许仰东董事长谈上海房产的“价值论” ——近期，全国房价市场产生了较大的波动，特别是在东南沿海地区，房价出现不同程度的降幅，由此在房地产业内引起了“拐点论”的争议，以万科王石为代表的“拐点论”与SOHO潘石屹为代表的“坚挺论”针锋相对，那么上海地区是不是存在房价的“拐点”？上海地区哪些物业还存在着价值空间？作为房产营销界信息主义代表的许仰东董事长，近期撰文，阐述了自己独特的观点，辩证和客观地分析了上海地区房地产现状和发展走势，这对我们判断形势，把握时机，因势利导有较大的启示。现转载许董专稿，供大家学习和体会：     三类物业今年仍具商机 ——简单地预测房价涨和跌的平均值，或许缺少真正的市场指导价值。我认为，今年的上海楼市有三种物业仍具有商机及价值。 后别墅时代商机巨大 别墅作为上海地产的一种类别，从辅助性产品，到基本产品形态，到今天的终极类产品，自然有更值得关注的意义。 一手别墅的开发量急剧下降是个不争的趋势，因为国家对别墅用地的调控不会在今后相当时间中有反复或调整的可能性，这就是说，我们用“后别墅时代来临”来总体观察一手别墅市场不会发生误判。 别墅市场总体价格上扬，年内仍具有购买力及市场空间，这基于以下四点理由支撑：一是未来一手别墅上市量急剧下降，年内仍有一定量上市，但总量不会出现供大于求；二是别墅使用户数在上海占极少的比例，这种长期稀缺性，是支持二手别墅多次换手仍有市场空间的信心；三是从单价而言，上海目前别墅的价格总体上仍未透支；四是近年来，购房者对别墅生活的偏好和感受正日益提高及成熟。 高档市场仍有价格惯性 用均价看市场及细分的眼光透视市场，其研判结论会有所不同。 我认为，在上海中心城区的高档市场，市场价格惯性依然存在，换句话说，核心区位优秀住宅今年仍具价格弹性。 去年下半年上海中心城区的高档住宅，一、二手房均全面攀升，这并非仅仅是供小于求的单一理由。今年继续看好中心城区高档物业价格走势，缘于三点理由。 首先是中心物业品质提升幅度明显，以高档市场的产品需求吻合，奠定了高价的基础条件；二是供需关系失衡及传统的地产价值观不可能突然改变，推动对核心城区物业的房价上扬；三是近几年上海中心城区物业价格上扬的市场行情，有许多强有力的支撑因素，有效购房者看到前几年的事实，怕挤不上购房末班车，因此，2008年上海核心区域优秀高档住宅仍会在房价惯性上滑行，弹性仍较乐观。 中低价物业差距拉大 2008年，上海中低价住宅总体走势是：涨幅减缓，差距拉大。 中低价住宅的购房对象因受自身经济来源的制约及购房经验不足，相对其他价位产品而言，相对的心里波动会较大。从近期楼市的观望心里形成，与这一价位的购房群息息相关。 首先，稳定房价的核心意义本身就是稳定主力购买群的房价，这涉及广大市民的居住问题，任何大起大落的价格波动都会引发更强烈的政策制约；其次，目前上海的房产主力供应土地及楼盘，相对在这一阶层会集中，可选余地大；三是由于中低房的区位、产品、质量的可塑性较大，往往缺少直接比较的手段和方法，而具体区位的未来发展都处于受规划、交通等外在条件成型的影响，本身的价格处于逐步成形过程。 因此，我认为中低价物业的居住物业今年可能会出现不同品质、区位的房价走势各异，或者会逐步拉开差距。