重 要 信 息     房地产业谋求转身 明年房产开发重心将脱城入镇 关键词：方向、政策、投资 点评：随着国家对土地监控的措施进一步加强后，开发商们可获取的象样的土地已经已经越来越少了，手上的资金链越来越紧绷，价格越来越低，这已经成为了一种趋势了。在国家确定的2006年经济重心之一就是继续加强固定资产投资控制后，房地产业必然要调整其方向，响应国家号召，开发广大的小城镇，也许是不错的选择。 制约房地产业发展的两大前置性因素是土地和资金。种种迹象表明，2006年，国家政策这只“看得见的手”将会继续拨调房地产业的方向，尤其是对土地市场的调整、监控措施的加强，以及资金导向的改变，决定了房地产业必须谋求转身——脱城入镇。  其一，土地供应和使用的约束性将进一步增大，城市用地的透明度与代价将越来越高。土地供应是房地产市场的闸门，加强土地供应调节是楼市调控的重要手段。有信息表明，2006年地根仍将紧缩。 其二，在加强固定资产投资调控和建设新农村的宏观经济环境下，此前从农村流入城市房地产领域的部分资金，将回流到农村、小城镇。 加大对“三农”的投入力度，是刚闭幕的中央经济工作会议的一个重要内容。其中，一个大举措所透露出的信号是：多年来我国以城市建设为主的投资方向，正在向更加重视农村建设方面作出重大转变。而这，正是2006年房地产业发展的宏观环境所在。 来源：每日经济新闻 国土资源部警告： 以后别再指望建别墅能赚大钱 关键词：国土资源部、控地政策、限制用地 点评： 限制别墅用地，限制大户型住宅，是当前国土资源部的工作重点之一。土地资源的根本被限死，就意味着类似别墅的大面积住宅，是卖一套少一套了，这样反而让这样的住宅在房地产市场普遍萧条的时候，依然销售火热。开发商们该赚的钱也都赚了，也只能寄希望在“以后”了。 “不能让少数人占用这么多土地资源。”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣说，对大户型和低密度的住宅限制供地、对别墅禁止供地，是当前国土资源部的十项工作重点之一，开发商不要指望从别墅这个行当中赚大钱。  束克欣说，当前国土资源部在贯彻中央宏观调控的精神方面，从供地政策上讲主要做十个方面的工作，其中之一就是进一步完善工业用地和房地产业市场准入制度，对限制和禁止供地制定目录；凡是被列入这些目录里的，国土资源部都要采取相应的供地政策。譬如和房地产关系比较密切的别墅、低密度住宅、大户型住宅，要限制供地，特别是别墅用地要严加控制。 “现在很多地方在打马虎眼，到处建大别墅，理由是以前批过的。”束克欣说，无论此前做过多少工作，建别墅一律都不能供地。不是别墅不好，而是土地资源有限，不能造。要保障中国十几亿人口的吃饭问题，要保证经济建设和社会发展的需要，就不能让少数人占用这么多土地资源。“这才是国家、人民的根本利益所在。”束克欣说。 来源：搜房网 开发商擅自交房受到约束 将处罚销售额0.5-1% 关键词：上海市人大常委会、行政许可法、地方性法规、处罚 点评：上海市出新规定，处罚违规的开发商，内容是老调新唱，却表现出不同以往的意义。新出台的这些条款其实是对旧政策的一种延续，对规范房地产行业管理应该能够起到了导向性的作用，还体现了便利百姓生活、保护居民利益的立法宗旨，也从侧面表明，政府将会给开发商更多的约束以规范房产商的开发行为。 11月25日，上海十二届人大常委会第24次会议审议通过《上海市新建住宅交付许可规定》，这是上海市实施行政许可法以来第一项由地方性法规设置的行政许可。 而从2005年1月1日起正式施行的该规定，对擅自交付新建住宅的处罚定出了新标准：按照销售额的0.5%－1%处罚。 尽管处罚力度有所提高，但业内人士大多认为，新规定对开发商的威慑力依然有限，即便是早前传出的100万元罚款上限，对房地产行业来说也很轻微。 其实，早在2001年，由国务院审议通过的《商品房销售管理办法》就已制定了类似的处罚性规定，而各地目前也在按照该办法对新建住宅销售进行管理。 