年第３次上调存款准备金率。央行称，今年以来人民银行综合运用多种货币政策工具，大力回收银行体系流动性，流动性过剩状况有所缓解。但是，当前国际收支顺差矛盾仍较突出，银行体系新的过剩流动性仍在产生。根据流动性的动态变化，人民银行再次提高存款准备金率，以巩固流动性调控成效。  　　央行表示，人民银行将继续执行稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，维护货币信贷的平稳增长，支持扩大直接融资，促进国民经济持续、协调、健康发展。 新华网 央行： 购房需求受到抑制　个贷减少3.77亿元 　　票据融资、个人消费贷款和外汇贷款减少，中长期贷款投放集中，这是央行上海总部昨日发布的2006年10月上海市货币信贷运行情况显示的中资金融机构信贷特点。 　　据了解，10月份中资银行人民币个人消费贷款减少3.38亿元，比上月多减5.3亿元。据分析，主要是个人住房贷款减少3.77亿元所致，其中新建房和二手房贷款分别减少2.49亿元和1.28亿元，表明房地产调控政策已对市场购房需求产生较强抑制作用。 　　上月，沪上中资金融机构人民币票据融资减少65.7亿元，同比多减126.1亿元。外汇贷款连续3个月下滑，中资金融机构除进出口贸易融资增加0.21亿美元外，其他外汇贷款全线下滑，当月各项外汇贷款减少1.9亿美元，同比多减3.28亿美元。 　　与此同时，受季节性因素和证券市场新股上市的影响，中资金融机构本外币企业定期存款和储蓄存款出现跌势，存款分流势头显现。 每日经济新闻 央行 房地产市场暗藏三大金融风险 　　中国人民银行在公布的《中国金融稳定报告（2006）》中发出警告，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等3大潜在金融风险。  　　报告认为，房地产市场的调整将分别影响到投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。当前房地产市场前景尚不明朗，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，推动房价更大幅度的下降。  　　此外，由于房地产贷款占比较高，在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房价下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系，导致从事房地产金融业务的银行出现呆坏账。  　　报告建议，在相当大的自住房需求远未得到满足，相当数量的商品房投资及投机需求将继续存在的情况下，需要保持各项调控政策的持续性，重点控制房地产过度投机行为，注重完善房地产市场的各项交易制度。  　　据统计，截至2005年末，16家商业银行房地产业贷款质量有所提高。共对房地产企业贷款余额10291亿元，比上年增加390亿元；房地产企业不良贷款余额为916亿元，比上年减少182亿元；不良贷款率为8.9%，比上年下降2.19个百分点。个人住房贷款占个人消费贷款的90%以上，截至2005年末，个人消费贷款不良率为2.55%，比上年上升0.75个百分点。 中国证券报 我国GDP增长10.7%　固定资产投资是调控重点 　　刚出炉的统计数据显示，今年前三季度，我国GDP增长10.7%，增幅比上半年的10.9%回落0.2个百分点，宏观调控正在取得成效。但接受采访的多数专家认为，宏观调控成效的基础尚需进一步巩固，固定资产投资仍然是下一步调控的重点。  　　我国经济在上半年呈加速增长势头。一季度经济增长率达到10.3%，当时国家统计局新闻发言人指出，增速已处于“合理区间的上限”，央行采取了提高贷款基准利率和存款准备金率等措施加以调控。然而，经济列车继续提速，二季度增速达到11.3%。究其原因，主要是固定资产投资增幅创出三年来新高。为遏制投资过快增长，此后国家多个部门又出台了一系列政策措施，宏观调控的“组合拳”轮番上阵：  ———8月1日，国家发展改革委等五部委以特急形式联合下发《新开工项目清理工作指导意见》，要求各地用一个月时间对上半年列入统计范围的总投资一亿元及以上新开工项目逐项进行全面清理。  ———8月15日起，中国人民银行再次上调存款准备金率0.5个百分点，19日起上调一年期存款、贷款基准利率0.27个百分点，遏制过剩的流动性对投资项目资金来源，提高投资资金的使用成本。  ———针对一些地方财政严重依赖房地产的“以地生财”现象，9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正式出台，国家将统一制订并公布工业用地出让最低价标准，“以租代征”等非法占地行为被禁止，投资过热的另一个源头也受到了严格控制。  　　应当看到，这些调控措施正在取得成效。以城镇固定资产投资为例，7月份增幅为27.4%，比6月份回落7个多百分点；8月份增幅为21.5%，比7月份回落5.9个百分点；9月份增长23.6%，增幅虽比8月份有所回升，但仍低于前9个月28.2%的增幅。  　　有专家指出，我国第四季度固定资产投资占全年的比重最高，一般在40%多一些，几乎年年如此，今年也不会例外。因为投资的量多、块头大，所以每年第四季度的投资增长都比较慢。这样看来，今年全年的投资增速仍有望继续有所回落。  　　但一些专家指出，今年前三季度，我国全社会固定资产投资增长27.3%，增幅仍比上年同期高1.2个百分点。其中，城镇固定资产投资增长28.2%，增幅也比上年同期高0.5个百分点。这样的投资数据，无论怎么看，仍处于高位。因此，目前决不能轻言投资调控已经到位。也许，需要再坚持一两年，调控才可能真正到位。  　　他们认为，过度依赖投资拉动增长，有可能出现投资回报递减，即投资的效率下降。目前已有数据表明我国投资效率过低。更值得注意的是，我国企业的投资主要靠银行信贷支持，而投资效率过低就意味着信贷回收的前景堪忧。如果这些投资不能收回，结果便是金融系统风险的积累。因此，投资效率过低的情况一旦长期持续，不仅会带来短期的金融风险，长远的问题将更加严重。  　　对于下一步的调控，专家们认为，首先要运用市场、法律及必要的行政手段，使仍在高位的投资增长率持续下降。由于投资增长得到了货币信贷的支持，要更加重视发挥货币政策对投资过快增长的抑制作用。如首选数量型的紧缩政策收缩过度的流动性；采取“小步多次”的升息策略，每次将基准存贷款利率提高0.25个百分点，抑制货币需求；加大公共市场操作力度，根据情况继续定向对商业银行发行票据；依据产业政策导向和市场形势变化，加强和完善对商业银行的“窗口指导”。同时，要严格土地管理，并继续以提高技术、节能、环境标准来提高市场准入门槛，抑制新开工项目增长。 中国证券报 上海商业地产已现过剩迹象 　　2006年度上海十大商业地产揭晓。又一批新的大型商业地产项目出现在公众视野之内。对于上海这种超速度的商业地产发展态势，有专家表示，上海商业地产已经有了过剩的迹象。  　　和往届一样，商业地产参评对象为去年以来开工和开业的商业地产项目，类型包括购物中心、主题商场、商业街区、社区商业、专业市场等，项目总建筑面积须达到1万平方米以上。  　　最新评出的十大商业地产项目包括：金色西郊城商业街、逸飞创意街、悦达·芳汇广场、悦达信一时代广场、罗宾森购物广场、上海绿洲中环中心、北岸·长风、旭辉世纪广场、港隆广场、奥特莱斯品牌直销广场等。除此之外，泰晤士小镇商业街、上海万达商业广场、大宁国际商业广场被评为优秀商业地产项目。  　　实际上，此次评选的商业地产只是过去一年上海开发过程中大量商业地产项目中很小的一部分。上海商业地产的发展在最近两年开始进入蓬勃期，大量开发商开始扩大商业地产开发比重。但从最近的发展来看，由于开发势头过猛，一些人士已经开始担心上海商业地产的走向问题。  　　上海著名商业地产专家姜新国表示，开发商的投资欲望以及城市格局的变化让商业地产在最近进入发展膨胀期。按照目前的趋势发展，上海商业地产必然会出现过剩。实际上，目前部分地区的商业地产建设量已经远远超出了地区人口导入的速度。  　　