6月：办 公 楼 市 场     办公楼当月供应面积：17.1万平米;办公楼当月供应套数：1867套;办公楼当月成交面积：23.7万平米;办公楼当月成交套数：2615套;办公楼当月价格：14543元/平方米;办公楼今年累计供应面积：41.69万平米;办公楼今年累计供应套数：4590套;办公楼今年累计成交面积：54.95万平米;办公楼今年累计成交套数：5731套. 一、数据综述 1、新增供应激增，北区、东区、中心区拔得头筹。     本月办公楼的供应面积较上月大幅增加，增幅达到108.54%，达到17.1万平方米。     从新增办公楼的分布区域来看，主要集中在北区、东区，例如宝山区“宝莲城1-5期”1.41万平方米，浦东“碧海现代苑”2.8万平方米，高行综合办公楼0.9万平方米。而一直低调的中心城区在本月也一改往日的沉寂，办公楼新增供应量接近本月全部新增量的20%，如虹口的“金大地商务楼”，闸北“宝华现代城”等等。 2、成交量暴增，浦东成为集中成交区。     本月办公楼成交量呈大幅激增，达到了23.7万平方米，较上月有120%的增幅。     从成交区域看，本月的成交主要集中在浦东区，但是总体区域分布较为广泛，如很少进入热销排行榜的静安区、长宁区、闸北区、徐汇区等中心城区，在本月都有较好的表现。     5月通常都是楼市的黄金月，但往常都表现在住宅市场上，而今年力挺楼市的除了住宅，还有办公楼，并且在5月新的宏观调控下，办公楼的市场无论从现状还是后市趋势都要好于住宅市场。 3、成交均价与上月基本持平，表现较为稳定。     本月办公楼成交均价为每平方米14543元，基本与上月持平，但从2006年的均价变化来看，仍处于较低水平。     主要原因还是与成交楼盘有关，北区、东区办公楼的成交价在11000-12000元/平方米，中心城区的成交均价在16000-20000元/平方米，而成交比重较大的北区和东区就拉低了整体成交均价。 二、热销楼盘     本月的热销楼盘以中心城区为主，主要为浦东区、静安区、闸北区等。     值得一提的是静安区的凤阳路601号项目，由于位置较好，紧邻南京西路商圈，且外立面已经落成，引得很多人的关注。该项目不针对散客，以整幢出售的方式面市，所以在开盘后一段时间后，一次成交整幢的283套房源，13824平方米。据悉，该幢楼也将以酒店式公寓形式对外出租。 三、新盘市场     除去有新房源推出的楼盘，本月共有5例新盘上市。值得一提的是宝莲城1-5期：位于宝山区双城路803弄，由上海宝钢经营开发总公司和上海宝莲投资（集团）有限公司共同开发。     该项目为宝莲城项目其中一期，推出一幢22层的办公楼，每套面积在130-139平方米左右，价格14000-16000元/平方米，网上成交价13922元/平方米，物业费4-5元/平方米/月。 四、荒岛观察     非甲级地段的甲级办公楼生存空间     1、甲级办公楼的区位认同     众所周知，甲级办公楼除了在硬件配备上要达到办公5A级外，还要有几个软环境作为必要的保障，例如地段要是黄金地段，要有大型商业中心相伴左右，交通更要便利等等。上海目前的甲级办公楼也比较多，分布的区域也基本上较为固定，如小陆家嘴、人民广场、淮海中路、南京西路。     对办公楼来说，其租金或是售价的首要决定性因素就是地段。 2、次中心区域甲级办公楼的兴起     近两年，办公楼的开发逐渐由中心区域向次中心区域转移，如长寿路、曹家渡路、中山北路一带的办公楼开发如火如荼。而这些地段的办公楼由于租金相对较低，且周边环境离甲级写字楼的要求较远，无法吸引国际知名公司入驻，因此通常都是出售型物业较多。相反，出售型的办公楼又通常很少是甲级写字楼。     但是，在这些次中心区域办公楼市场中，偶尔也会出现一两个甲级办公楼，甲级的体现在于建筑立面，内部硬件配备等，但是在外部环境中却得不到甲级的支撑，那么这类办公楼的甲级印象就很难让市场认同，让客户接受。 3、非甲级地段的甲级办公楼面向市场时的尴尬？     我们以中山北路曹杨路地区的办公楼为例，目前在建的楼盘有尚城国际、明珠国际和绿地和创大厦，皆为准甲级和甲级办公楼，但其经营方式却以分割出售为主，如绿地和创大厦。这样，就产生了多种矛盾：甲级办公标准与周边居住氛围浓郁之间的矛盾；产品配置高端定位与内部小面积分割之间矛盾；目前所处的价格盆地与未来发展潜力之间矛盾。     虽然有诸多矛盾，但在拟定细分市场，专业精准分析和有序包装推广之后，必定能找寻一条适者生存的道路。非甲级地段的甲级办公楼生存空间依旧存在！