板 块 透 视     东部区域 （浦东新区） 一、新盘扫瞄 客户积累不足造成开盘即冷，品质与价格决定其市场存亡 二、荒岛观察 大三林板块后市供应充足，价格与品质谁更重要？ 中心城区 （黄浦、卢湾、静安） 一、新盘扫瞄 从中心城区的新盘市场分析，本月仅一例新盘申江新苑上市，小区建筑面积12213平方米，占地6645平方米，绿化面积2010平方米。推出2幢18层高层住宅，2梯4户设计，自四层开始共计112套（毛坯房），四层下面是一个变电站。住宅报价为每平方米15000元，物业费1.85元/平方米/月。 二、板块分析 中心城区新盘较少，在售楼盘也为数不多，以下针对各区域板块在售楼盘情况进行分析。 三、荒岛观察 后续盘何去何从——打造高品质支撑价格高走 黄浦南部板块如何销售——打造文化概念+盛装入市 西部板块 （长宁、普陀） 产品顺应市场or产品引领市场——从板块内供应量较少想到的 西部板块推盘频率较低 一、部分板块概况 今年进入宏观调控后，西部板块内的新推楼盘，在各细分板块内大至按照周边价格开盘，少有突破。    板块名称：古北板块 在售代表个案： 楼盘 价格 强生古北花园 均价21500元/平方米，精装 古北国际花园 均价17000元/平方米 古北瑞仕花园 均价23000元/平方米，精装 古北玛瑙园 均价14000元/平方米 圣美邸 均价14000元/平方米 板块特点： 整体规划，多数开发商共同开发，在售楼盘较多，后期楼盘价格略高于同期上市新盘，今年调控后上市新盘价格普遍略低于板块平均价。 板块名称：天山板块 在售代表个案： 楼盘 价格 元丰天山花园二期 均价11000元/平方米 天山河畔家园三期 均价22000元/平方米，精装 仁恒河滨花园二期 均价20500元/平方米，精装 板块特点： 在售楼盘均为后续楼盘，天山路地铁沿伸段的优势较为明显。 板块名称：万里板块 在售代表个案： 板块特点： 在售楼盘较多，选择范围较大，所以互相之间价格影响较大。 楼盘 价格 大华颐和华城四期 均价8000元/平方米 愉景华庭三期 均价8500元/平方米 中环·凯旋宫 均价13000元/平方米，精装 万里雅筑 均价8100元/平方米 达安春之声花园 均价8800元/平方米 万里欣苑 均价8500元/平方米 从以上各个板块内的在售楼盘可以看出，大部分在售楼盘同质竞争较为激烈，在销售价格上，相互参考起到了很大作用，很难有较大违背板块市场价格的楼盘。 二、突破性楼盘介绍 虽然在整个西部板块内大部分楼盘的定价都能凭借其周边楼盘的价格猜出几分，但也有个别楼盘的推出，成为板块内的坐标，违背了板块的房价水平。 标新立异个案 万里凯旋华庭价格走势 调查日期 均价 备注 2004年5月 8500 　 2004年6月 8700 　 2004年7月 9700 　 2004年8月 10000 　 2004年11月 10000 　 2004年12月 12000 　 2005年2月 14000 　 2005年4月 16000 剩少量 2005年8月 14000  　 2005年8月 14000  　 2005年9月 14000  　 2005年9月 14000  　 万里凯旋华庭 三、荒岛观察 敢于突破市场现状，充分挖掘实力与能力打造若干卖点 地段、交通等硬指标已成为必要条件，人性化设计成为新宠 违背板块价格水平楼盘入市，对资金有较高要求 北部板块 （宝山、闸北、虹口、杨浦） 一、西城区板块 板块点评 宝山西城区位于宝山杨行镇区域内，东至同济路和江杨北路，北至富锦路，西至蕴川路，南至外环线和友谊路，规划形状呈“厂”字形，总规划用地近14平方公里，规划人口约15.3万。  商品住宅渐成规模  在售楼盘销售稳定  目前唯一的商业项目支撑 荒岛观察 要想叫座，先潜心规划、后合理定价  西城区居住环境不良是在售楼盘举步艰难的主要原因。  因地制宜，定价策略需谨慎 二、虹口中山北一路板块 板块特点： 1、虹口区在售楼盘供应相对集中区域 2、轨道3号线的交通优势 3、在售楼盘的总体规模较大，销售周期较长 4、板块抗跌性较强，价格走势平稳 荒岛观察  板块内楼盘价格差异不明显  缺少刺激需求的促销手段 南部板块 （闵行、徐汇） 特点一：闵行区部分楼盘降价后销售速度明显好于降价前 本报告观点：合理的定价策略，对楼盘销售的进程至关重要 特点二：田林板块成为区域板块销售的“领头羊” 本报告观点：目前田林板块刚性需求较多，以改善住房、结婚等用途为主的自住客依然占多数，而前期相关政策对这些人的影响显然不是很大。