姜新国指出，早在2003年，商业地产的风险已经开始从单纯集中于商铺购买者趋向于一种三方的风险，包括开发商、银行以及商业地产投资者都将面临这种投资风险。  　　业内人士预测，按照目前的发展态势，未来将有不小的一批商业地产项目面临生存危机。 东方早报 9月沪写字楼售价大幅回落 写字楼仍在断档期 　　9月，上海写字楼销售市场出现较大幅度的价格回落，平均销售价格为15,846元/平方米，比上月下跌了12.7％。这主要是上月景信商务楼被整体收购，且成交均价为19,000元/平方米左右，大大提升了全市的销售价格水平，而在上月市场成交结构回归正常，因此价格也随之回落。9月，上海甲级写字楼的销售价格基本在28,000元/平方米左右，而乙级写字楼的销售价格则基本在11,000－16,000元/平方米之间。 9月杨浦写字楼集中供应 　　9月，上海新增出售写字楼物业有4例，共上市面积9.34万平方米，上市套数为852套。9月上海写字楼市场依然无甲级写字楼出售。在新增出售物业中，杨浦区上月成为新增供应的集中区域，共有3例物业出售；而虹口区则推出由复地集团改建的旧厂房项目——复城国际。从价格上来看，本月新增物业的价格主要为10,000元/平方米和16,000元/平方米两个价位。 　　9月，上海销售型写字楼可售面积为148.15万平方米，当月消化面积3.96万平方米。浦东新区可售面积为56.96万平方米，位居9月实际供应面积第一位，而长宁区和虹口区分别以21.05万平方米和20.02万平方米紧随其后。在单个区域里，浦东新区成为9月消化面积最多的区域。 9月长宁写字楼集中成交 　　9月，浦东新区的科技领袖之都以4,580平方米位居销售总面积第一位；而长宁区的首信银都大厦则以9,663万元位居销售金额总额第一位。上月，成交较多的物业多位于长宁区，而今年以来，长宁区一直都保持着较高的成交量，除此之外，浦东新区、普陀区和闸北区也有着不错的成交量。 每日经济新闻   开发利润空间大 “2号公告”净地成关注“焦点” 　　11月1日，二号公告土地出让答疑会在各区举行。与2006年一号公告相比，参加本次答疑会的海外开发商有所增多。此外，一些以净地出让的地块，成为二号公告中的热点地块。 　　在二号公告出让的20幅地块中，以净地出让、所处区位交通便利、周边开发相对成熟的商办和住宅用地，成为开发商关注的焦点。 长宁华新街道71街坊31/2丘地块： 　　该地块位于内环内，区域开发最为成熟，是此次公告中热点地块之一。其为净地出让，土地面积1.4244公顷，容积率3，为商办用地。目前，该地块周边商业情况良好，有景信商务楼、申通大厦、东方商务大楼、凯丽大厦等众多商务办公楼盘。该地块目前挂牌价2.89亿元，折合楼面地价6763元/平方米，而周边办公楼租金平均0.5美元/平方米/天，商务楼租金平均8-10元/平方米/天。从目前的起始价看，开发利润空间很大。 闵行浦江镇120-L号地块： 　　此地块也为净地出让，土地面积2.7785公顷，容积率1.18，为商业性质用地。该地块位于外环外，地处新浦江城，周边没有大型商业项目，配套设施也不是很完善，因此发展潜力比较大，目前已吸引6家开发商参加答疑。 浦东高行镇E9-1地块： 　　浦东新区高行镇E9-1地块也为净地出让，土地面积9.6383公顷，容积率1.6，为住宅性质用地。该地块地处中外环，周边交通条件和配套设施都比较齐全。挂牌起始价为3.8亿，折合楼面地价为2464元/平方米，周边楼盘均价8000元/平方米左右，地块盈利空间较大。 杨浦新江湾城C2地块： 　　此地块与长宁地块一样是二号公告的热点地块。该地块也为净地出让，土地面积14.4247公顷，是此次出让地块中第二大住宅性质用地，容积率1.6。该地块地理位置和新江湾城C1地块临近，自2004年推出C1地块后，新江湾城的土地出让也随着上海市住宅用地出让而沉寂了近2年。随着复旦新校区的投入使用，周边各种配套逐步上马，新江湾城整体环境得到进一步提升。珠江以600万元/亩的价格拿下的16亿“地王”，在定名为“合生江湾国际公寓”上市后，曾在淡季点亮市场，目前价格仍在良性上扬，10月份成交均价11896元/平方米。