5月动态:政 策 要 闻     国务院办公厅转发建设部等九部门 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》     房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。      针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。     《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地２００５年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。      建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》全文如下：      去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：      一、切实调整住房供应结构     （一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在２００６年９月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。      （二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。      二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用      （三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。       （四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。     （五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。     （六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。      （七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。      三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度      （八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。２００６年各地房屋拆迁规模原则上控制在２００５年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。      四、进一步整顿和规范房地产市场秩序      （九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。       （十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。      五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难      （十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在２００６年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。２００６年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。      （十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。      （十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。      六、完善房地产统计和信息披露制度      （十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。      （十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。                                           新华社 国土资源部:我国今起一律停止别墅类房地产项目土地供应     国土资源部三十日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。通知要求进一步发挥土地供应的调控作用，保证调控措施的落实。     通知要求，房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积。各地要编制年度土地供应计划，科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构，优先保证中低价位 、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应 ，供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。      通知强调，要严格土地登记管理。凡未缴清土地出让金及有关规费的，不得发放土地使用证。加强土地使用权抵押登记管理，防范金融风险。从而进一步明确了宏观调控的方向。                                                  中国新闻网 央行:京津沪三地居民偿债能力逼警戒线     昨天，中国人民银行发布的《二○○六年第一季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）披露，央行于去年11月对北京、上海、广州等10大城市开展了房地产市场抽样调查，结果显示：10个城市居民的月供收入比和债务率均在银监会规定的50%和55%的水平之下，居民家庭偿债能力处于正常水平。其中，10个城市平均月供收入比（借款人住房贷款的月房产支出与收入之比）为35%；平均债务率（月所有债务支出与收入之比）为38%。     收入比和债务率：上海贷款购房群体的房价收入比以及月供收入比均位列十大城市之首。     上海贷款购房群体的房价收入比（房屋总价与家庭年收入之比，即房价为收入的倍数）为10，上海贷款购房群体的月供收入比（借款人住房贷款的月房产支出与收入之比）和债务率（月所有债务支出与收入之比，包含汽车贷款等）也位居十大城市之首，为45%.  贷款期限：调查还显示，全部住房贷款（包括公积金贷款及组合贷款）平均期限为17年，平均首付比例为37%，其中南京、上海两地的首付比例均超过40%。                                                新闻晨报 各银行加紧制定房贷细则     据了解，自媒体公布了国务院办公厅转发国家建设部等九个国家部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知之后，各家银行闻风而动，各自房贷细则正加紧制定，料将很快出台。     根据建设部等九个国家部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，自六月一日起，国内个人住房按揭贷款首付款比例将提至三成。中国建设银行某支行房贷部对记者表示，目前该行的具体细则尚未公布，相信会在明日左右向公众明示。但这位房贷部门人士表示，将按照此前九部委联合制定的《意见》，高于九十平米个人住房按揭贷款首付为最低三成。自六月一日后除执行“个人住房按揭贷款比例不得高于七成三十年，购买自住房且套型建筑面积九十平方米以下不得高于八成三十年”的规定外，对个人商用房贷款将不得高于五成十年，而高档住宅按揭贷款更不得高于六成二十年。对此前没有明确规定的别墅类房产贷款，则规定不得高于五成二十年。首付比例均较此前调高至少一成。                                                     中国新闻网 投资界继续看好地产股     这一次，投资界的观点似乎又与老百姓的期望相左。没有投资家认为政府会让房地产业的红火局面“猝死”。在投资界眼中，房地产业作为经济的重要支柱之一，保持健康向上相对重要，而绝非普通人想象的只是房价涨跌如此简单。      与国内基金经理们的观点吻合的是，国际投行近期接连发表报告，认为即使剔除人民币升值因素，中低端的中国房地产市场也并不是乱得一塌糊涂。      摩根大通首席分析师龚方雄的观点似乎值得推荐：其一，很多抱怨买不起房子的是大学刚毕业没几年的人，而在美国，一个大牌MBA也要奋斗几年后才能考虑买房子；其二，总拿数万元一平方米的高端房价来喊泡沫没意义，因为在全球任何大城市都会有高得离谱儿的豪宅，这与百姓的中低端房根本没有可比性；其三，如果以北京中低端市场每平方米6000多元人民币的均价计算，一家三口100平方米的房子也就是60多万元，不过是北京人均GDP的5倍，好像不能说房地产有太多泡沫。                                                    北京晨报 银监会：各商行要严格审批非自用型购房贷款     针对今年1－4月以来银行信贷快速增长的情况，商业银行对房地产贷款的发放受到了监管层的关注。近日，中国银监会主席刘明康表示，各商业银行要坚持“区别对待，有保有压”，有效管控房地产放贷增长。同时，大幅提高投资和投机性需求的住房贷款首付比例、通过资本的管理限制银行房地产开发信贷业务等要求都出现在了刘明康的讲话中。     刘明康在讲话中指出：各商业银行要加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款并进行贷后检查，严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严格控制授信。     商业银行应该调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50％不变，对于其他类较高风险的房地产贷款可由目前的100％提高到150-200％，以提高风险贷款的资本占用，通过资本的管理限制银行房地产开发信贷业务发展。     商业银行当前必须严控贷款总量，确保贷款投放的平稳增长，减少不良贷款。同时，注意选择好贷款投向，合理控制贷款投放速度。刘明康称，商业银行要继续优化贷款结构，大力开拓中间业务，扩大小企业贷款、消费信贷和银团贷款。此外，商业银行要停止与各地政府签订授信合作协议，规范各类“打捆贷款”。     今年1－4月份，我国金融机构新增人民币贷款15740亿元，仅仅四个月就完成了央行全年目标的60％以上。央行新闻发言人李超此前表示，信贷大幅增长的原因之一就在于固定资产投资增速高，对贷款的需求较为旺盛。世界银行的报告认为，今年头几个月的新增贷款中“有相当大的比例流向了房地产开发商”。                                              新闻晨报 “新十六铺码头”将现宝山     据悉，宝山区将把上海吴淞港国际客运中心打造为一个“新十六铺码头”，使其成为具有客运、商务、休闲等功能的综合码头。      规划中的国际客运中心将以客运楼为中心，建设一批中高档商务区和中高档酒店，同时，在客运楼南北方向规划一条连接酒店及餐饮区和综合办公园区的S形绿色廊道。规划中的客运楼高度约为40米，楼下主要以客运功能为主，楼上则成为商务楼。      由于这幢楼位于长江口和黄浦江的交汇处，因此客运楼的整体设计将体现“水上门户”的特征。最近，宝山还将对现有的吴淞客运中心南广场进行改造，并将建设地下开放式绿化空间。      上海吴淞港国际客运中心北至水产路，东至塘后路，西至牡丹江路，东到黄浦江边，其总体规划面积128公顷，首期开发面积约18公顷。按照宝山区的规划，其中包括上海水上旅游客运集散中心、商业商办综合服务广场和沿江特色步行景观道，具有客运商务等旅游功能，同时也为国际游轮和游艇的旅游观光提供发展空间。                                                     新闻晨报