细分市场     办公楼市场 从办公楼市场四季度的表现分析，相比住宅市场的大起大落显得较为平淡。但从新增供应的类型分析却不难发现办公楼市场发展的一些新动向。 2005年在住宅市场受到政策强烈的冲击时，办公楼市场与去年相比，又有何变化？本期的办公楼市场还将对一整年的办公楼市场进行总结。 一、新增供应总量分析 新增供应再次放量，单个楼盘体量增加 2005年四季度 2005年三季度 楼盘数 总建面 楼盘数 总建面 11 48.69万㎡ 12 28.67万㎡ 四季度办公楼的新盘数量较上季度有所减少，而总建面却较上季度以69.83％大幅度上扬，除了部分楼盘在原有基础上新增部分可售面积外，最主要是这一季度的新盘单体面积较大。如静安国际广场、海泰时代大厦等，总建面都达2万余方，中邦商务园的总建面更是达到了5万余方。可见，目前大体量的写字楼较为盛行。 二、各区域供应量比重分析   区域供应量排名变化小，卢湾、宝山、闵行难有突破 从这一季度办公楼的区域分布分析，基本排名与上季相同，浦东领跑，虹口、普陀等区均有供应，但总供应难及浦东。而卢湾、宝山、闵行三区的办公楼在售量较少，并且预计短期内也难有新盘上市。办公楼市场最主要还要依靠浦东，以及徐汇、普陀、虹口等城市次中心的办公楼供应。 三、供应价格分析   高价位办公楼颇有抬头之势 本季度推出的办公楼价格区间，高价位办公楼颇有抬头之势，每平方米2-2.5万元的办公楼比例与每平方米1-1.5万元的办公楼相当，并且还有18％的楼盘价格是在每平方米2.5万以上的。高档办公楼只租不售的传统在目前的市场似乎已不存在，再高档的办公楼也会选择对外出售。 值得一提的是，本季度最高价的项目国际丽都公馆虽产证为办公楼，但其实际产品类型为精装修酒店式公寓，所以其售价为本季度最高，为每平方米29725元。 四、供应类型分析   又一厂房办公露面，酒店式公寓告别“烂尾”、“小户型” 本季度浦东又有1例厂房办公上市，是位于王桥路的中邦商务园，为多层厂房式的办公。继宝山的台鼎之后，闸北区的市北工业园区也曾推出厂房式办公，相信此类产品今后会更多。《荒岛报告》曾经提到过，非常时期关注非常地产，厂房式办公也算是非常地产中的一种。 本季度仍有2例酒店式公寓上市，不过这两个楼盘都不是烂尾楼改造的酒店式公寓，并且在面积上也有所突破，单套平均面积都在80平方米左右。其中售价较高的静安区的国际丽都公馆由于开盘较早，季末销售已近七成，而虹口区的嘉和美舍开盘较晚，截止季度末仅售出7套。酒店式公寓是否能赢得市场，看来低总价、小面积等已不能作为取胜的关键，而高品质、实用性才是酒店式公寓的根本，真正能做到酒店品质的酒店式公寓还是能吸引一部分客户。 五、成交情况分析 三季度 四季度 成交套数 成交面积 成交套数 成交面积 2489 261，143㎡ 1852 236，016㎡ 成交面积较上季小幅回落，供应大幅增加导致供需失衡 四季度的成交面积较三季度回落了9.62％，降幅并不大，但是由于本季度的供应面积较上季度上扬幅度较大，所以本季度的供需比为1：0.48，供大于求状况比较严重。但是从办公楼市场来看，一般供应量较为平稳，预计像本季度这样放量不会持续，所以相信今后的供需失衡可以得到缓解。 六、年度回顾及展望 供应量较去年呈回落态势，各季度供应量呈逐渐回升 2004年 2005年 楼盘数 总建面 楼盘数 总建面 64 150.75万㎡ 49 119.88万㎡ 整个2005年的办公楼总供应量较去年回落了20.48％，在房地产市场整体回落的大环境下，办公楼市场的这一幅度下滑也在情理之中。从年内各季度的变化分析，一季度的供应量较少，二季度、三季度均较上季有小幅度回升，到第四季度更是大幅度放量。今年办公楼供应的减少，受到市场的影响并不大，最主要是由于土地供应量约束了办公楼的供应。 而明年的办公楼供应量如何，除了受市场影响外，更重要的是与2005年的办公楼土地供应相结合，从今年办公性质的土地供应来看，较2004年有一定的增长，预计2006年的办公楼供应也将相应有所增加。 “非常地产”仍然值得关注 工业厂房型的办公楼面市后，从销售来看，虽然曾经一时是成功的，但从实际遇到的情况来看，该类地产还有很多问题需要解决。包括政策、包括产品定位以及如何与政府的需求相结合等等。今年又有几个工业地产以办公的形式面市，并且从土地供应来看，仍有市区工业用地的供应，所以“非常地产”今后的发展应何去何从仍值得业内人士思考。 中高价位办公楼成为供应、成交主力 从今年各季度办公楼成交均价分析，基本分布在每平方米15000-18000元之间，并且从供应价格段分布分析，同样是每平方米15000-20000元的办公楼是供应主力。相对来说该价格段的办公楼在市场上的风险较小，但是同质竞争在所难免。 今年上市的一些高档办公楼，如浦东的裕景国际广场，售价为每平方米25000元左右，于7月开盘，经历半年，后期销售已近8成。可见，高端的办公楼也有一定的市场，只要其地理位置合适，内部设备配置到位，预计06、07两年在WTO的利好下，会在销售上获得成功。 别墅市场 季度特征  楼盘供应较三季度大幅增加  独立别墅供应比重放大  别墅供应价格相对稳定 一、四季度新盘供应分析 4季度数据 新增楼盘总数 20例 新增纳入网上供应面积 24.26万平米 纳入网上销售套数 1152套 新盘总建筑体量 170万平米 四季度，共推出别墅项目20例，与三季度相比，多出10例。据网上数据显示，四季度别墅新盘纳入网上销售房源1152套，纳入网上销售面积约24.26万平米。 此外，从20例别墅项目总的建筑体量看，约170万平米，维持在三季度的供应水平。通过供应数据，可以看到年底的别墅市场供应依然比较旺盛，作为非普通住宅产品，别墅项目所受到的影响并没有使得开发商失去推盘信心。   从20例别墅项目的分布区域看，松江独占6例，成为供应的主力板块，从而表明了在别墅开发较为成熟的区域，开发商对于其产品的销售预期要远大于新兴板块。而四季度浦东供应量仅有2例、南汇仅1例，可以看出新兴板块遇到一定的阻力，四季度宝山区也有3例别墅项目推出房源，2例位于宝山的潜力板块罗店。   四季度，纯独立别墅和别墅混合型物业的比重同为30%，两者合计比重占到总供应量的60%，表明了开发商正认识到中高档的别墅产品是目前市场比较容易接受的，在别墅这种特殊产品的市场中，对于客户而言，产品品质的保证远高于价格方面的要求。 二、四季度成交量分析   四季度，别墅平均销售率约42.89％，与三季度相比，上升9.63个百分点。2005年下半年，由于政策影响，普通住宅市场的需求市场出现了大幅滑坡，而作为非普通住宅的主力，别墅市场保持了相对稳定的销售业绩，平均销售率的上升说明上海高端住宅市场的走势仍相对稳定。四季度销售情况最好的是位于松江的佘山茗都苑，其销售率达到了100%，但四季度该盘总共仅推出6套房源，所以在季度内一售而空，但并不能代表整体市场的现状。 三、四季度价格走势分析 四季度，每平方米8000-15000元的别墅占到了55％的比重，所占比重与三季度相当。从各形态物业的均价看，独立别墅每平方米29590元，联体别墅每平方米为12550元，四季度独立别墅和联体别墅价格同时上浮，主要原因是受个别楼盘的影响，其中长宁区的西郊明苑别墅以每平方米55000元的价格高居独立别墅的榜首，此外传说99、绿洲江南园二期等独立别墅以每平方米30000元左右的成交价格拉升了四季度独立别墅的均价；四季度联体别墅价格也被徐汇艺墅、东恒豪园以每平方米13500元的价格抬高，因此，四季度别墅市场总体来说价格水平有所上升。 别墅产品降价销售和促销行为不多，其能否被市场接受并不仅仅靠简单地降价或促销就能解决，更多地是由产品本身的品质及特点所决定的，四季度中高端别墅比重较大，其销售率多在30％以上，去化情况比较稳定。 