而该地块挂牌价为1.191亿元，折合楼面地价仅为5160元/平方米，地块盈利空间仍然较大。 每日经济新闻   沪房产代理“进军”商办　知名企业“分食”市场 　　住宅新盘越卖越慢的同时，沪上商业地产却屡获大到国际一线投行，小到怀揣百万元的小投资者青睐。“进军商办”成为许多上海房地产中介代理公司新的战略重点。 　　“我们目前主要代理闵行一个商业地产销售项目，销售业绩不错。尽管总价达到一百五六十万元，但两个月以来仍卖出不少套，这在住宅市场上是不可想象的。”昨日，上海顺驰市场营销有限公司一位负责人表示，虽然此前他们更擅于策划、销售、代理住宅项目，但是目前却把商铺和办公作为未来业务发展的重点。 　　将商办作为业务拓展重点者绝非少数。信义不动产代理公司目前也把商业地产项目，作为代理业务发展的重点。信义不动产代理孙翔经理表示，目前其代理的商办项目多达20万平米。而目前中原商办项目的代理量已和住宅的代理量相差不大。 　　“相比于住宅，商业地产市场并未受到宏观调控大的冲击，仍能保持稳定的成交量。且成交金额高，代理公司更有利可赚。”顺驰市场营销一位负责人介绍。 　　网上房地产的销售统计数据显示，截止到昨日，虽然上海的商铺和办公成交面积总和不过301.85万平方米，仅占商品房成交的27.47%，但由于商业用房和办公房的销售单价往往是同一地段住宅楼的两到三倍，获得的销售业绩更高，这对根据销售业绩结算代理费用的房产代理行而言非常有利。这是上海很多代理公司将业务发展的重头聚焦在商业地产领域的一大原因。 　　但进军商办领域是否就是广大中介代理公司的“救命良药”？目前现状并非一味乐观。 　　“目前商业地产代理市场争夺激烈，很多老牌商业代理公司都难以接到业务。”业内知情人士表示，尽管目前在售新建商业和办公项目体量已超过600万平米，但由于争夺这一市场的代理公司越来越多，知名度不高的中小房产代理商已经接不到业务了。 　　据上述人士介绍，上海地产市场上曾有一家专攻商业地产项目的代理公司，不但曾经代理过服装市场、旧厂房改建创意项目、酒店公寓等多重项目，而且具有融资能力，可为发展商一次性融资几百万元。但即便这样一家公司，今年一年也没有接到过业务。主要原因就是很多以前专事住宅代理的代理公司，转向了商业地产领域，很大部分市场份额被这一类公司中的知名企业抢走。 每日经济新闻 银行不再强制购买保险　二手房贷款放低门槛 　　根据信义房产有关人士介绍，六月以来，二手房买卖中贷款业务所占的业务比例基本上要超过总购房比例的一半以上。部分银行在推出各种新业务的同时，不再强制购买房贷险。同时根据客户的特定情况，对部分二手房贷款放低了门槛。  　　据汉宇地产交易管理部张伟刚介绍，为了在淡市吸引客户，不少银行正在暗暗放宽贷款条件，鼓励二手房贷款。其中，最明显的就是有些银行不再强制客户购买保险。信义房产相关人士也表示，一般情况下，银行对购买第一、第二套房产会实施优惠利率，而且目前部分银行，如：中国银行、浦发银行、招商银行、兴业银行、工商银行等，已经不再强制征收保险费。  　　随着一些银行不再强制消费者购买保险，银行还不断推出了不少房贷新品，如：“接力贷”、“随借随还”、“组合还贷法”等，可以让消费者根据自身情况选择。但是，根据业内人士的看法，这些房贷新品中，不再强制收取保险费对消费者最为实惠。  　　就贷款流程来说，目前，一、二手房区别不大，除了二手房需要进行评估之外，基本没有多大差异。两者的贷款条件也日益接近，目前，对面积在90平方米以下的房屋，沪上大部分银行，如中国银行、工商银行等，都能够根据实际状况提供最高达八成的贷款。  　　当然，贷款八成需要客户拥有良好的资历。银行对业主贷款资格一般都要求资信状况比较好的客户，对于一些资信状况不好，比如其他贷款还款逾期状况较多或者是收入不稳定的客户要求会比较严格。  　　根据信义房产的数据统计，目前大约10%业主会选择二手房贷款八成。随着银行的几次加息，买家对未来加息有一定的预期，再加上二手房的贷款年限相对一手房年限较少。还款压力在同样情况下会比较大。一般情况下，大部分业主只会在资金不充裕的情况下才选择八成贷款。  新闻晨报