板块市场     中心板块 （黄浦、卢湾、静安） 季度特征 1、 新盘平均销售率近50%，性价比高成为制胜的关键 2、 中心城区新盘均价超过每平方米20000元 3、 共8例新盘上市，黄浦区占一半份额 4、 热点聚集南黄浦板块，3例新盘成为区域供应主力 一、新盘市场分析 二、热点板块分析 三季度新盘聚集南黄浦板块，在黄浦区的4例新盘中占3例之多，分别是黄浦华庭、海洲国际华园、上海滩花园。除海洲国际华园的销售率较低外，其他2例楼盘的销售率都近50%。虽然本季度新盘均价超过每平方米20000元，但是该板块楼盘的成交价格都在每平方米20000元以下。该板块的竞争楼盘较少，仅有老西门新苑、耀江花园的部分房源在售，且少有销售，因此区域供应主要靠3例新盘支撑。 三、市政规划 1、关于进一步加强本区道路交通安全工作的实施意见实施，该意见的实行，将进一步提升中心城区的楼盘档次。 3、从“上海世博会园区动迁工作推进会议”上获悉，世博动迁中黄浦区的动迁签约工作已基本准备就绪，本月底董家渡街道范围将开始正式签约，半淞园路街道也将在11月上旬开始。 四、后市研判 面对低迷的房地产市场，为在年底之前取得资金回笼，市中心各大楼盘已经开始纷纷降价出售。然而楼盘价格只有降到消费者的预期才能吸引消费者购买，就这一角度而言，开发商与消费者仍存在搏弈。预计四季度楼盘的降价风潮将延续，伴随楼盘降价的同时买方市场将可能有所升温。 东部板块 (浦东新区) 一、各大板块三季度表现点评 三季度，新盘市场共推出7例新盘，结合网上成交数据看，三季度浦东较为活跃的板块有大三林板块、小陆家嘴区域、碧云板块、金桥板块。作为浦东较为成熟的四大板块，在楼市低迷之下，仍保持了较强的竞争力，成为浦东楼市的亮点区域。 二、荒岛观察 通过对东部区域三个板块的分析，可以发现，在整个楼市低迷的情况下，浦东相对于其他区域而言，存在较强的竞争力，同时从价格上看，与其他区域同地段的物业相比也有一定的优势。通过对各大板块的观察，后阶段浦东楼市仍存在一定的问题，值得思考。 1、沿江板块走向何方？ 2、未来域后续房源如何销售？ 3、碧云板块竞争压力如何消减？ 南部板块 (闵行、徐汇) 南部板块包括闵行、徐汇两个大区，闵行区的供应量一直紧随浦东其后，成为上海市的供应大户，而徐汇区由于区域跨度较大，所以其供应量也相对普陀、长宁等区要多。从第三季度的新盘供应来看，闵行区新增楼盘6例（其中别墅2例）、徐汇区新增楼盘2例。并且这些新增供应楼盘在本季度的销售情况已告别了上一季度刚受政策影响时的惨淡。但是通过这些新盘的销售情况本报告从中发现了几个问题，在本文中将提出些许真知灼见。 发现一：报价与实际成交价不符 本报告观点：楼盘报价还应该尽量以低价吸引人气，并可以打破均价报价，可以起价结合主力总价作为报价方式 发现二：高价房源销售明显缓于低价房源 本报告观点：实施销控，使得好坏房源间互不影响 西区板块 (普陀、长宁) 长风板块——高档板块的希望之星 说起普陀区似乎很难与高档住宅联系在一起，除了长寿路沿线有部分高档楼盘外，区域内再也找不出第二个与高档住宅有联系的区域。 通过荒岛房产工本室长期对上海楼市的调研，找出所谓高档住宅区的部分共性后，发现了普陀区有一个高档板块的希望之星——长风板块。 苏州河南岸V.S.苏州河北岸 房价对比   书香名第黎金苑 项目名称 书香名第           冠龙家园 开盘日期 2004.06.05           2004.11.15 开盘均价 7500元/平方米        10280元/平方米 目前售价 9800元/平方米（二手） 11000元/平方米（二手） 联手开发  打造新概念板块 从普陀区的规划来看，已将目光对准了长风地区，规划建设名为“长风国际生态城”综合性地块。规划以“国际水准、海派风格、生态效益”为宗旨，建设集旅游娱乐、商贸办公、中高档住宅“三大板块”为一体的大型国际性生态社区。规划面积3.93平方公里，其中核心区域可开发面积约2.2平方公里。规划建筑面积353万平方米。从2004年起，长风国际生态城的建设从加快土地收购储备入手，推进前期工作。2004年4月份首批地块进行土地招标，并于2004年四季度首批项目开工。 北区板块 （宝山、闸北、虹口、杨浦） 一、 焦点板块 宝山东城区板块 综上所述，宝山东城区商业地产有巨大的发展潜力，中档的办公楼和中高档的购物中心是当前东城区较为稀缺的产品，牡丹江路沿线将是东城区的热点。 杨浦区长阳路板块 二、 热点楼盘 大华梧桐城邦 性价比优势 ：梧桐城邦精致的60平方米小房型、合理的总价是周边独一无二的。比较1：多摩园景。与梧桐城邦相隔中环线的多摩园景目前价格为每平方米8500；比较2：水岸蓝桥。水岸蓝桥区位略优于梧桐城邦，但其房型偏大、开盘价达到每平方米 12000元，后降至目前的均价每平方米9000元，总价偏高； 产品优势 ：“大华·梧桐城邦”从节能环保的角度出发，外墙均采用保温体系，屋面采用25厚XPS挤塑保温板。卧室采用超厚中空玻璃隔声保和温断桥彩铝窗，其余门窗均为彩铝中空玻璃门窗，屋顶为威卢克斯窗。同时外墙采用高档弹性涂料，既增强外立面的质感又提升了产品的科技技术含量。  产品劣势 ：外立面颜色单一，仅有黄色和暗红两种颜色，并且容易被污染。太过靠近中环，灰尘和噪音的影响可能比较多。 嘉杰国际广场 位置：四川北路1685号（内环线以内） 规模 ：小区总建面10万多平方米，由4幢住宅楼，2幢办公楼及沿街商铺组成 均价：13000元/平方米 销售率 ：80% 该盘的优势 ： 1、地段优势：在四川路商业街边上。 2、交通优势：紧邻轨道交通3号线东宝兴路站，并且公交路线众多。 3、价格优势：开盘均价低于同等区域的楼盘的价格，基本与去年三季 度价格相当。 4、品质优势：该盘的品质、规划较好。 5、客源优势：由于目前四川北路沿线的楼盘数量较少，且周边有不少动迁居民，可观的动迁费为居民改善住宅提供条件。 三、 荒岛观点 宝山东城区的商业契机已经显露无疑，目前牡丹江路上在建项目——安信商业广场是近几年以来东城区唯一的大型商业项目，该项目的建成将填补目前宝山东城区以及相邻板块的商业地产空白，但宝山区办公楼市场仍然有待开发，有长远眼光的开发商需要注视东城区办公楼强大的市场需求。