四、总结 从四季度别墅市场看，呈现出一些鲜明的特点： 一是楼盘供应小幅回升，从而表明了开发商对于年底别墅市场仍抱有一定的期望； 二是独立别墅和混合物业比重放大，从而表明了为了适应调控后的市场，开发商已经认识到中高端别墅市场空间相应较大； 三是价格回升明显，从而表明了以独立别墅为主的高端物业在四季度销售业绩良好，带动了整个别墅市场价格的回温。 五、2006年市场预测 综上所述，2005年年末，在全市商品住宅市场一片萧条的情况下，别墅市场在四季度以稳定的形势结束2005年实属不易，预计2006年初别墅市场将保持相对稳定的需求态势，但供应方面由于别墅用地吃紧，未来供应量可能会有一定程度的下降。从2005年的别墅需求市场来看，需求市场发展比较稳定，对于2006年供应量的稀缺，别墅市场的供需结构将更加趋于平衡，为别墅市场的发展创造了一个良好的环境。 小户型物业 一、四季度小户型分析 2005年四季度小户型物业共推出9例，比三季度增加了2例，达到了二季度的供应水平；与去年同期相比，增加5例出盘量。9例小户型中，小高层物业占5例，成为本季度新盘物业主流，高层和多层各占2例。下文分别从物业形态、地段、价格、需求四方面对2005年全年及四季度小户型市场进行分析。 从物业形态分析 纯住宅、酒店式公寓露出尖尖角 公寓式办公比例较大   从小户型的物业功能来分析，本季度推出五种物业类型的小户型，与三季度相比多了纯住宅和酒店式公寓；少了一例住宅和办公混合的小户型物业。纯住宅和酒店式公寓的再次面市，说明政策影响已经逐渐淡化。 从各物业类型所占比例进行分析，其中公寓式办公所占比例最高，有3例推盘量，占总量的34%，其次，酒店式公寓、产权式酒店各占2例，均占总量的22%。纯住宅、小户型办公各占1例，各占总量的11%。可见伴随政策效应的逐渐淡化，各物业类型开始均衡发展，由于定位的细分，类型也开始多样化。 从地段方面分析 次中心区域成小户型上市主力  松江小户型供应不断 季度 区域分布 推盘量 2005年三季度 静安（内环内） 2 徐汇（内环内） 1 长宁（内中环） 1 普陀（内中环） 1 浦东（中外环） 1 嘉定（中外环） 1 2005年四季度 浦东（中外环） 3 宝山（中外环） 2 虹口（内环内） 1 闵行（中外环） 1 浦东（中内环） 1 松江（外环外） 1 根据上表分析，四季度新上市小户型物业主要集中在次中心区域，占8例之多；作为郊县区域，从2005年初以来小户型供应一直不断，本季度松江再次推出1例小户型项目，该盘体量较大，总建筑面积高达3.4万多平方米，可见次中心区域和郊县区域后势强大，随着烂尾搂的逐渐减少，中心城区的小户型逐渐减少，而郊县区域的土地供应较多，有充足的条件打造品质较高的小户型。从环线分布分析，呈遍地开花之势，中外环的小户型数量占据半壁江山，其它环线各占1例。 从价格方面分析 新盘小户型低价开盘成共性  单价万元以下楼盘比例加大 新盘价格一览表 名称 地址 开盘价（元/㎡） 12月底价（元/㎡） 开盘日期 碧海现代苑 浙桥路208号 8300-11000 9600 2005-10-1 谷园二期 共和新路5507号 8200 8200 2005-10-15 嘉和美舍 西江湾路233 17000 16500 2005-10-12 九歌中庭 漕宝路1467弄6区37号 8000 7762 2005-12-18 巴黎时光 淞南路459号 9000 6126 2005-10-16 碧云居家商务酒店 居家桥路955弄1号 12000 12000 2005-12-10 中惠广场 新金桥路1088号 8000 7686 2005-10-29 龙麒苑 新桥镇新南街350弄 5000 5000 2005-12-1 SOHO空间 金湘路333号 10000 10000 2005-12-18 据荒岛房产工作室市场研究中心统计，2005年四季度小户型物业的均价为每平方米9208元，较上季度下降了44%。