土地：18年最大价值发现     上海的房地产业从无到有，由弱到强，最大的价值发现就是土地，即土地使用权的价值，以及级差地租概念的形成。作为常年来跟踪上海城市建设和房地产业发展的媒体从业人员，笔者深深感到，没有土地价值的发现，就没有上海乃至中国的房地产业，也根本不会有上海九十年代城市建设的大发展。     事实上，上海的房地产业起步的标志性事件，就是虹桥太阳广场项目的土地批租。也就是从那一刻起，土地使用权迈出了商品化的第一步。随着改革开放的深入，以土地批租的形式进行旧区改造已成为上海城市改造和城市建设的关键性和突破性举措。继虹桥太阳广场地块实行土地批租后，卢湾区斜三基地也被外商批租，在这块旧区基地上建起了上海著名的海华花园，成为上海利用外资通过批租进行旧区改造的首块基地。从此，上海的旧区改造和房地产业发展进入了一个崭新的阶段。     18年来，上海的城市建设离不开土地价值的发现，许多市政道路、公用设施的建设与地产业的发展相辅相成，相得益彰。一方面，房地产业的发展为上海的市政基础设施建设积累了大量的资金，为上海的市政建设作出了重大贡献；另一方面，市政基础设施建设又反过来进一步提升了周边的土地价值，为地价的上涨和房地产市场的发展提供了进一步的利好。     18年来，上海对土地使用的规划和土地使用权的出让正越来越走向规范化、法制化，特别是近几年土地出让的方式发生了根本变化。以前，土地的价值由政府和开发商协议决定，但其中潜在的暗箱操作和道德风险让人们议论纷纷。从2003年开始，上海规定除工业用地以外的六类商业用地必须通过“招标、拍卖、挂牌”三种形式公开推出，以公开、公正、公平的“三公”方式，让市场决定土地使用权的归属。     房离不开地，房依地而生。18年来，是土地政策的改革创新蕴育了中国的房地产业，房地产业的发展归根到底是地产业的发展。由于我国特有的土地所有权和使用权的分离，使得50年后和70年后土地使用权的归属仍存在模糊之处，成为至今法律的空白点，关于“70年后土地使用权归谁”的议论在前段时间物权法草案的讨论中成为热点话题。因此，我坚信，随着上海乃至中国的房地产业进一步发展，以及相关法律的完善，对土地价值的认识也还将进一步深入。过去18年的实践已经证明了这点，今后的时光还将证明这点。