荒 岛 专 栏：浦东小陆家嘴区域办公楼市场简析     引 言  随着城市CBD中心的东移，浦东陆家嘴地区引来越来越多的关注。小陆家嘴板块一直是上海甲级写字楼供应大户，供应量和南京西路及虹桥开发区构成鼎足之势。目前在办公楼市场普遍被看好的情况下，我们借以对小陆家嘴地区甲级写字楼产品的研究，来对上海写字楼产品的规划定位及未来走势作研判和预测。     体量规划：迅速崛起，开发过半  小陆家嘴板块是现阶段上海甲级办公楼的集中地之一，也是发展较快的板块。  投入使用并可用于租赁的办公面积约为90 万平方米左右。  正在启动的项目，如合生国际大厦、中融·碧玉蓝天大厦等均将在2008 年年末竣工并投入使用，总建筑面积预计达到80万平方米。 供求关系: 供应充足，需求旺盛  CBD整体区域建设初具规模，物业入住率均表现良好。  区域发展的逐渐成熟，国外大量的金融机构、咨询科技机构的涌入，区域的办公楼市场需求将有充分的保证。  市场供应量持续走高，总体来说未来几年内小陆家嘴写字楼市场供需趋于平衡。                                                   租售价格：北高南低，走势平稳   由于区域在售办公楼很少，各楼盘基本只租不售。  租金分布差异明显，位于银城路环线内的办公楼由于地处小陆家嘴核心区域租金水平普遍较高，而位于浦东南路沿线的办公楼租金水平偏低。  租金水平一直略高于全市平均水平，这在一定程度上，奠定了浦东小陆家嘴区域的办公地位。租售走势稳中略升，以震旦为例，03年10月的租金为0.8美元／平方米／天，目前上升至1美元／平方米／天。销售楼盘花旗集团大厦04年10月的售价为5000美元／平方米开盘，目前售价上升至5500美元／平方米收盘。 客源状况: 金融首选，科贸紧随  功能定位：小陆家嘴区域的定位就是建立一个金融贸易核心区域，并由此集聚了众多的国内外知名金融机构。  客源特征：金融投资类企业成为区域办公楼客户的主流，科技商贸类和咨询服务类企业，也对小陆家嘴区域青睐有加。  政策导向：浦东新区作为上海重点发展的办公区域，外资企业、外资银行的办事处居多，待2006 年中国金融领域全面开放时，相信这些外资金融机构将会大规模涌入，势必加深小陆家嘴区域的金融行业的深度。        公设配套: 硬件一流，服务精良、  小陆家嘴办公楼的楼层数基本都在36至45层之间，绝大多是超高层建筑。标准层面积主力基本都在1500 至2000 平方米左右，符合现代办公楼对于标准层面积的要求。  区域内办公楼的得房率都能保持在65％ －70％左右，面积的使用率非常理想。而3至4 米的层高，形成良好的办公空间感。   区域内办公楼在电梯上以选用日本三菱和美国OTIS 品牌为主。各楼盘基本300-400个车位，车位配备充足，在一定程度上彰显了小陆家嘴区域的办公地位。   各办公楼基本聘请知名的物业公司提供优质的管家服务，如戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等香港知名物业公司。                                                             结论： 从目前办公楼各种类型的产品中不难发现，产品功能定位与区域整体功能定位相符，产品规划定位于纯办公楼的产品更易于去化。另外人民币的升值对今后办公楼市场也是一个机会，一方面可以长期租金回报收回投资，另一方面待人民币升值可获得利率回报，这也是境外投资者纷纷看好的原因。另外B股以及开放式基金的发行，促进了中国证券市场的发展，证券业因此获得了更多的发展机会，刺激了这一行业对写字楼的需求。