第十讲:关于房地产营销代理项目管理的若干思考     “我们不是在做代理的生意，而是在做人的生意” 因此我们要做好营销，做好工作，必须要研究人—— “我们的甲方{发展商}；我们的上帝{消费者}；我们的老板、同事，下属；我们的竞争者；我们的政府…… 当一切尽在掌握后，我们才有可能胜出！ 先沟通一些概念：） 【管理者】  职业忠诚  专业智慧  个人魅力  平衡艺术  【房地产代理业】     -需要综合性的团队    …                                             服务生？！ 智囊团？！ 营业员？！ 艺术家？！ … 【我们是谁】 消费者需要贿赂的人？ 发展商需要仰慕的人？ 我们是通往利益的桥梁 【项目】 一场演出、一次销售、一篇广告、一项咨询… 【项目的特点】 锦上添花VS雪中送炭 【项目的评估】 能否做? 怎么做? 谁来做? 【项目的性质】 开发商性质\开发商关系\开发商资源 【项目资源】 我们到底有什么资源？媒体、老板人脉、专业团队……  以最低的成本投入，得到最大的产出 【项目管理】 1、 人力资源管理  “贤者居上、能者居中、勤者居下、智者居侧”的原则。 2、 项目沟通管理 掩饰不足 预防风险 解决争端 3、项目范围管理 项目周期  “谈判——签约——蜜月——实施——平稳——消退” 项目流程 “评估——测算——申请——班子——计划——实施” 4、 项目时间管理 创意的确立是最浪费时间。如何在第一时间切入工作，提高效率？  资源积累  争分夺秒  备用方案 5、 项目成本管理 最不能省的成本--人员费用 最要省的成本--管理费用 最要管理成本--设备费用 最要评估的成本--营销费用 6、 项目质量管理  因为“思想决定观念，观念决定心态，心态决定行为，行为形成绩效” 所以,培训观念以健康大脑,激励机制以强化心脏… 还需要现场监督! 7、 项目风险管理 风险识别，风险量化，制订对策和风险控制等。 风险大致有如此几类： 不可抗力。人员风险。资金风险。关系风险。 8、设备物流管理  “申请——采购——调配——维护——报废”  例子: 音响 样板房里的小装饰： 计算器： 水票： 9、 项目合同管理 尤其是涉及利益和违约责任方面的。 千万不要挑战高级动物的本性!