调研报告之规划发展篇：碧云国际社区     一、碧云板块定位规划分析       涉外国际社区定位     碧云国际社区是沪上继古北国际社区之后的又一现代化涉外社区。规划之初就定位为新世纪上海市区中，规划完善、规模独具的新兴高层次国际化社区。高端定位无疑是提升社区内各个住宅项目品质与价值的重要因素之一，正因为国际化社区的定位与社区内高档物业的层出不穷，碧云板块才吸引了众多涉外人士的关注和入住，碧云社区品牌顺利打入高端市场。     国外环境理念的导入     碧云国际社区体现了生态居住环境的最新立意，南面为汤臣高尔夫，规划中还设有比汤臣高尔夫大10倍的绿化带；社区G2地块有18万平方米的绿化地；社区中央为5万平方米中心绿地；西面有世纪公园，东面则是金桥公园。碧云的生态环境更表现在优良的空气质量，它是上海唯一通过ISO4000环境认证的区域，空气质量标准达到一级。社区内很多处独特的沿街小品，无不显露出国际社区的特色。     商业规划的“量身订制”     碧云板块入住人群的特殊性决定了板块内商业定位的独特性，为了适应当地特有的消费群体和消费习惯，碧云社区内的商业业态有别于普通社区的商业，处处散发出国际化的气息。     碧云国际居住社区，规划中秉承GREEN-CITY（绿城）理念的同时，充分融入西方的休闲文化气息，在发扬目前拥有较多适合欧美人士的运动场所等一系列"运动"特色的基础上，重点提升其中休闲商业配套的气氛，在碧云路、红枫路上，形成一定规模，一定特色的国际化商业、饮食、休闲带，营造一条充满异域文化休闲氛围的浦东"衡山路"。     二、碧云板块发展分析     1、碧云商品住宅潜在发展     目前碧云板块的住宅开发正处于稳步发展阶段，除了早期开发的世茂湖滨花园等楼盘，2005年新开的晓园、品赏碧云等楼盘都丰富了碧云板块的房地产住宅市场。而随着碧云板块住宅规模的不断壮大，规划配套的不断成熟，碧云国际社区所营造的全新国际化生态生活模式也已经开始渐渐影响了其周边板块和地区。     碧云板块已成为上海公认的又一个宜居住的示范区。目前其居住者主要有两个层面，一是外籍人士，如碧云别墅和碧云花园已成为上海外籍人士居住最集中的板块之一；二是“新上海人”，如碧云东方公寓、金桥爱建园等等。未来碧云板块的住宅仍然以低密度、开放性、生态化的风格发展，主要吸引一些高素质人口。     根据我们对碧云板块的现场勘察，目前整个碧云板块的待开发土地如下：西边：白桦路、云山路之间的临时绿地。中部：云山路、蓝桉路之间靠近碧云花园二期的一块荒地。东边：碧云路上靠近金桥酒店公寓的一块空地，红枫路上靠近华美达大酒店的一块空地。南边：黄杨路、红枫路之间百富丽山庄旁的一块约15万平方米的空地。这些地块的开发都将成为未来碧云板块发展的后续力量。     2、碧云办公楼产品稀缺及不足     目前碧云板块内的办公楼产品相当稀缺，尤其是甲级办公楼，更是难得一觅，周边的一些乙级办公楼也多以租赁为主，通信大厦、新金桥大厦、华美达大酒店等办公楼目前大多都是满租状态，这充分说明了碧云板块的办公楼需求还是相当旺盛，办公楼市场在碧云板块有较大的发展空间。     未来碧云板块可以建造一些甲级写字楼，吸引部分世界500强公司的入驻，这一方面能使碧云板块的知名度大大提升，另一方面，知名企业的入驻，其高素质人员也是板块内住宅需求市场的有力支撑。     3、碧云商业市场的发展空间     目前碧云板块内的大型商业项目主要集中在北部地区，以百安居、家乐福以及体育休闲中心为核心的商业配套设施。     相对于其他板块，碧云社区处处体现着国际化社区的品位，由于商业项目集中于北部地区，因此南部的居住区内显得更为清静。但目前碧云板块的商业存在着业态单一，服务功能不完善等特点，很多楼盘的底层商铺没有被充分利用，因此其商业仍然存在着较大的发展空间。而碧云社区的“出则繁华、入则宁静”的特殊气质使得其商业发展也走是的一条不寻常的道路。     商业开发设想：为了配合碧云板块独特的生活环境，可以在南边居住区内开发一条商业街，和红枫路的酒吧一条街相呼应，商业街内主要以一些中高档餐厅、酒吧、面包房、书店等业态为主，可以模仿新天地的敞开式餐饮娱乐模式。