土地市场     2005年四季度共有2个经营性土地公告推出，即5号和6号公告。招标挂牌的土地达到240.26万平方米，占全年土地供应量的1/3以上，此次公开招标的土地中有一块是纯住宅土地，这也是2005年唯一的一块经营性住宅用地。  一、 供应总量分析 2005年土地公开出让情况表                                           面积单位：万平方米 2005年第四季度 幅数 土地面积 可建面积 平均容积率 39 240.26 434.41 1.88 2005年全年 幅数 土地面积 可建面积 平均容积率 126 705.57 1078.77 1.63 上表中出让土地是2005年1-6号公告中所有的公开招投标及挂牌土地，其余配套商品房和中低价位房的出让公告不含在内。数据来源：上海土地资源管理局网站。 2005年全年经营性土地的供应为705.57万平方米，供应地块数量是136块土地，与2004年相比，供应面积减少了883.83万平方米，减幅达到了55.61%，但从供应地块的数量上来看，仅减少了25块，这反映了2005年供应土地的单块面积较小。在1-6号公告中，5号和6号公告是2005年四季度推出，土地面积为240.26万平方米，三季度公开招标和挂牌的土地为4号公告，土地供应面积为169.63万平方米。 从以上数据可以看出，2005年政府在调整房地产市场的同时，土地市场也同时在调控范围之内，而且仍然是政府加强控制和管理的重要内容。在整个住宅市场作为调控重点的大环境下，经营性住宅用地的供应量明显减少，2004年经营性纯住宅用地共推出38块，而2005年仅有一块纯住宅用地推出，由此可见政府在2005年紧缩经营性用地的步伐较快。在控制土地供应的同时，政府还将土地的管理力度放在了囤积于开发商手中的存量土地上，如在今年年初七部委的《意见》中，就明确规定要加大闲置土地的清理力度，制止土地囤积行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动开工开发者，征收土地闲置费，满两年未动工开发者，无偿收回土地使用权。 在经营性住宅土地受到控制的基础上，今年土地供应的主力是商业、办公、综合等非住宅项目土地，而且非住宅土地供应量呈上涨趋势。除了非住宅用地的供应量加大外，配套商品房和中低价房也是2005年土地供应的主角。 二、2005年四季度公开招标土地出让情况分析 1、 供应类型分析 商业用地面积较2004年增长1.59倍 2005年四季度有1例纯住宅用地推出，即位于嘉定区百安路以西，前进路以北的外冈宅基地置换地块，这个地块也是今年推出的唯一一块经营性纯住宅用地。 2005年全年，整个土地市场以非住宅用地供应为主，其中纯商业性质的土地数量占到土地供应总量的43%，面积比重也占到总供应面积的近一半之多。较2004年相比，供应面积呈大幅度的增加，增幅达到了2004年的1.59倍，这意味着商业项目将成为下一轮房地产开发的热点。 纯办公土地供应较少，综合用地呈增加趋势 2005年有2块纯办公土地推出，供应面积为4.98万平方米，占土地供应总量的2%，这一比例虽然较2004年0.27%的比例有所增长，但对于整个土地市场来说，仍然显得较为稀缺，但值得注意的是目前很多办公项目含于综合用地之中。2005年综合性用地的供应面积为233.54万平方米，所占比重达到了21%，这一比例较2004年增涨了6个百分点。由于综合用地包含土地使用类型较多，因此成为了土地市场上的新宠。 2、 供应区域分析 青浦土地供应超过松江，位居供应量之首   2005年，土地供应仍然以外围区域为主，以青浦区的供应量最大，达到125.44万平方米，在所有区域内位居首位，而松江、嘉定、奉贤的供应量也相对较大，分别为118万平方米、104万平方米和80万平方米。四季度的土地供应仍然以外围区域为主，主要分布在松江、青浦和崇明等区域，其中，松江的供应面积为56.3万平方米，是四季度土地供应量最大的一个区。与此同时，青浦、崇明的土地供应量也较大，分别为34.3万平方米和24万平方米。郊区土地供应面积，尤其是商业性质、旅游性质以及各种配套土地（如加油站）的加大，反映了郊区的建设步伐正一步步加快，此外大量配套商品房的建造也对郊区基础商业设施的跟进提出要求。 老城区土地供应量有所增加，供应面积达195.42万平方米，占土地供应总量的27.7%，这一比例较2004年大大增加，2004年老城区的土地供应面积为128.58万平方米，所占比例仅为8.1%。在老城区中，普陀、宝山、浦东这三个城郊结合区域仍然是土地供应热点，土地性质以综合、商办为主。 3、 地价分析 截止发稿时，2005年6号土地公告没有土地出让价格公布，我们将在下期的《荒岛报告》中补充分析。 以下是2005年1—5号公告的非住宅土地出让价格分析。   区域 最高价 最低价 平均价 虹口 2766 440 1411 浦东 3459 271 854 宝山 511 123 265 普陀 1019 128 448 长宁 1622 1622 1622 闵行 401 301 351 杨浦 1401 415 761 闸北 2568 683 1625 徐汇 1086 1213 1129 松江 283 41 108 奉贤 423 40 96 南汇 160 154 157 嘉定 382 76 228 金山 68 40 54 青浦 101 35 70   注：以上土地出让价格为2005年1—5号公告中标价格，截止2006年2月，6号公告尚无中标信息；以上数据引自上海土地资源管理局网站。 商业用地价格呈上涨趋势 从非住宅项目土地中标价格分析，虹口、长宁、闸北、徐汇等内中环线区域的土地价值相对其他老城区的土地价格要高。值得一提的是2005年成交价格最高的是浦东潍坊新村地块，该地块位于内环内，且离黄浦江较近，土地用途是商业金融等综合用地，因此价格最高，每亩地价达3459万元。 在住宅物业受到政策调控的情况下，商业物业必定会成为下一轮房地产开发中的热点，再加之许多外资企业加紧对商业地产的开发，因此土地价格也会有上涨趋势。 三、 配套商品房和中低价房用地出让情况分析 2005年全市共有46个配套商品房公告和9个中低价位房公告推出，共推出配套商品房用地218幅，分布在嘉定、南汇、金山、宝山、浦东、闵行、崇明、青浦、松江区域，其中，嘉定、闵行、南汇等区域的土地供应量较大。  据悉，截至2005年12月底，全市配套商品房实现新开工面积1318万平方米，可供预售面积1263万平方米，建成面积358万平方米。中低价普通商品房中，落实项目71个，共991公顷用地，可建建筑面积1023万平方米。目前，大部分项目已实施招标，明确了开发单位。预计2006年配套商品房和中低价位房将会大量上市。 四、 2005年土地市场大事纪要 “以居民为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主” 2005年上海加大了以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，全年确保新开工配套商品房1000万平方米，并实现可预售2000万平方米。 《意见》中对土地市场再度清理 七部委的《意见》中明确规定，要加大闲置土地的清理力度，制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费，满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 五、 总结  非住宅土地将成为开发热点 从2005年土地供应情况来看，2006年住宅仍然以外围配套商品房和中低价房为主，而非住宅土地将成为2006年房地产开发中的热点，尤其是商业项目，预计在郊区以及城郊结合处开发较多项目，进一步加快郊区城市化进程，而规划中的松江、嘉定等区域的轨道交通沿线将是开发中的重中之重。 别墅用地继续唱冷调 2005年，上海继续停止了别墅类用地的供应，这使得2006年别墅这一高端住宅市场的供应将会进一步减少。