荒 岛 调 研     【碧云国际社区调研报告】 调研时间：2005年11月中旬 目前碧云板块内在售住宅以公寓及别墅为主，板块内还有部分酒店式公寓，本次荒岛调研栏目中对酒店式公寓暂时未做分析，仅在产品分析中加以阐述。 (本报告将陆续推出上海各大居住板块的深度调研报告，敬请留意。上海高档住宅板块调研——碧云板块将于近期推出) 一、碧云板块商品住宅市场分析 1、碧云板块楼盘分布 （本图经过变形处理） 2、碧云板块在售盘供应情况 从碧云板块的租金价格看，足以支撑其售价。以世茂湖滨花园为例，其目前的售价为每平方米17000-18000元/平方米，按二房160平方米计算，则总价为280万，每月的租金折合人民币为2万，则年投资回报率为8.57％，这一年投资回报率在正常范畴内，与上海其余板块的租金与售价脱节相比，碧云板块内的房源以租金取得回报更为有效。         二、住宅产品特点及优劣势分析（分类具体分析） 1、楼盘的概况（高层、别墅、酒店式公寓） 碧云板块的住宅产品以中高档住宅小区、高档别墅以及中高档酒店式公寓为主打。新兴的碧云板块由一片空地规划而成，绿化率较高，世贸湖滨花园和维诗凯亚的绿化率高达65%以上，作为酒店式公寓的金桥酒店公寓的绿化率也高达40%以上，如此高的绿化率在酒店式公寓中较为罕见。板块规划理念为国际化大型社区，产品针对不同国家的人群，因而决定了其风格多样化，类似于外滩的“ARTDECO”风格。由于客户群主要来自于金桥出口加工区的高层管理人士，因而楼盘品质定位较高。属于成熟国际社区，生活配套齐全。 2、楼盘房型特点及其对销售的影响（高层、别墅、酒店式公寓） 住宅小区主要针对长住客户，房型需求主要以两房和三房居多，如中天碧云苑主要以三室的居多，银泰花园以两室的居多，而爱建园以三室为主。别墅类客户主要来源于四口之家的外国人，他们基本上都配备保姆，碧云别墅即便如此。酒店式公寓主要以一室和两室为主，主要针对来此地出差的暂住客户。 调查得出，板块内各老盘的入住率都在90%左右，如碧云别墅30栋，目前仅有1栋没有客户入住。目前在售楼盘晓园的房源较多，本身房型面积定位较大（两房的面积为145-149平方米，三房面积为157-179平方米），而南侧的盈标花园酒店和北面的碧云东方公寓房型都较小，较大的房型定位导致晓园的销售情况不理想。 3、楼盘建筑风格及产品特色（高层、别墅、酒店式公寓） 住宅社区主要采用现代自由主义风格，在细节上采用不同的设计元素。如爱建园采圆窗、八角窗、落地窗、厨卫小凸窗等细节设计。中天碧云独有的L型双景观阳台等。在售楼盘晓园以新加坡景观建筑主题园区的设计，吸收上海老式花园洋房的景观元素，以庭院特色为主题。 酒店式公寓与住宅类似，采用多种元素、多种风格相结合设计，形成独特的风格。如金桥凤凰--浦东假日式服务公寓由两幢23层公寓和一幢4层豪华会所组成。公寓外型呈圆弧型，两幢大楼均为二梯三至五户，形成独特的融欧陆风情式的现代自由主义风格。碧云108采用类似于外滩的“ARTD ECO风格”。 4、楼盘配套分析（高层、别墅、酒店式公寓） 板块内生活配套设施齐全，教育包括：金琦、平和、协和（美）、德威（英）、中欧商学院。购物包括：家乐福、百安居、罗森。餐饮：中餐、西餐、日本料理。休闲包括：美格菲健身俱乐部、橄榄球场、高尔夫练习场、足球场。整个板块都能轻松享受到配套的便利。 