6月：小 户 型 市 场     从年初的房地产市场的冷清到4月份的火热，让人们似乎看到了房产火热的希望，然而5月份颁布的国六条又实实给了市场一击，与此同时，小户型产品也受到了的影响，4月份大量成交的局面在5月份已经不复存在，又恢复往日成交的量的平稳，除了5月份新盘盛第大厦、爱立诚大厦、谷园二期三例楼盘有大幅度成交外，其它各楼盘成交寥寥。然而从这三例楼盘的大幅成交也可以看出，成功的产品依然能在不利型的情况下取得良好的销售业绩。     政策突如其来，新盘迟迟不肯上市     年初以来，伴随住宅市场的步步升温，4月份新盘开始浮出水面，新盘盛第大厦横空入市，然而由于5月份新政突如其来，小户型的新盘推盘速度明显受到影响，本预计5月底上市的楼盘，如海尚杰座、兴力达国际广场等项目都纷纷推迟上市时间。     动态时局，楼盘价格升降幅度有限     通过对4月份的销售情况可见，楼盘价格有升有降，销售较好的5例楼盘当中（图中蓝色标记），有2例楼盘价格上涨，分别为亚龙国际大厦和谷园二期，与此相反，有2例楼盘价格呈现下降之势，分别为爱立诚大厦和泰莱大厦，此外，还有一例楼盘的价格走势呈现平稳，即为4月份刚刚上市的盛第大厦。从成交量一般的4例楼盘中可见（图中红色标记楼盘），有三例楼盘价格上涨，一例楼盘下跌。从幅度上看，升跌幅的范围较小，这与销售房源的位置有关，同时由于市场较为动荡，各楼盘的价格策略都较为谨慎。     政策影响，销售率中等楼盘去化平稳     由于整体市场的回暖，4月份小户型产品，全面漂红，一直受市场欢迎的固定投资回报的产品概念被人们淡化，突如其来的政策，给乐观的房地产市场泼了一瓢冷水，也给小户型产品带来了较大冲击，以往有固定投资回报的小户型产品并没有保持高的销售姿态，而5月份成交主要是集中在销售情况中等的楼盘，如谷园二期、鼎天商务公寓和盛第大厦等，这些楼盘的销售率在60%左右，而销售率较高或较低的楼盘基本上没有成交。     销售率较高的楼盘已经进入销售尾期，销售速度减慢自在情理之中，然而销售率较低的楼盘为何成交寥寥？这主要与楼盘的品质有关，品质较高的楼盘受到消费者的追捧，房地产经历了一次又一次波折后，消费者开始更多的关注产品本身的一些元素，因此，开发商应该清醒的认识到，较高的品质以及较合理的价格才能赢得市场。     办公产品仍最受市场追捧 住宅刚性需求潜在     五月份的新政出台，给投资前景不是很明朗的住宅市场又带来了冲击，给一直高居销售榜首的办公楼产品又带来了利好。上月新盘盛第大厦又以37套的销售业绩占据榜首的位置，此外，爱立诚大厦、亚龙国际大厦也取得了不错的销售业绩。     然而从上表中也不难发现，位居销售季军的是一例纯住宅项目，即谷园二期，该楼盘位于宝山区，价格相对较低，适合今年需求较大的结婚族以及动迁户等购买，因而新政的出台对其影响也较小。     浦东新区稳居销售榜首     上月位居销售榜首的浦东新区，本月再度成为销售冠军，其中，盛第大厦和爱立诚大厦分别占据了销售的冠、季军，此外，亚龙国际大厦也销售了10套房源，成绩相对较可观。值得注意的是位于郊县区域的龙麟苑和乐莫苑，分别销售了7套和9套，销售成绩也相对较好。     小户型产品品质不容乐观     小户型产品在地产中特色鲜明。一般来说，它具有面积小总价低、位置优越配套全、流通性良好等优点。自用者因为其“小而全”的功能将其作为过渡性产品使用，投资者因为资金压力小、租金可以作还贷而对其热衷不已。