房企运作将由开发转向投资模式     美国前纽约市第一副市长Ken Patton指点中国房地产金融之路——     美国房地产市场经过近百年的发展已成为一个成熟的市场，目前仍以强盛态势勃勃生长，他们从成长到成熟经历了一个怎样的过程？他们是如何不断演绎着地产开发的魅力？他们是如何体验着金融政策不断变化的酸甜苦辣？     在9月9日即将举行的“2006年中美房地产金融合作上海峰会”中，美国前纽约市第一副市长、美国前纽约经济发展委员会主席、现任美国纽约大学房地产学院院长KenPatton将亲临沪上，为中国的地产开发精英提供美国寻找房地产开发企业持续健康发展之路。在峰会即将召开前，本刊有幸采访到了这位集官员，企业家，学者于一身的美国房地产界泰斗。     本刊:您作为一位拥有40年房地产行业经验，20年从政经历和20年企业经历的地产界领袖人物，同时又是全球化经济的研究专家，对于参加这次中美双方政府高度重视，国际金融专家共同关注的高层峰会，尤其是在中国全面加入WTO以后中美举行的有关房地产投融资领域的一次规模最大、档次最高峰会有什么感想？     Ken Patton：在上海召开的这次峰会将有助于了解全球化经济时代当中房地产融资领域的发展，以及我们应该做怎样的准备来迎接这种发展。这是一个面临巨大挑战的时期,也是一个巨大的机遇，我们期待着在上海听到全新战略思维，同时我们也将由此关注世界上最大的房地产资本市场。     中国的消费者往往把对居住环境和居住条件的改善作为自身收入水平提高后，考虑改善生活质量时的首选。正是这种对提高生活质量的根本需求，构成了中国房地产市场可持续发展的基本动力。我相信这一源动力仍将在未来较长时间内持续地促进整个行业的发展。我还注意到中国政府最近所采取的一系列新的政策，以加强对房地产行业的监管，我们理解这些政策的出发点是为了进一步保障中国房地产行业的长期、可持续的发展。我对中国的房地产行业中长期的良性成长充满信心。     本刊:目前国内房地产企业急需解决的问题之一就是资金链的控制，有人把您这次来沪称作为给国内开发企业“解难答疑”，您对于那些资金紧缺的企业有没有可能开出药方？     Ken Patton：可以这样说，随着中国金融政策对房地产行业的调控，房地产企业面临资金紧缺的压力，然而事实上，目前主要存在的问题并非融资渠道单一，而是由于一方面很多融资渠道存在各种各样的限制，另一方面则是由于资金需求方对融资市场的不甚了解，而致使很多融资渠道无用武之地。我们可以注意到，国际上已经有许多从事地产金融研究与实践的人士摸索出系列可行的融资渠道，并且已经有了众多成功案例。可以说房地产企业融资渠道已经从单一走向多元化、国际化，前景越来越宽广。     特别在商业地产领域，我了解到，从2002年中国房地产业内首次提出“商业地产”这个新概念以来，经历了2002年的启动，2003年的快速发展，随着2004年底中国零售业对外的全面开放，特别是2005年下半年中外银行中长期商业贷款的首次发放和海外尤其是香港、新加坡REITS的大举进入，再加上内地非银行信贷融资方式的大力推进，在2006年对外资银行全面开放的大背景下，中国的商业地产必将迎来重大转折，例如从短期住宅销售模式特别是售租与经营分离的状态向持续运营的不动产模式转变，完成从产品经营向资产运营和资本运营的跨越并实现与国际商业(地产)模式和资本市场的全面接轨，其中包括融资渠道、商业形态、运营模式和商品品牌的国际化等等。     本刊:有资料表明目前中国房地产企业的融资活动相当活跃。仅从房地产信托来看，2004年全国就有31家信托公司共计发行了83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目;北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰房地产基金的巨资投入。而在全面入世以后，中国政府对外的金融管制将全面放开，一系列相关政策有可能陆续出台，您对于国内的房地产开发商如何在新的金融政策环境下发展有什么建议？     Ken Patton：金融是房地产行业发展的核心项目。目前全球的地产发展商正在不断创新项目融资方式，.从投资者的角度来看，他们需要分析房地产项目在经济发展中的作用，住宅、办公以及混合功能各自的区别,以收益率的方式确定投资额；公共部门需要为可行的项目提供所需资金。他们也需要了解财务报表分析、贷款等各个方面，而企业则需要了解项目的承保比率分析、信贷和税收优惠,以及多种融资方式混合使用的问题等等。     例如，美国主要由美联储等监管部门协同第三方制衡机构对房地产行业及信贷机构给予严密的监控，对房地产市场预期的调控也是美国的一项重要调控手段。通过直接抑制需求的税收政策、强化银根的紧缩政策、更大幅度提高按揭首付额和房贷利率，以及对流通领域进行多环节征税等关联政策与措施，挤出房地产市场中的泡沫。相信对这些政策的解读将会对大家都有很好的借鉴作用。     现今，在一系列政策的影响下，土地供应的市场化、银行信贷政策、外资房地产基金的进入等等都会冲击并改变固有的房地产开发模式。房地产行业的游戏规则正在发生变化，其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式，正越来越清晰地展示了这种转变的路径。  (董旭)     金丰·普润地产在金桥开发区中心地带推出了坦福风情商务酒店，该项目位于碧云国际社区东侧、新金桥路1088号。业主在购买酒店物业产权后，将即刻出租给涉外酒店管理公司，通过集中经营和管理酒店获益。同时，光大银行也为坦福风情商务酒店的业主提供履约担保。