荒岛指数     上海市2005年4季度 荒岛·上海商品房价格指数系统（住宅） 说明：  真实性——样本原始数据来源于网上房地产  时效性——原始数据均为每月最后一日22时以后下载  准确性——本指数系统建立在每个楼盘价格变化的基础上，加以成交量作为同度量因素  集中性——统计数据以12个中心城区为主  统计方法、口径、对象的不同对市场研究的结论也会不同，在此提醒会员单位注意。  数据来源于网上房地产、上海荒岛房产工作室研展部数据库及市场调查、《荒岛报告》会员单位等。 一、全市指数1117.34点，比上期下跌0.08%  　经计算，2005年四季度全市住宅价格定基指数（市、区指数）为1117.34点，比上期下降了9.47点，降幅为0.8%。本期住宅样本1020个，比上期少337个，每月进入计算的样本数分别为：                                                                  （单位：个） 时间 10月 11月 12月 样本个数 1314 1231 1020   本期全市住宅月度走势继续呈上升态势，各月的定基指数分别为：  时间 定基指数 涨幅 2005年10月 1118.51 -0.74% 2005年11月 1142.74 -0.73% 2005年12月 1117.34 -0.08%   　　荒岛房产工作室最新调查显示，四季度价格水平保持了持续下降的势头，但降幅甚微。商品住宅市场四季度需求水平相对于三季度有所增长，消费者的购房信心正在逐渐修复，价格水平在需求市场的支持下没有出现大幅下跌。尤其是四季度的别墅市场，供应量的大幅增加带动需求市场小幅增加，别墅物业价格水平近期比较平稳；四季度许多楼盘在根据自己的优势进行价格调整，这也是四季度价格指数转向平稳的主要原因。  二、分区指数降多升少 　  2005年10月份区域指数计算结果是9个区降，3个区升。降幅居前的是卢湾4.02%和闸北区1.85%，其余7个区均有小幅的下降。 　　2005年11月份区指数计算结果是5个区升，7个区降。降幅居前的是静安区2.79%和杨浦区2.38%；升幅最大的是徐汇区2.05%，其次是闸北区1.50%。 　　2005年12月份区指数计算结果是4个区下降，8个区升。升幅居前的是卢湾5.55%和长宁4.63%；降幅最大的是宝山区3.64%，其次是静安区3.20%。 三、下期（2006年1季度）价格指数仍将小幅下跌 　　从本期指数可以看出，上海住房价格已经跌停，但涨幅甚微，说明楼市已经在经历大起大落后于2005年年底走上平稳的发展道路。根据荒岛市场研究中心数据显示，本季度上海市住宅均价与价格指数均有所上涨，但价格水平上浮的同时上海楼市的供需情况并未走出低水平的阴影。     回顾2005年上海楼市，顺着红红火火的2004年楼市，2005年年初直至5月份，房地产市场出现过热的现象，投机旺盛、投资过旺，自住性购房也被迫超前，引起上海房价的快速上涨，从荒岛指数可以明显看出，2005年5月份达到了历史第二高点1224.64点。进入6月，政府宏观调控政策对商品住宅市场产生了明显的作用，时至年末，政策的影响已经波及到房地产业的每一个角落，土地、开发、销售、投资、租赁等各个方面、各个相关行业都受到了不同程度的影响。从荒岛价格指数也可以看出自2005年6月份，上海房价水平进入加速下滑时期。需求市场在经历了三季度的急剧萎缩后在四季度出现恢复性的增加，但供应市场却出现持续下降。消费者持币观望心态至今依然没有散去，中央宏观调控政策把过热的上海房地产市场拉回到理性轨道。 　　展望2006年上海楼市仍将处于调整阶段，供需方面将更趋于理性，房价水平仍将有下降的空间，但是降幅有限，房地产市场的方方面面都将不断成熟，展现给消费者的将是一个逐渐走向健康的房产市场。