在近几年的市场中，小户型产品不断涌现，形象良好、销售灵活的小户型产品一般都能销售得非常火爆。目前市场上一些小户型产品，像天骄、飞雕、唐朝大酒店等受到追捧，也证明了小户型项目是有其独特魅力的。     然而在小户型一派繁荣的同时，业内专家们对小户型的质疑从未停息，功能缺陷、采光通风、安全隐患等等问题纠纷不少。随着这几年推出的小户型产品陆续交房，从物业的实际使用情况来看，小户型的种种问题显得更加突出。     设计上存在先天不足。部分高层小户型一梯超过十户甚至几十户，在上下班高峰期电梯容量严重不足；多数小户型为塔式建筑，分割过密，安全通道阻塞，采光通风性能和安全性都较差。     配套不到位。许多业主入住后发现，所购小户型所坐落的地段配套不齐，办公周边缺乏商务配套，酒店公寓缺乏与之相应档次的会所。更有些发展商乘市场形势好，将当初承诺的功能层分割出售，使整个物业档次骤降。     定位不准确。小户型的火爆使一些发展商乐此不彼，图一时之快跟风进入，在事先没有做好市场调研和产品规划的基础上就上马小户型项目，十分盲目。例如，一些居住型的小户型公寓却要承担商业类水电费用，使业主居住成本大大提高，原打算居住的业主不得不放弃使用，将其租给小公司办公，造成整个物业环境的混乱。     管理不善。后期的管理是区分小户型物业档次的关键。部分发展商只注意回收资金，忽视了后期管理，无法达到先期宣传的高档管理水准，很多早期的小户型产品都有此种毛病。     周边环境差。现在不少小户型物业仅为一至两栋单体楼，无法形成自身的小区，受周边环境影响较大。有的项目坐落在棚户区，环境差乱，使物业的形象大打折扣。     承诺无法兑现。一些小户型项目在销售时对客户承诺将有稳定回报，一旦项目销售完毕，发展商赚得盆满钵满之后就抽身而退。留下的摊子既无担保又无统一经营者，管理上很混乱，无法兑现当初的高额回报，损失的是小业主。     分析认为，早在上个世纪九十年代中后期，大量的开发项目尚未完成便遭遇了经济冷却，很多发展商的资金链断裂，项目无法继续。2000年以后，随着楼市的复苏，“半拉子”工程开始复活，或被收购或被再度注入资金改造。由于上个世纪遗留下来的“半拉子”工程以塔楼居多，虽然设计陈旧，但基本都具备可分割改造的特点。于是“半拉子”工程经过分割、改造、包装，再加上几句响亮的口号便以各种小户型形象粉墨登场，未曾料到其作用于市场屡试不爽。许多小户型的诞生本身是尴尬的，由于设计、结构等先天原因，改造而成小户型无法承受起高档物业之重。再加上很多项目后期疏于管理，造成了小户型令人堪忧的现状。     小户型不应该只是一味救市的良药，它应该是值得开发商用心去经营和发展的一种地产之作。随着经济和科技的发展，社会分工的更加细化，需要小户型的人群没有一刻减少过，那些渴望自由空间的生活家、追求国际化服务的商旅客、寻找灵感的创作者、等待物业价值提升的投资人等等，都在期待符合他们要求的小户型产品。     后势预判     从目前市场现状情况来看，由于整个房地产市场的形式较为严峻，进而影响到小户型产品的销售前景，观望气氛较浓。相信观望期将持续1-2个月，待暑天过后，市场有望回暖，小户型产品也将水涨船高。 从产品的预热情况来看，新盘的推盘速度将会继续延缓，待市场有所好转以后会陆续推出新盘，由于在售小户型产品不断减少，因而预计新盘的推出必将得到市场的欢迎。