原因有两点：一、本季度上市楼盘价格较低，价位最高的是嘉和美舍，均价为每平方米17000元，与上季度均价每平方米27000元的国际丽都公馆相比有大幅度下降；价格最低的是龙麒苑，均价仅每平方米5000元，大大拉低区域均价。二、低价位楼盘所占比重较大，本季度9例楼盘仅有3例楼盘单价在万元以上，其它楼盘价格都在每平方米万元以下。 相比较上季度，四季度的新盘价格运行较平稳，由于开盘价格相对合理，如中惠广场的价格较周边楼盘每平方米低1000元左右，因而没有出现大幅降价的现象。 从需求方面分析 低价楼盘赢得市场  投资回报吸引投资客 截止12月底新盘销售情况一览表 区域 楼盘名称 开盘日期 销售率 浦东 碧海现代苑 2005-10-1 8.70% 宝山 谷园二期 2005-10-15 43% 虹口 嘉和美舍 2005-10-12 14.30% 闵行 九歌中庭 2005-12-18 41% 宝山 巴黎时光 2005-10-16 24% 浦东 碧云居家商务酒店 2005-12-10 55% 浦东 中惠广场 2005-10-29 12% 松江 龙麒苑 2005-12-1 14% 浦东 SOHO空间 2005-12-18 10% 四季度的房地产市场低持续低迷，小户型市场未能幸免，整体销售情况仍呈下降之势，截止12月底销售率仅为24.11%，然而也有部分楼盘销售情况较好。12月10日开盘的碧云居家商务酒店（装修），以每平方米12000元的较低价格开盘入市（同地段的办公楼价格在每平方米13000元），并且承诺7%的回报率，事实证明这种做法是有成效的，12月底销售已经过半。此种做法效仿上季度开盘的天骄大厦，该盘承诺8%的投资回报，截至12月底，基本售罄。上述可见，低价出售成为制胜的法宝，在市场不景气的情况下，承诺固定的投资回报也是小户型物业快速去化的良方。 二、2005年上海小户型分析 据荒岛房产工作室市场研究中心统计，2005年小户型物业推出30例，比2004年增加了11例，增幅达58%，05年关于小户型即将淡出市场的预言不攻自破。自2005年初以来，小户型市场逐渐由淡转热，最明显的一点就是市场供应量的大幅增加。  2005年新盘小户型一览表 区域 名称 开盘 房型面积（㎡） 推广概念 年底销售率 价格（元/平方米） 徐汇 嘉川公寓 2005-1-17 55-81 纯住宅 100% 10184 普陀 悦达国际大厦 2005-3-24 35-160 办公楼 79% 16029 浦东 金桥商务公寓 2005-2-3 50-115 公寓式办公 94% 11203 浦东 东晶公寓共3.36 2005-1-21 67.9-69.4 酒店式公寓 93% 16448 虹口 富杰大厦 2005-2-3 40-44 酒店式公寓 26% 25812 松江 广源楼 2005-2-23 30-75 办公楼 63% 8966 浦东 爱法小天地 2005-4-23 49-126 纯住宅 12% 14594 卢湾 伊时代酒店式公寓 2005-5-12 40-80 酒店式公寓 1.93% 15300 闸北 华瑞大厦 2005-5-24 38-90 办公楼 57% 8762 浦东 亚龙国际大厦 2005-4-25 40-100 产权式酒店 63.80% 11420 嘉定 真新商务楼 2005-4-6 50-120 公寓式办公 91% 8199 浦东 维奇特大厦 2005-6-3 30-100 公寓式办公 70% 14602 黄浦 黄浦星座 2005-6-20 56-103 公寓式办公 57% 14150 松江 乐莫苑 2005-6-23 31-69 酒店式公寓 67% 9098 普陀 飞雕商务大厦 2005-6-28 35-55 产权式酒店 96% 14309 普陀 浦发广场一期 2005-7-12 50-200 办公楼 94.30% 9374 徐汇 泰莱大厦 2005-7-28 25-107 办公、居住 28% 14188 浦东 天骄大厦 2005-7-13 30-70 产权式酒店 95% 11945 长宁 