重要信息     银监会严令地产信托融资门槛骤升 导读：房地产信托作为一种融资渠道在房地产金融领域中发挥了重要的作用。从文中我们可以看出，继央行提议“取消预售”后，金融机构再次对房地产融资方面提出要求。这充分说明目前各金融机构均加强了风险意识，以规避逆市中可能出现的坏帐等问题。这也对开发商资质提出了更高的要求，也可预测4季度资金市场依然严峻。 各信托公司开展贷款类房地产信托时，信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。银监会第212号文件已经下发至各地银监局，这份文件如此规定。  这一规定也把信托公司与银行推到了同一起跑线上：对房地产业实行宏观调控的“121文件”等调控措施规定，银行发放开发贷款时要求必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”。在商业银行并没有硬性规定的房地产开发企业资质上，信托公司的贷款类信托还要求房地产商必须是二级资质。 相关链接:  　　房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级。二级资质的条件是：  1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上；  3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；  4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；  5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；  6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；  7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；  8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；  9．未发生过重大工程质量事故。 二手房需交纳个税 交易成本直线上升 导读：此次国家税务总局出台的关于二手房交纳个税的通知，对于二手房的交易存在着重要的影响。此次征收的个人所得税是售房差价的20%，这就意味着二手房交易出售方的成本会大量增加，如果是这样的话，就会产生这样的局面：成交量大幅萎缩，投资客特别是短线投资客全线离场。 10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。 首先文件明确，在办理二手房过户时，要作到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。契税已划归地税管理的，在房地产交易场所要设置专门的征收窗口，要做到各税统管。契税仍由财政部门征收的，财政部门和地税部门在房地产交易场所设置的征收窗口要合署办公，或者互相委托代征相关税种的税收，避免交易后由纳税人单独到税务机关自行申报缴纳某一单一税种。 这就意味着个人买卖二手房，业内一直存在争议是否要缴个人税的问题，终于有了明确的规定，那就是个人税必须得缴，除了个人所得税外，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税种也必须得交纳。 其次，强调了必须要加强购房发票的管理。在契税纳税申报环节，税务机关会要求纳税人出示购房发票；对于没有出示购房发票的纳税人，税务机关将不予受理。同时明确规定，纳税人在销售二手房时，可以向税务机关申请代开售房发票，但是税务机关在代开销售不动产发票时，要向售房人征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收。 最严厉的是在文件的第三条，“严格坚持依法治税。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。” 这个文件，对一些地方上违规减免个人销售二手房过程中的税费进行了明确的规定，存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，税务机关必须要征收。 这个文件的颁布，对二手房的交易有着重大影响，以前国家在这方面的税收上管理的不是很严，有的只需要交纳契税即可办理二手房转让手续，现在总局明确规定，从源头上把控二手房转让过程中的税收征收问题，这是一狠招。这里提醒二手房的销售者，总局此文件下台后，交易过程中的成本会大量上升，按照我国的税法，销售不动产的营业税税率是5%，城建税和教育费附加是营业税税额的3%和7%，个人所得税是售房收入的20%，土地增值税按照四级超率累进税率计算，税率为增值额的30%～60%，还有印花税和契税等。请买卖二手房的同志们提前做好相关的税收筹划。 公积金贷款限额升至20万  导读：公积金贷款额度的提高，体现了政府贯彻今年“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则。但值得注意的是，本次公积金调整只是针对第一次购买自住住房的职工，因此影响面还是相对较小。结合对十年期房龄放贷放松的消息，可以看出上海市政府通过扩大自住需求来刺激房地产交易的意图，但相对于中央的调控政策而言，力度有限，对市场的影响不大。  有补充公积金的职工贷款额度可达30万元  只有本市缴存住房公积金、第一次购买自住住房的职工才能享受  对于购买第一套自住住房的本市职工，住房公积金个人贷款额度将从10万元提高到20万元。 新建住宅交付时配套须齐全 导读：房屋的质量问题，其中包括基础配套设施，商业服务，作为房地产项目不可或缺的组成部分再次引起政府部门的高度关注，特别是在目前房地产市场相对低迷的背景下，对房产开发商而言是竞争优势的体现，也是实力和信心的标志。 只有具备规定的条件，开发商才可获得新建住宅交付使用许可证。这些新建住宅交付使用许可条件已经列入昨天市十二届人大常委会第二十二次会议审议的《上海市新建住宅交付使用许可若干规定（草案）》中。 　　《规定（草案）》中，在住宅生活用水、用电、雨、污水排放、燃气管网、通信、电视、交通、公交站点设置、配建公共服务设施等方面规定了交付使用许可的条件。根据《规定（草案）》的内容，如果是未获许可证，擅自交付使用新建住宅，将被责令停止交付使用，限期补办申请领取交付使用许可证手续，并可处相应的罚款；逾期未补办申请交付使用许可证手续，除处以相应的罚款外，并可降低房地产开发经营资质。 　　发现交付使用的新建住宅不符合使用条件，《规定（草案）》规定，任何单位和居民有权向市房地资源局或者区（县）住宅建设管理部门举报。 　　市人大城建环保委认为，2002年，市政府将新建住宅配套建设交付使用许可的条件增加到11项。这11项许可条件，经实践证明是行之有效的，广大群众是满意的，因此建议，将未列入《规定（草案）》中的“配建环卫和商业服务等公共服务设施、预留空调器外机和冷凝水排放管的位置，以及居住区内配套绿化建设”等内容列入《规定（草案）》中。 上海房贷优惠普及面扩大 “第二套房”也可享受 导读：房贷的业务下滑，房贷政策的放宽。上海银行同业公会在楼市调控高峰期定下的房贷“同盟”名存实亡。年内个贷业务总量的压力，优质客户的争夺，下段时间银行间的房贷竞争可能会越来越激烈。 近日，浦发银行总行公布了2006年住房贷款调整政策，无逾期欠款记录的老客户，即便是第二套购房贷款，也将在2006年1月1日贷款执行利率调整时，享受同期同档次9折的优惠利率。同时，浦发行知情人士还透露，对于符合相关条件的新客户，在申请第二套住房贷款时也有望获得9折的优惠利率。 事实上，除了浦发行以外，中行、民生等银行近期也都开始对房贷业务进行调整。 原来由上海银行同业公会牵头约定的“对第一套自住购房实行9折利率优惠，对第二、第三套以上购房实行6.12%的基准利率或者上浮利率”正在被突破。