6月：商 业 房 产     商铺5月供应面积：20.44万平方米；商铺5月供应套数：3165套；商铺5月成交面积：14.4万平方米；商铺5月成交均价：11312元/平方米； 商铺累计供应面积：95.95万平米；商铺累计供应套数：7853套；商铺累计成交面积：92.29万平米；商铺累计成交均价：11707元/平方米。 一、数据综述 l、5月商铺市场供需有所回落     进入5月，上海商铺市场销售量和供应量出现小幅回落。5月商铺新增供应面积为20.44万平方米，较4月下降53.7%，这是2006年首次出现的小幅回落，新增套数却较4月增加了1330套，可见5月份商铺供应多为小面积房型。5月商铺需求市场也同样小幅下降，成交量14.4万平方米，较4月下降了55%。 2、中外环间成交量占绝对主力       5月份外郊环间区域出现了大量的成交，尽管成交套数不多，但成交面积远远领先于其他区域，占成交总量的45%，同时，中外环的成交量上月大幅增长后，在本月恢复到正常水平。5月份除外郊环线、内环以内两个区域外其他区域均有一定涨幅，而内环线以内的区域成交量出现下滑。 3、商铺均价下降20.8%，成交集中低价区域       价格方面，5月份商铺市场成交均价为每平方米11312元，较4月份下降了20.8%。主要原因是5月内环以内商铺成交面积下降了28.4%，主力成交集中在外郊环线区域，因此价格出现明显的落差。 二、新盘市场     七浦联富商业广场冲击5月新盘市场     七浦联富商业广场位于河南北路99号，天潼路路口，地处七浦路服装批发市场的南大门，三万平方米的体量占到本月新盘总供应量的64%，强烈冲击了5月份的新盘市场。     商场总建筑面积3万平方米，占地面积7000平方米。地下一层面积16-70平方米，每平方米5万元；一层面积：14-200平方米，每平方米7-11万元；二层面积：14.5-240平方米，每平方米4.5-5.5万元；三层暂不出售。四层面积40-247平方米，每平方米3万元。物业管理费高达40元/平方米/月。     七浦路一直是服装批发市场的集中地，2006年闸北区推出的4个商铺项目其中三个位于七浦路商圈，分别是七浦富联商业广场、圣和圣广场和豪浦服饰城，尽管供应量集中在不到1公里的范围内，会产生一定的竞争效应，但是每个楼盘的价格都居高不下，这正是专业市场的大量需求量支撑的结果。2006年专业街商铺将引领商业市场。   三、热销楼盘     浦东丰舍东苑大户型成交，杨浦上海大花园商铺同样看好     浦东顾路的丰舍东苑5月份共成交了2套，但成交面积却近6400平方米，该盘位于浦东民春路1号，与第二工业大学、杉达大学、金融高等专科学校相临。但由于距离市区较远，交通非常不方便，不过每平方米8100元的均价让该楼盘具有一定的价格优势。由于该盘周边没有竞争楼盘，并且商铺主要辐射周边居住区，因而销售取得了良好的成绩。     杨浦区的上海大花园商铺5月份成交6套，同样，面积也达到了7810平方米。该盘位于周家嘴路大连路，周围大量的住宅小区为上海大花园的商铺提供了大量的消费力，同时每平方米12000元的较低成交价格也是该盘去化速度如此之快的原因。 四、荒岛观察     新兴社区商铺喜忧参半     在新兴社区中，商铺租赁情形呈现出高低分化态势，在入住率高的区域商铺高涨，可达到每天每平方米15-20元，在人气不旺的区域，低租金也无人承租。如此市场表现，给我们的提示是：一、区域社区商业供应量太大，需要规划控制，供地节制；二、人口居住区域处于变化中，社区商铺的价值也处在变化过程中，在人口导入区域，价值处于上升通道，而在人口迁出区域，商铺价值表现处于下降通道。人气指数决定了社区商业的价格走势，在2006年大部分社区竣工入住后，这种价值体现将表现的更为明显。     “国六条”对商用物业影响不大     “国六条”的出台，对商用物业市场的影响不大。首先，中央政策针对的主要是住宅市场而不是商用物业的市场。其次，商用物业目前的首付比例已经达到5成，按揭年限也远少于住宅，即使信贷政策有所变化，可变化的空间也不大。