鼎天商务公寓 2005-8-9 48-88 办公 11% 16945 静安 国际丽都公馆 2005-8-30 40-70 办公 68% 29862 嘉定 兆地国际广场 2005-9-28 15-60 公寓式办公 62% 13000 浦东 碧海现代苑 2005-10-1 48-70 公寓式办公 8.70% 9624 宝山 谷园二期 2005-10-15 50-70 纯住宅 43% 8100 虹口 嘉和美舍 2005-10-12 35-128 办公 14.30% 17000 闵行 九歌中庭 2005-12-18 36.5 公寓式办公 41% 7762 宝山 巴黎时光 2005-10-16 50-90 公寓式酒店 24% 6126 浦东 碧云居家商务酒店 2005-12-10 30-50 产权式酒店 55% 12500 浦东 中惠广场 2005-10-29 45-77 酒店式公寓 12% 7686 松江 龙麒苑 2005-12-1 52-59 酒店式公寓 14% 5000 浦东 SOHO空间 2005-12-18 44-47 办公 10% 10000 物业类型 2005年推出的30例小户型物业中，小户型办公为8例、酒店式公寓和公寓式办公各为7例、产权式酒店为4例、纯住宅为3例和1例集办公与居住为一体的混合物业。相比较2004年非酒店式公寓即小户型办公的业态，今年可谓花样百出，市场的火热，带来纯住宅物业的面市；市场的低迷，从而带来公寓式办公的频繁亮相。 数据分析 物业类型 均价（元/平方米） 平均销售率 小户型办公 14617 50% 酒店式公寓 13224 36% 纯住宅 10959 52% 产权式酒店 11260 67% 公寓式办公 11220 61% 居住、办公 14188 28% 从各物业的出售价格看，小户型办公的价格最高，达每平方米14617元，居住、办公混合物业位居其次，酒店式公寓再次之，后三类物业价格相似，在每平方米11000元左右。 从各物业的销售情况看，产权式酒店的销售情况最好，分析认为，固定的投资回报是产权式酒店之所以吸引客户的主要原因，如三季度开盘的天骄大厦，截至12月底，400多套房源基本售罄。公寓式办公的销售情况也较好，由于年初新政的影响，此类物业以可以办公可以居住的特点迅速被市场认同。销售情况较差的是酒店式公寓和居住办公混合物业，前者主要受新政影响较大，后者是因功能定位较复杂较不能被市场认同所致。 地段分析 从地段上看，2005年小户型呈现出中间大两头小的局面，即次中心城区的供应量大而中心城区和郊县区域较少。次中心城区共23例，而中心城区为3例，郊县区域为4例。与去年不同的是，中心城区小户型淡出市场，次中心城区占领市场，郊县区域不断有小户型面市。 三、后市研判 降价风潮逐渐平息  新盘低价开盘成主流 05年即将过去，小户型买方市场仍不见好转。伴随三四季度的降价风波此起彼伏，预计06年这种情况将得以好转，与此同时，新开楼盘将吸取历史教训，纷纷选择低开平走的定价策略。 从四季度上市的小户型销售分析，平均不到25%，作为投资性产品，小户型逐渐受到市场冷落，但从去年热销小户型可以看出： 1、 创新小户型将继续热销，如买平方送立方等； 2、 投资性的酒店式公寓继续受到投资客的追捧，如天骄大厦、碧云居家酒店就是很好的例子； 3、 面积合理的居家小户型将受市场欢迎，如两房面积控制在80平方米以内，适合年轻夫妇的需求。   商铺市场 2005年是上海楼市经历大起大落的一年，住宅市场受到了剧烈的冲击，商业市场虽然不是调控的主要方向，但也受到波及，由此导致2005年全年商业供应总量较2004年下降了56.4%，但商业市场的需求情况还维持在一定的水平，中心城区依然难求一铺；随着城市化进程的加快，2005年商业市场重点明显有外移趋势，四季度中心城区更是无新增商铺，可见未来上海商业市场将以中外围区域为主要角色，均价也因外围化的影响在四季度有所下降。 