荒岛视线     “非常地产”—— “十一五”期间上海房地产业的历史机遇 文/冯伟 接近岁末，上海楼市仍一片低迷，成交量持续下降，11月的商品住宅成交量（不包括配套商品房）比去年同期下降了50%以上。从一地难求到无人应标，从价格联盟到价格PK，从团购到团退，各种热点现象的背后反映了上海楼市的现状。一些小型开发商开始退出，从今年9月开始，在产权交易所的挂牌的小开发商开始增加；一些开发商仍存侥幸，从期待“金九银十”到期待明年宏观调控的放松；还有一些开发商积极采取行动，通过降价来刺激成交；而更多的则是迷茫，不知所措。 从微观市场分析，上海楼市的新增住宅商品房供求比从今年一季度的1：1.2转变为二、三季度的1：0.5，达到了1999年以来供求比的历史最底谷，需求是否还会继续下降，供求比是否会继续恶化，现在似乎还很难下结论，但有两个现象应引起注意，第一，如果供求比的长期失衡，由此形成的空置房的增加会进一步恶化整体市场的供求比；第二，由于这一轮中楼市火爆中投资、投机客户的比重增加，以及上海二手房市场的成熟，原来投资、投机客手中的存量可能变成增量，将增大楼市的供应量，住宅市场前景更不容乐观。 从宏观市场分析，刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出：明年将把增加居民消费作为扩大消费需求的重点。而中央已经清醒地认识到，过快增长的房价已对普通百姓形成“挤出”效应，成为国内扩大消费需求的最大障碍（摘自新华网）。可见2006年，中央仍坚持对房地产的宏观调控政策，只要是房价上不去，投机机会不在，上海楼市很难火爆，更何况中央在“十一五规划”提出“居者有其屋”的政策，经济适用房（上海是中低价房与配套商品房）的大量推出，会消化大量刚性需求。 上海“十一五“规划支柱产业将不再包括房地产业（国际金融报），意味着房地产不再受到相关优惠政策“惠顾”。国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》对二手房转让开征20%个人所得税是否真正执行，有如“达摩克斯剑”悬在楼市的头上。有专家提出上海楼市已进入下行通道（指价格与成交量），那么，在这种市场背景下，下一个五年中，上海房地产业的机会点在那里呢！ 关注“非常地产”，抢占“非常地产”！ 本文所指的“非常地产”，广义是指非住宅地产，狭意是指工业地产、旅游地产、商业地产、综合地产以及在此基础上创新的创意产业、总部经济、现代服务业等。其中城市中心区域工业地产的“升级”将是上海房地产业最大的机会点，孕育着无限商机。 第一，在“十一五”期间，上海计划整理各类工业用地20平方公里，淘汰劣势低效土地利用的企业3000-4000家，腾出土地20-30平方公里，以建设都市型工业园、创意产业园，发展都市工业和生产性服务业。 第二，在上海重新整理土地市场历史存量的3000多万平方米土地中，仅900多万平方米是住宅用地，其余2000多万平方米存量土地是“非常地产”。那么，上述合计是4000万平方米，平均每年是800万平方米，市场供应量决定了市场热点，由此可见今后至少五年内是“非常地产”的天下。 第三，上海城市的能级提升表明“非常地产”的机会点。中央对上海提出了服务于全国的战略要求，上海政府在此基础上了大力发展现代服务业的规划。根据《上海加速现代服务业实施纲要》，到2010年，上海现代服务业增加值力争达到7500亿元以上，中心城区服务业增加值占生产总值比重要超过80%。上海各区县尤其是中心城区迎来了新的发展机遇。现代服务业的含义广泛，包括了服务业、金融业，也包括总部经济、创意产业和休闲地产，楼宇经济将成为上海税收的一个重要来源。值得关注的是最近炒得火爆的创意产业：创意产业在英国的增长速度是英国经济增长率的两倍，创意产业在美国已成为最大规模和最具活力的新型产业，可见创意产业的发展潜力。 第四，甲级办公楼成为外资收购的对象。2005年上海甲级办公楼的年租金增长率达25%，目前达到1美元/平方米/天左右，如果按照8%年投资回报率，售价应在每平方米3.5万元人民币以上，而现在甲级写字楼的平均售价在每平方米3万元左右，可见其中的投资价值；并且由于人民币对美元的升值预期，更使外资涌入中国、涌入上海收购甲级写字楼；还有一个重要的因素是随着世贸关税的不断降低，上海作为中国经济中心，更多的外资企业将进入中国，首选就是上海。所以甲级办公楼的市场至少在两年内是一个机会点。 随着甲级写字楼租金、售价的升值，必定会带动乙级写字楼的升温。有消息表明，外资在收购上海甲级写字楼数量有限的情况，开始瞄准乙级写字楼，而乙级写字楼原是内资收购的市场，由此可见，在本次调控对办公楼影响甚微的情形下，至少在两、三内，办公楼市场饱和前，上海办公楼市场会非常火爆。 第五，开发商将转为运营商。如果楼市火爆，项目售罄又没有土地储备该怎么办。如果楼市冷清、市场萧条、销售不畅，开发商又该如何。在这种背景下，上海的开发商将面临由开发商向城市运营商的调整。首先是开发模式转变，要从售转租，比如商业地产的价值在于后期的经营，比如恒隆广场的商业或许不赚钱但办公楼赚大钱，比如新天地的开发模式。其次是开发产品的转变，除了常规的住宅地产、商业地产外，工业地产、旅游地产以及创意产业、总部经济、都市工业园等非常产品应是下一阶段开发的重点。 特别需要强调的是：工业地产的地价往往低于办公、商业、住宅用地，但随着泰康路艺术街、四行创意科技园等旧厂房改建的成功，其改造后的市场价格远远超过了原有厂房的价格，也超过了周边办公楼、住宅的价值，上海工业地产获得了第二春。 要把握好历史机遇，勇于创新，谁先把握市场脉搏，谁就先受益。 可以预言，2006年，“非常地产”将成为上海“十一五”期间的热点。下一个五年中上海楼市的竞争在于“非常地产”，谁掌握先机，谁就占领市场。