6月：别 墅 市 场     别墅当月供应面积：19.92万平米；别墅当月成交面积：28.68万平米；别墅当月成交套数：1108套；别墅当月价格：独立16889元/平方米，联体8758元/平方米；别墅今年累计供应面积：54.33万平米；别墅今年累计成交面积：79.05万平米；别墅今年累计成交套数：3087套 一、数据综述 1、别墅供应再度增加，别墅市场利好大于利空     5月份，别墅市场供应面积继续增长，总供应面积达到了19.92万平米，增幅达到了3.2％。其中，独立别墅供应面积约12.29万平方米，与4月份相比，增幅较大，达到48％。而联排别墅的供应面积较4月份有所减少，上市面积仅7.63万平米，出现大幅回落，减幅约30.64％。整体而言，别墅市场仍呈现供应增长的局面，给予有力支撑的则是别墅土地供应的紧缩，在5月份国家再度宏观调控的环境下，别墅产品一方面存在后续土地供应停滞的利好，另一方面作为高档住宅，在后市的竞争中，可能出现大房型减少、高档住宅减少的局面，而这正是别墅产品在调控的风口浪尖仍能保持较高供应的原因所在。 2、独立别墅供需同步放量，开发商与客户认同感加强       正如本报告所预料的一样，5月份的供应市场持续增长，而成交也在其利好之下继续攀升。数据显示，5月份，别墅成交面积28.68万平方米，与4月份相比，增幅达到了34.65％。全年的成交面积则达到了79.05万平方米。今年别墅的成交情况也能明显感觉到市场的火爆走势。     从5月的市场供需比看，约1：1.44，如果6月份市场继续火爆，将有可能导致今年别墅市场价格的上涨。     5月份，独立别墅成交面积约15.58万平方米，与4月相比，增幅达到了68.55％。联排别墅在供应萎缩的情况下，成交面积也达到了13.1万平米，仍出现了27.18％的增长。别墅市场成交与供应的增长，显现出的是开发商与客户对别墅产品在管制背景下的认同感。       从成交区域看，独立别墅中，松江与青浦仍是成交量最高的区域，并呈现同步放量的态势，较4月份的涨幅在60％以上。如西郊紫郡、圣堡二期等楼盘都有数十套的去化。这一方面与这些区域作为传统的别墅板块有一定的关系，另一方面，这些区域的别墅居住氛围、相成熟的自然条件等都为打造高档的独立别墅提供了条件，因而也成为上海独立别墅的主要产地。即使在宏观调控的今天，这些区域仍显现出较强的吸引力，当然，也是上海独立别墅后续供应的主力阵地。     联体别墅方面，松江和闵行仍是成交量最高的，新盘燕南园以及雷丁小城、名仕豪庭等楼盘都是5月份的成交大户。作为别墅供应量相对较大，而又有着边缘优势的闵行区和松江区，其联体别墅作为享受型的高档住宅对于市区客户具有较强的吸引力，这也是上述两区长期以来一直是成交大户的主要原因所在。    3、独立别墅量增价涨，联体别墅小幅波动       5月份，独立别墅成交均价为每平方米16889元，与4月份相比，再度上涨了9.9％。透过5月份的成交数据分析，浦东御翠苑在5月份突然成交放量，成交约40套左右，其成交价格达到了每平方米40000元，极大地拉升了独立别墅的成交均价。     联体在供应减少、成交放量的情况下，成交均价回落到每平方米8758元。分析原因主要是受成交别墅的价格偏低所影响。 二、新盘及预热市场     别墅持续上市，成交形势平稳     5月份，上海别墅市场再度推出4例别墅项目，供应量与4月份基本持平。除大豪山林别墅外，基本为公寓与别墅混合性项目。这也表明了上海市场在别墅用地紧张的情况下，这类混合别墅不断增加的趋势。从销售情况看，新盘基本取得了较好的去化，平均销售率在30％左右，从而表明了别墅市场在调控背景下的持续利好和较强的抗跌性。     透过5月份这些混合型别墅，还可以发现，这类都推出别墅部分的推广名，如欣绿名苑2期，推广名为心·易墅，这种推广方式一方面表明了产品的性质，另一方面提升了产品的知名度，但最重要是，推广名的提出能更好地提升产品的市场形象和品质。在混合型别墅今后成为主要方式的环境下，这种推广手段还是必须值得重视的。     燕南园占地约19公顷，总建筑面积约12万平方米，容积率0.63，绿化率35%。共建有577套联排与双拼别墅。作为万科在上海打造的知名产品之一，二期推出了面积在190-230平方米左右的靠近社区中心中央水景的房源，售价每平方米12000元/平方米，总价在220-310万元/套。应该说，燕南园在绿化设计、小区的田原风格以及较好的房型设计都使本案拥有了较强的竞争力。而万科的品牌也为其积累了较多的客户人气。目前，该案销售率达到了25％左右。在新一轮政策影响深刻的五月，应是值得肯定的。 三、荒岛观察     别墅市场利好较大，供需两旺将长期存在 　　5月份，政府对于房地产市场的调控维幕再度拉开，在国务院“国六条”指引下，九部委再度联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知。对房地产业的发展再加种种禁锢。作为房产高端产品的别墅物业，在此次调控之下有会发生那些变化呢？对其长期发展的影响主要体现于哪些方面呢？