许仰东董事长谈：“国六条”之后的上海楼市 “国六条”出台后，尽管近期以来业内人士议论纷纷，上海许多房产企业家们都在关注2006年“国六条”后政策的市场走势，但上海楼市相对去年、相对北京、相对深圳来说，今年显得相对平静。 我认为，“国六条”对上海楼市影响相对平静，主要缘于以下六个方面原因。 一是上海对调控的心理适应力加强。今年“国六条”出台的背景与去年调控的背景不同。经历了一年的房地产调控对上海极为严重的市场成交打压及价格调整，上海房地产业的“心理调控期”已经结束。一些尖锐的政策矛盾、对产业和企业的理解以及资金紧张为核心的企业困难期已初步缓解。因此，当“国六条”出台后，上海的企业家们普遍表现出“心理平静”，以理性应对的方式取代牢骚和责备。从这个角度说，上海房地产业的心理承受力大大提高，而相对应的政策适应性也大大地提高了。短期大幅度跌价、抛盘的市场走势不会形成。 二是市场局部盘整为主流的态势形成。去年调控上海房地产市场确定是“重灾区”，表现在人气打压、价格急剧下降、成交量非正常严重萎缩，持续了近一年时间。今年“国六条”政策出台，上海市场的投机和投资性购买力所占市场份额极少，自住型消费群为主要市场购买力的结构已经形成，2005年较长时期的调控引发的市场成交量过于萎缩，甚至连许多自住型购房者也较长时间的观望，必定有周期性复修、反弹。尽管“国六条”政策依旧以调控房价为核心，但买卖双方对上海房价的“基本正常”共识已经形成，因此，今年上海房产价格、成交量受“国六条”影响会显现局部影响的态势，不会很剧烈和出现较大幅度波动。 三是对户型控制政策心理抱怨但不恐慌。关于90平方米以下户型比例70%比重，上海房地产业，特别是房地产企业心理抱怨，土地供应法律化但政府太多太细的政策干预，尽管能从产业总体发展加以理解，但从市场角度看普遍较为反感及抱怨，一是无过渡期和执行时间会产生影响，二是在执行细则末公布前，怀疑执行的可能性，三是相信上海楼市的特殊性，至少不会一刀切，所以表现出内心反感，心理平静，期待地方性特殊性得到调整。因此，“国六条”中关于户型控制未对不同户型市场产品产生冲击。 四是税金及交易时间不成为影响当前上海楼市的主要原因。税金政策几年来不断反复，买卖双方并不会因为税金问题直接影响买或不买，这种冲击相对去年大起大落的成交和价格升降，已显得并不太关键。交易时间延长，虽然对投资者打击较大，但由于目前上海一手房成交结构中，自住型为主力消费群，因此，从总体结构上已无法构成威胁，但由于上海较好的租赁市场行情，原有投资性物业加上总体对上海房价未来走势信心，可以转型成租赁收益来消化目前的政策。 五是今年上海首季度市场平稳健康使“国六条”在短期内不会剧烈影响市场，长期依然看好市场。经历2005年历史性市场动荡，今年首季度，上海楼市成交量、价格走势、购买人气、产业界信心得以复原，而众多开发企业资金紧张的局面得以阶段性缓解，因此，在这一市场背景下，“国六条”出台对上海楼市的影响的有限的，表现在市场流通中，即没出现成交剧烈萎缩（较去年比），也没有出现大幅、急剧的房价下滑，相信这也是政府期待的适度调整。产业界经历了几番风雨，都形成“产品紧缺、市场抢购”并非是件好事的共识，因此，从这个角度看，“国六条”出台后，上海楼市适量成交量下降，价格有所盘整，这已经是较为正常的市场现象，不必过于恐惧。 六是后市预期信心会消化“国六条”对上海楼市负面影响。一年来，上海在全国率先得到调控效果，广州、深圳、北京等地一年来相对与中央调控冲撞大，使上海在概念上已不再是调控“第一军团”，同时，上海一方面较好地执行中央政策、市场方面不良信息减少，另一方面确实在政策、市场、产品等方面相对较为健康，甚至经历了几番政策调控背景表现出明显的适应性，因此，后市预期信心反而有所提高，因此，对消化“国六条”影响力起了缓冲作用。 当然，一项政策的出台，不可能是讲过，听过的走马灯，“国六条”对上海房地产市场的影响是存在的事实，但相对于去年，相对于北京等城市，上海不会是风口浪尖，极为剧烈的，而是较为平静和局部性的影响，但对从业人员心理的调控或许是长期的、这对于持续发展来说，可能是件好事，或者说，对理解中国式房地产业发展，是一堂生动的课！ 许仰东