一、商业房产的供应分析 郊县商铺大幅放量，中心城区出现零供应 上海四季度商铺供应比例 区域 05年三季度（万平方米） 所占比例 05年四季度（万平方米） 所占比例 浦东区 2.64 10.14% 5.92 13.3% 静安区 5 19.2% -- -- 黄浦区 0.8 3.07% -- -- 卢湾区 -- -- -- -- 徐汇区 0.8 3.07% -- -- 长宁区 0.048 0.18% -- -- 闵行区 0.069 0.27% 8 18% 普陀区 -- -- -- -- 虹口区 0.38 1.46% -- -- 杨浦区 -- -- -- -- 宝山区 0.054 0.2% 2.99 6.7% 闸北区 0.13 0.5% -- -- 郊  区 15.87 61% 27.55 62% 合计 26.03 100% 44.46 100% 据本工作室的相关数据显示，2005年全市新增商铺72个，商业用房的新增总供应量137.5万平方米。从全市供应总量来分析，2005年推出商铺数量较2004年减少了43个，面积总量下降了77.5万平方米，降幅达56.4%。可见宏观政策对于2005年商品房市场的影响巨大。 2005年四季度全市共推出商铺项目20个，商业用房的总供应量44.46万平方米。与上季度相比，本季度商铺项目多出1例，供应总量增加了18.43万平方米，由此可见本季度上市商铺体量都比较大。 四季度郊县区域商铺比重达到了62%，较三季度再次增长了1个百分点。金山、奉贤、南汇均有体量超过5万平方米的大型商业上市，而四季度中心城区无新增商铺供应。 二、商业房产的租售分析 中低价商铺占绝对主力，租赁型商铺供应紧缺   根据上海商业市场的各价格段分析，四季度的在售商铺中，中低价位占到绝对主力。本季度商业项目大多分布在郊县区域，尽管目前郊县区域商铺价格直逼中心城区，但四季度上市项目普遍档次不高，地段也平平，因此价格方面没有达到三季度的水平，四季度售价最高的是位于青浦区的协和大厦底商，平均售价达到了每平方米32500元。四季度20例商铺中仅浦东阳光国际公寓1例为只租不售的楼盘，其余均为出售型商铺。 三、商业房产的物业类型 社区商业重夺供应榜首，旅游商业年底出现   2005年四季度，推出的20例商铺中社区型商铺占了11例，体量方面达到商业总量的41%，上季度占据半壁江山的专业型商铺在本季度供应虽有所下降，但仍然达到了32%的比重，金山服装机械城体量达到了5.08万平方米。 四季度社区商铺仍然是主角，但中心城区无一例上市，主要分布在浦东、宝山等外围城区和郊县。四季度一例旅游商铺上市，是位于南汇的小上海旅游文化城，1.6万平方米，分割面积在120-350平方米左右，每平方米23500元的价格相对郊县商业比较高。 四、商业房产的分布特征 外环外大幅放量，内环内出现零供应   据本工作室的统计数据显示：四季度上市新盘中，外环以外的供应比重约占到供应总量的76%，较上季度上升了14个百分点，总量达到34.07万平方米，其中两个专业市场所占比重较大，分别是位于金山的上海服装机械城和闵行的莘庄八仙永康市场，体量分别达到了5.08万和8万平方米，此外郊县的社区型商铺比重也较大，可以看出，2005年年底中心城区显然放低了商铺推盘的速度，住宅市场的萧条同样影响到了商业市场的发展进度，预计2006年商业市场的重心将由社区型商业转向专业型商业，区位方面也将由中心城区转移到中部和外围区域。 五、商业房产的后市预测 商业房产发展的三个方向  上海商业房地产市场已达相当规模，预计未来新增商业用房供应区域呈现远近郊边缘化趋势的同时，以市级、区级和社区商业中心为支撑的多层次商业空间格局即将成型，现阶段由原来的条状、块状向点状分布发展，社区型商业随着住宅的建设放量和城市化进程加速外延已经获得较大发展空间，未来专业型商业、旅游商业等多样化商业模式也将得到一定的发展。未来上海商业房地产将表现为郊区重点发展、高层次商业集中化、业态功能多样化等趋势。