这是开发商所关心的问题。     别墅土地调控会持续多久？供应会怎样？     从2003年起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。这几年上海别墅市场的供应主要依靠早期批出的土地为主。别墅市场的供应量在调控前几乎未曾受到太大影响。从2005年的5月份起，在调控影响下，别墅供需均一度减少，但至2005年年底前后，别墅市场却开始强力反弹，即使在当前调控背景下，别墅的供应与需求仍保持着旺盛势头。据本报告统计，按上海已批的土地以及后续房源的供应，将来3年内，上海的别墅供应仍是相对充足的。     别墅开发会碰到哪些问题？     新政策加强对土地的处置力度。从而有可能导致别墅市场的供应提前放量，但在土地供应严禁的利好下，其在开工与上市之间开发商必将争取更长的时间与周期。别墅供应不会出现一拥而上的情况，但将会保持相对持续的供应势头。     别墅行情受影响如何？     5月份，别墅供需两旺，可以说这是对当前政策影响下其市场走势的最好说明。但在政策限制了土地资源的供应后，未来几年内，有可能会造成供不应求的局面。这是种长期利好，并将转化为市场上开发商与政策之间的博弈，而有着别墅需求的客户对此将怀有两种心态：一是别墅供应紧张下的消费紧迫感；二是别墅存在的升值潜力（虽然会遭遇转手的税收等政策限制，但依然存在较好的租售前景）。在上述因素影响之下，别墅行情将持续保持供需两旺，甚至是供不应求的势头。     目前，别墅的房贷受政策影响，客户购买成本有所提升。但整体而言，购买别墅的客户由于其自身所存在的个性特征，在交易环节所受到的限制相对有限，首付成本包括转让成本的提高，对别墅产品而言影响不大。随着中国经济的发展，国内的富裕人群将越来越多，而对于居住要求的变革，也必将推动房地产市场的换房升级，从普通住房至高档公寓和别墅，可以说是种必然趋势。至少，现在看来未来别墅市场空间较大。     目前，赵巷别墅板块主要在售的楼盘有4例，分别是古北佘山国际别墅、中海翡翠湖岸别墅、恒联名人世家别墅以及绿地国际山庄别墅，在政府主导下，该板块正在打造赵巷国际别墅社区。从价格情况看，该板块目前的主力价位在每平方米15000元左右。绿地国际山庄相对而言，在社区规划、房型等方面有所欠缺，故价格在每平方米9000-11000元左右，其他三例楼盘品质基本相当。     从别墅的面积看，300-500平米是该板块别墅的主力供应面积段，这与其他板块楼盘的定位是基本相似的。在此需要指出的是，赵巷板块作为离佘山较近，受影响较大的板块，与其他地方的产品定位还是有一定的差异性，主要表现在产品的品质、客户的定位以及价格定位。 项目 卖点综述 古北佘山国际别墅 西郊古北国际别墅南面约５公里是佘山旅游度假胜地，驾车经嘉松南路很快就能到达，那里有许多高档休闲娱乐设施，佘山度假区、月湖时尚运动基地（快艇、攀岩等时尚运动），及佘山森林公园、佘山高尔夫球场等。对于享受生活，特别是酷爱运动的人来说，很有吸引力。 中海翡翠湖岸 规划中大型生态绿地、大型会所也将落户嘉松公路和沪青平高速公路交汇处，并将建设大型水景休闲度假村；周边宋庆龄国际学校——幼儿园及九年一贯制学校等皆以高品质外语教学为外籍人士子女提供一流学习环境 恒联名人世家 1. 该案位于上海政府规划的赵巷国际别墅区中，毗邻佘山国家旅游度假区，周边拥有众多的高档消费、休闲配套。多条高速直通市区，区域优势明显。    2. 整体采取中国古典的三大园林的精髓，设计出整个小区特有的景色。房屋内部设有“回”字和“凹”字两种中庭，作到所有卧室均朝南，层高3.3米的地下室，采光、通风良好。  3. 小区首度将中国传统文化融入造园艺术中，打造拙政雅舍、网狮尊邸、狮林贵府三个样板园林，赋予每套园林浓厚的文化内涵。 绿地国际山庄 整个别墅社区拥有三大特点，一是交通便捷，位于延安路高架赵巷口，距市中心（虹桥、古北）仅18分钟车程；二是动感水岸，其两面有天然淀浦河水域环绕，中央有约1000平方米的景观湖，此外还有网球场、高尔夫推杆场、跑步小径、休闲会馆等室内外活动场所；三是价格多元化，小区分为独栋、双拼、联排三种形态，拥有多种房型，可供选择的总价范围也较大     进入2006年后，别墅市场持续火爆，从赵巷板块的几例楼盘看，销售相对平缓，但2006年仍出现了新一轮的销售高潮，恒联名人世家、绿地国际山庄等楼盘单月销售达到了数十套，从而表明了别墅市场的升温态势。     总体而言，赵巷别墅板块呈现以下一些特点：     客户群的构成：     该板块目前客户有三部分相对均衡的客户群构成，一是境外人士，这部分客户约占到30％-40％，二是上海本地籍客户，约占到30-40％左右，剩余的是外地客户。这三部分客户对赵巷板块都有较高的认知。     产品设计：     在产品定位方面，赵巷板块主要以中高档别墅为主，面积适中，社区景观及产品细节处理较好，如合理的空间划分、阳台、露台、过道、回廊等设计，都很大程度地提升了该板块的楼盘质量。     景观设计：     该板块的楼盘景观层次等都能形成自身的特色。