各楼盘有自己的配套设施，老住宅小区如爱建园有自己的便利店和羽毛球馆，罗山花苑有美容美发店和便利店，新盘晓园目前正沿红枫路建造商铺。酒店式公寓有自己的会所。  三、楼盘广告诉求点分析 诉求一：地理优势 地处碧云国际社区、率先通过ISO1400国际环境认证是上海市区内少数达到国家空气质量一级标准的区域。在农田上崛起的碧云板块，空气质量好、规划设计领先。 诉求二：配套设施齐全 教育设施齐全，学校众多，大小近10家学校；购物方便，家乐福、百安居举步可及，便利店遍地开花；健身俱乐部、场地配备充裕。 诉求三：碧云概念 经过近几年高品质楼盘的不断建立，碧云板块已经形成一种概念，谈到碧云，人们头脑中便会形成一个国际化、高标准的居住区域。 诉求四：便利交通 立体化网络交通，规划中的浦东轨道交通，申华、沪川线等20多条公交穿梭往来。另外，道路的宽阔，为有车一族也带来便利。 四、客户群及物业管理情况分析 （以下是对碧云板块进行问卷调查所得出的结论，我们现场共做了150份调查问卷，收回有效的问卷共120份） 1、碧云板块在售楼盘客户定位分析 住宅、别墅以自主客户为主 在售住宅主要有金洋十方庭，以两房和四房为主，每平方米13000元，中天碧云苑与金洋十方庭定位相当，这点与西北区的住宅小区定位相似，主要是常住客户，客户来源为进出口加工区的高级白领和中层管理阶层。 高级别墅，如世贸湖滨花园，均价每平方米17000元，房型面积300平方米左右，维诗凯亚每平方米35000元，房型面积350平方米左右，云间绿大地别墅，每平方米22000元，房型面积300平方米左右。每套总价都在500万元以上，楼盘档次较高，客户群主要来自于较高层次的外籍人士，以自住为主。 投资为主 碧云板块在售楼盘的投资比例较少，主要是碧云东方公寓的商住楼，由于面积较小，总价低，可住可办公。 2、楼盘业主档次分析 以云山路为界，西北区住宅包括银泰花园、爱建园、中天碧云和罗山花苑等建成较早的小区，客户以普通员工、公司的主管、部门经理以及高级白领为主。居住者以周边上班族为主，也有部分退休老人居住在此，目的是享受好的空气和居住环境。房型以两房和三房居多。 西南部区域包括世贸湖滨花园、云间绿大地别墅和维诗凯亚，客户定位主要是涉外人员，多为暂住人口，房型需求以三室为主，居住面积在150平方米左右，月租在2000-3000美金。 云山路以东区域，主要包括酒店式公寓和碧云别墅，前者客户定位为临时居住的出差人员，主要是外资企业的高层人员。后者定位以暂住的外籍人士为主。租金较高，月租金从1000-2000美金不等。 3、碧云社区物业管理概况（引进公司、费用、其他） 以云山路为界，西北区住宅包括银泰花园、爱建园、中天碧云和罗山花苑等建成较早的小区，它们都没有成立业主委员会，小区物业的透明度不大，没有会所，小区居民对物业表示不满。罗山花苑和银泰花园的物业管理费较低，每月每平方米仅0.5元，公共设施不能正常使用，小区居民评价较差。爱建园和中天碧云苑的物业管理费在每月每平方米1.5元左右，物业起到一定的作用，居民评价一般。 西南以及东部区域居民对物业评价较高，会所可以正常使用，物业管理严厉，居民对此评价较高，相应的物业管理费较高，每月每平方米在3元以上。 由上可见，物业管理的好坏不仅与物业公司品牌有关，与物业费用的高低也有较大关系，如罗山花苑和爱建园同属一个物业管理公司，然居民对爱建园的物业评价较高。当然碧云花园的物业人员收入是罗山花苑的1.5倍左右。