为何集体“偏离”马斯洛     “以人为本”，是现时许多房地产开发商都会在不同场合上大谈特谈的命题，但真正能贯彻和理会其深意的又有多少。马斯洛先生的需要理论，是从人本主义立场探求需求的满足，却也同样适用于房地产的开发和居住文化的营造，住宅建筑地产的核心就是人文关怀。这里包含着对建筑、居住与自然多方面命题的思考。     开发商所追求的“人本关怀”的方方面面，显然应该包含了马斯洛的需求理论所指的生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求等内涵。但倘若我们众多的开发企业为了贪图一时的商业利益，试图“回避”居住文化的这些命题，若干年以后，我们的城市中将不会再有富有精神及文化内涵的百年建筑，这的确值得我们深思。      建筑文化：一味追求美观VS保证居住能效     衣、食、住、行满足了居民最基本的生理需求，而住宅的舒适度则是考量开发商“人本关怀”的第一要素，这里的舒适度不仅仅是讲究建筑外表的美观，更关键是保证居住的能效。过去，我们的开发商曾经进入一些误区，例如在建筑外立面上选用过于光鲜的色彩，却忽略了墙体的保温防水工作；一些住宅用落地玻璃门替代砖墙、将窗户的面积相应增大、阳台使用较透明的材料等等，却不经意地产生了一些光污染；甚至出现过开发商为了追求美观与品质，选用了大量的人造大理石做建材，最后却发现辐射超标了，反而对居民的身体有害……     但并不是说开发商追求建筑的美观和保证居住能效是一对矛盾，很多时候两者完全是可以两全其美的，一个很好的例证就是外滩建筑群，其成为上海百年建筑的典范，并非是因为外立面金碧辉煌，反而是以厚重感取胜，以实用性取胜。由此看来，建筑应该是因舒适而美观的，在这方面，我们所倡导的节能住宅，无疑找到了正确的方向，也更能体现开发商对居民的真正的“人本关怀”。光鲜的外立面并不是唯一的表现手法，如果开发商多花些功夫把建筑外立面的防水层、保温层做好，再借助一些具特色的建材来保障小区的“私密性”，例如用单向透光玻璃来做落地门窗，让居民可以享受丰富的采光和宽的视野，又让外面的人无法看到里面，居住的人生活舒适了，美观当然会受到更多的认同。     此外，虽然开发商只能在有限的土地上开发，楼距不可能过于宽阔，但如果多从居民的需求出发，在空间排布上多一点层次感过渡，从私密空间到半开放空间，再到公共空间，居住能效得到最大限度的挖掘，就更能形成一个有亲和力的社区环境。      商业文化：出售回笼资金VS经营完善配套     很多大型社区在开发的过程中，会配套开发一些社区商铺，而这些社区商铺同样是考量开发商“人本关怀”的重要指标。社区商铺的选地规划、招商导入都很有讲究，开发商必须根据小区居民的需求来定位，决不是简单地把社区商铺出售回笼资金了事。     过去，很多开发商对社区商铺的开发经验不足，往往在小区四周沿街分布，个别的还与小区直接相通，再出售给小业主经营，结果是商铺一茬一茬地换，始终没有人气，满足居民生活的超市、24小时自助银行等生活配套设施却始终没有出现，甚至出现了安全隐患。现今，很多开发商已经注意到了这一点，通过对国外的考察借鉴，他们明白社区商铺决不是简单的招商，而是采用规划定位、招商管理“一条龙”的模式，其目的就是更好地完善居民生活配套。例如，社区商铺的选址，要相对集中在社区内外人流最多的区域，还要与小区分开，这不仅是考虑到小区居民的出行情况，吸引周边社区的居民，同时也是对小区自身安全的保障；而在经营方面，也应该首先引入超市、社区银行、洗衣店等生活配套等等，这样才能满足居民的切身需求。      社区文化：简单克隆会所VS因地制宜引进     当社区居民生理需求和安全需求得到满足后，社交需求就会凸现出来。由于现在社区的体量都相对较大，往往自成一体，形成了一个小小的社会。我们甚至可以把健身房、spa会馆看作是健身室和浴室的社会化延伸；咖啡吧、茶吧、酒吧是客厅和娱乐室的社会化延伸；图书馆、阅览室是书房的社会化延伸。     很明显的一点是，由于社区人群层次和需求的差异性，并非所有的社区都适合兴建高档会所，一味地克隆高档会所已经产生了不少教训，一些会所由于定位不准导致经营困难，而一旦对外开放，又引起居民对安全以及使用权等问题的置疑。事实上，虽说在营造社区交流氛围的问题上，开发商可能会遇到众口难调的困扰，但通过最大限度地了解大多数居民的需求，因地制宜引进不同的生活模式，就可以解决这一问题，例如对于一些高档的社区，开发商在规划会所时，应该建在小区的外部，而不是中间，这样既保障了小区的安全性，也让会所成为小区内外交流的空间；而对于一些养老型的社区，则应该多规划一些老年人活动室，在社区花园里安放一些健身器材，并可以有条件地引入社区医疗中心；而对于年轻人居多的社区，则可以多开设一些健身房、运动场所或是茶吧。      景观文化：盲目堆山造湖VS关注实际需求     事实上，马斯洛的需求理论其实是社会学的产物，借鉴到房地产上来谈，更多的是善意地提醒个别开发商不要因为过度追求经济效益最大化，而忽略了居民的真实需求。有些开发商为了追求社区的高品质，一味的打造所谓的卖点，甚至出现了不遗余力地人为堆山造湖，搞水景住宅，或是大价钱移植珍奇古怪树种或是植物营造某种风情的现象，这样做不仅实际的效果不理想，还给居民遗留了问题。例如早期的水景园林楼盘大都只考虑水景的美观、豪华，却很少采取自然生态循环法，无法使大量死水、污水变成中水循环使用，致使用水量大幅增加，其结果不仅谈不上“可持续发展”，不少楼盘在交付使用后园林水景逐渐变成了石板旱溪景观，还增加了居民的负担。     同样的资金，同样的景观设计，如果开发商能关注居民的实际需求，想居民所想，那么，结果将完全不同。就拿社区景观的营造来说，同济大学建筑系教授来增祥表示，项目园林应该将结合原有丰富的地形地貌、水系资源和原生自然植被，充分保留了原有的地形地貌和景观资源，再适当经过艺术的加工形成生态的活水系，这样不仅成本低了，而且景观更加自然。而对于小区植物移植的筛选，可以有条件地保留一些四季不同的植物，让小区有季季不同的户外景观，如果希望兼顾景观和用地，还可以将围合的建筑重塑成一个“公园”空间，共享绿色空间，创造出小区的自主公园。这些细节上的改变，都会成为提升小区品质的卖点。     敬请关注，下周上海房地产文化思辩系列报道·人物篇     谁说房地产人不是文化人？