《商品房销售管理办法》明确，“对于违反法律、法规规定，擅自预售商品房的行为，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。”此外，对于房地产开发企业在销售商品房中的一些违规行为，“可处以1万元以上3万元以下罚款”。  除了对违规交房的处罚外，《上海市新建住宅交付许可规定》还强调，新建住宅申请交付使用时，配套设施应符合11个条件。 其中新增条款主要包括：“住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需要临时性排放措施的，应当经环保、水务部门审核同意，并确定临时排放的期限。”；“完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建；由于住宅工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。” 来源：每日经济新闻 上海甲级办公楼租金大涨 25% 涨幅创出历年新高 关键词：甲级办公楼、租金、涨幅 点评：上海的甲级办公楼一直就不缺人气。市中心的地理位置，完善的配套设施等种种自身因素，加上上海在全国的特殊地位，使得其在今年房产大萧条的时候，基本就没有受到影响，而外国公司对上海的看好，海外资金的不断注入，注定了上海高端写字楼的未来将十分被看好。 2005年上海甲级办公楼租金大涨25%，涨幅创下历年新高，而空置率仅为5%。  根据市场供求状况预测，未来两年，上海高端写字楼租金价格还将以10%以上的速度持续上涨。 据统计,目前上海甲级办公楼租金已达到创纪录的1美元/平方米/天，按照这个上涨趋势，2006年可能达到1.2美元/平方米/天，而2007年则有望达到1.5美元/平方米/天。  而从销售价格来看，上海高端写字楼今年成交价格也节节攀升。最近花旗银行收购永新广场，此前高盛收购百腾大厦，麦格里银行收购新茂大厦，收购价格均超过了3000美元/平方米的水平。较上年涨幅同样达到了惊人的20%。  根据对亚洲企业房地产管理人员的年度调查显示，上海、北京和中国其他城市的商业地产仍然是各大公司最大的需求。未来两年内上海甲级办公楼仍然紧俏，空置率将低于5%，而浦西的空置率更低到2%左右。  可以看出，上海高级写字楼走俏的情形是整个中国市场看好的缩影。 来源：每日经济新闻 上海房贷市场“外松内紧” 关键词：房贷、全面松动、银监局 点评：今年房地产市场的需求量直接影响了银行房贷业绩，而随着银行房贷政策的松动，预计会对年底房地产的需求量起到一定的刺激作用。但由于每个银行贷款政策不同，而且大多数银行还是制定了不少有利于自身降低风险的政策，从中也可以看出银行方面对年底房地产的市场并不乐观。 当前可以确定的是，对房龄、贷款年限有所放宽，而收入证明、税单等和以前的审贷要求区别并不大。  在银行的信贷人员来看，当前可以确定的是，对房龄、贷款年限有所放宽，而收入证明、税单等和以前的审贷要求区别并不大，贷款的主动权在银行。而且，由于银行的房贷政策不稳定，各银行的口径也不一样，有时候可能上海银行放松而中国银行却又收紧了，所以对房贷放松的总体趋势还难下定论。   一些人认为，房贷放松的背景是：银行惜贷可能影响全年利润指标。  个人房贷余额已经连续数月负增长。据统计，5月份全市中资金融机构个人住房贷款当月新增20.8亿元，同比少增25.6亿元；6月份个人住房贷款同比仍然少增；7月份，上海房贷新增额不抵提前还款额，个人房贷余额出现了8.9亿元的负增长……9、10月份是传统的销售旺季，然而尽管各银行都加大了营销力度，但9月份的房贷业务仍然持续跌势。  耐人寻味的是，有消息称：上海银监局官员表示“目前上海市不会再出台相应的紧缩房贷的措施，央行应该也不会进行检查，贷款投向本来也是各家银行的市场行为。” 来源：中国房地产报