荒岛视线：对上海楼市的几点思考     上海楼市在宏观调控中慢慢的步入了11月份，房地产市场依旧是十分的冷清，并没有出现人们期待中的“金九银十”。其实，《荒岛报告》一直认为，“金九银十”只是误导消费者的一种说辞，今年的楼市再也不可能出现去年的反弹行情了。可惜，不少开发商可能也被媒体误导了，误判形势的结果是对市场不知所措，由此可见对市场形势研究与把握的重要性。 思考一：凭什么来预测市场 早在2003年3月，《荒岛报告》中就发表了“宏观调控已经开始，政策导向须密切注意”的文章，向会员单位发出预警。在同年六月的《财富地产》杂志中，头版发表了荒鸟“上海房价三年内必降”的文章，大胆的预测了上海楼市的走势，在业内引起了强烈的震动，我们也感受到了来自各方的压力，有一些开发商老总打电话来说：楼市成交这么火爆，而且房价还明显看涨，你们这种观点是对上海楼市的不负责任。 那么，我们该凭什么来预测市场呢？我部门同事张晴怡曾讲过一句话：一个合格的市场研究人员不应只是从已发布的政策来研判市场所受的影响，更重要的是通过积累的市场数据以及实际的市场现象来预测政府可能发布的调控政策，再进一步来分析与判断市场的走向。所以数据最重要，荒岛工作室有1999年以来上海交易中心的成交数据，有自己代理的数十个销售现场的实际反馈数据，还有《荒岛报告》会员单位的业内交流，此外，还研究了宏观经济环境以及国外城市的房地产运做经验，正是在此基础上，我们坚信自己的判断是正确的。在04年6月的《文汇报》上，我们再次发表了“上海房价两年内必降”的观点，在今年5月12日搜房网举办的“来自楼市前沿的声音”研讨会上，荒岛提出了“第四季度是上海楼市最为明显的调整期”的观点，在5月26日的“荒岛沙龙——上海楼市走势研讨会”上也提出了上海楼市将进入一至二年调整期的观点。记得，还有一些与会开发商提出反对意见，但现在却是不断有开发商、研究机构、记者认可荒岛的观点。所以上海荒岛工作室市场研究中心成熟的研究模式，使之能领先市场一步、甚至是一大步。 思考二：楼市中的“乘数与加速”效应 作为房地产市场研究人员，经常有媒体询问我们对楼市的研判，询问最近楼市有哪些“料”可以报，有哪些新闻点，又有哪些内幕消息。对此，我却开始谨慎起来，因为我知道楼市中存在着一种乘数和加速效应。 学过经济学的都知道乘数与加速原理，在市场研究的过程中，我们发现楼市中也存在着类似的乘数和加速效应。那个“乘数”就是我们的媒体，“加速”就是购房者的心理预期。为什么这样说呢？如果有专家认为房价涨或跌10%，那么，通过媒体的传播和扩大效应，房价的波动可能扩大5%，而对购房者的心理预期还会再扩大5%，所以两者相互作用，加速了楼市的震荡和波动。这个乘数和加速效应是除了政策和技术层面外对楼市产生影响的重要因素。所以，也就出现了楼市火爆时供不应求的购房排队现象，以及楼市冷清时持续观望的两种极端情形。 我一直在思考，作为市场研究人员以及媒体从业人员，对于上海楼市能否做到不再火上浇油或者雪上加霜，而是雪中送碳？我们的楼市究竟该怎样可持续发展呢？ 思考三：明年空置房将再度扩容 随着上海楼市的持续热销，空置房也在逐年被消化，至2004年底为126.49万平方米，比2003年减少了51%，业内转而关心起售后空关的“空住房”起来，有媒体报道，通过电力部门的帐单显示，中心城区的“空住率”达到10%，但我思考更多的则是如何关注后市中的空置房问题。 目前，网上可售住宅面积已超过了1800万平方米，随着第四季度开发商在资金压力下，捂盘现象的减少，供应量还会上升，而销售面积虽然也在增加，然而一直与供应面积成1：0.5左右的供大于求的态势。 事态是严重的，投资客制造了“无限”的市场需求，而有些人认为有需求就是市场良性运做的表现，在误导普通购房者的同时也误导了开发商，火爆的市场吸引了各个行业投入到房地产开发中，2004年住宅施工面积达到7873.44万平方米，比2003年增长11.42%；今年两个1000万的供应上市将进一步消化刚性需求。有些开发商还存乐观的想法，只要价格调整，就会有市场，问题是价格调整的幅度能降到成本以内吗？在宏观调控下，投机、投资客的撤离，刚性需求还能象过去一样无限增长吗？如果上海一年的住宅市场消化量是2500万平方米（包括配套商品房），而现在网上的可售住宅面积已突破1800万平方米，已够明年销售大半年了，所以明年下半年开始我们所面对的将是空置房明显增加的市场。那么，有多少开发商的项目会成为空置房呢！ 其实，还有许多现象值得研究，比如从价格同盟到价格PK，比如降价效应的递减，比如上海楼市价格调整的底线在哪里，等等。我认为一个房产市场的从业人员，无论是开发商、代理商、甚至相关媒体，需要更多的思考，对市场一定要有清醒的认识，盲目乐观或盲目悲观都会对市场形成错误判断。