新盘市场     一、 新盘市场概况   1、 供应总量分析 2005年四季度新盘供应量为62例，比上季度减少了19例;与去年同期相比，减幅超过了一半之多。新盘供应量进一步减少，也表明目前开发商对整个房地产市场信心不足，因此延后推盘时间也在情理之中，价格的难以定夺，是影响新盘入市的最直接原因。 从上表可以看出，与上季度不同的是，老城区楼盘的供应量超过郊区楼盘供应量成为市场供应主力，老城区的传统供应大区浦东、闵行、宝山等区域的出盘量均有不同程度的减少，虹口、长宁两个区的新盘出盘量较去年同期有所增加，均增加了2例楼盘。郊区的新盘供应量较去年同期相比，减幅达到了60%。  2、 物业类型分析   2005年四季度，小高层和高层物业是市场供应的主力，分别推出17例和14例，其中，小高层物业以26%的比重成为本季度所占新盘比重最大的物业类型，与上季度相比，这两种物业均有不同程度的增加，分别增加了3例和1例。 多层物业较上季度的减幅最为明显，本季度仅推出9例，减幅达55%。而混合型社区的出盘量较为稳定，依然是13例，与上季度保持平衡。 本季度纯别墅社区和公寓、别墅混合社区的供应量明显减少，分别推出了6例和3例，由此可见，别墅用地的停批在2005年别墅市场上突显出来。 3、 环线分布分析   四季度，中环线楼盘供应量较大，共推出了24例，占新盘总量的25%，较上季度多出20%，其中，中外环线楼盘比重较大，有15例，较上季度多出1例；中内环线的楼盘有9例，比上季度多出3例。 相对而言，内环线的楼盘出盘量较为稳定，本季度共有14例上市，占新盘总量的16%。而外环线以外的楼盘出盘量减少了41%，这主要是由于郊区楼盘的减少直接导致。 二、 价格区间分布 中价位楼盘供应稳定，天价楼盘再创新高   从四季度新盘的价格统计表分析： 每平方米7000—10000元的中价位楼盘为18例，占新盘总量的29%，是本季度供应比重最大的一个价格区间，这个价格段的新盘大多分布在中环线，也有少量分布在外环线以外的区域，此外，这一价格段房源的性价比较高，最容易被购房者接受。这一价格段位于外环线以外的新盘主要是双拼和联体别墅社区，如松江的保利·十二橡树庄园。 每平方米5000元以下的低价位物业为9例，占新盘总量的15%，较上季度所占比例减少1%，与去年同期相比减少了5%，我们可以看出，低价位楼盘在进一步减少。 每平方米5000—7000元的中低价位物业为12例，占新盘总量的19%，虽然楼盘上市量较上季度减少了3例，但这一价格段所占新盘总量的比重最为稳定，主要分布在城郊结合的区域，如闵行、宝山、浦东等区域，此外，郊区一些品质较高的楼盘价格也达到这一水平，如嘉定的澳丽映象、松江的三湘四季花城等楼盘。 每平方米10000—15000元的中高价位楼盘为10例，占新盘总量的16%， 较上季度减少了5例，这一价格段主要分布在中内环线，如虹口区的旭园、浦东新区的光洋·华景苑、普陀的中环凯旋宫等等。 每平方米15000元以上的高价位楼盘为13例，占到新盘总量的21%，比上个月所占供应量比重增加了2%，其中每平方米2万元以上的豪宅有4例，分别是浦东的汤臣一品大厦、徐汇的太原邸和铂晶馆、青浦的绿洲江南园二期，其中，汤臣一品大厦的开盘售价达每平方米80000-140000元，是继华府天地后的又一天价楼盘，但这一楼盘至今仍无成交记录。 三、 2005年回顾与2006年展望   2005年的房地产市场可谓是风起云涌，在经历了2004年的辉煌后，2005年年初的一系列针对住宅房地产的政策顿时在整个房地产市场中引起了轩然大波，成交量的急剧下降、购房者的纷纷退房、投资客的匆忙撤资、开发商难以定价、观望气氛的日益浓厚，市场俨然已由卖方市场转向了买方市场，这些仿佛都预示了暴风雨真的已经来临。从新盘市场的情况来看，供应量呈现年初和年末供应量较少，年中供应量集中放量的状态，全年共有231例新盘上市，但整体供应量较2004年相比，减少了194例之多，从新盘销售情况来看，在政策推出之初，许多楼盘的去化情况较差，但进入下半年，新盘销售情况开始有所起色，尤其是一些性价比高的楼盘得到了购房者的认可，如宝山的大华梧桐城邦，普陀的中环凯旋宫，静安的静安四季苑和经典茂名公寓，虹口的嘉杰国际广场等楼盘，开盘均取得了较高的销售率。 经历了2005年将近一年时间的政策调整和适应，原本过热的房地产市场开始趋于冷静，无论是房价还是购房者的态度都呈现出理性回归的趋势。2006年房地产市场在平静中迎来了新的一年，预计在没有新的政策出台的情况下，新盘的供应量将保持平稳，从供应的区位来看，仍然是延续外围化发展的趋势。而需求方面，在楼市旺季中也会逐渐有所回暖，消费者中自住客户将是购房主体。