每月动态 新　盘　市　场 7月楼市特征：  人民币升值影响楼市。本月21日，央行宣布调整人民币与美元汇率，人民币升值2个百分点。这一举措对国际资本存在一定的吸引力，将可能导致大量的海外热钱涌入上海房地产市场，特别是对于内环线以内的高档住宅而言，外资投入的可能性更大。  现房销售成为热点。在本月新开楼盘中，有3例新盘以现房形式进行销售，分别是杨浦的兰州路1151弄、嘉定的紫荆一村和嘉利坊。这些现房的主要的特征就是开盘价格普遍低于周边市场价格，其中兰州路1151弄项目位于内环线以内位置，但其售价仅为每平米8700元，价格优势相当明显。  开发商大打价格战。继上月部分楼盘出现价格松动之后，一些开发商继续高举降价大旗，以价格优势吸引更多需求者。本月碧林湾二期、宝山六村三期等多个楼盘的开盘售价明显低于周边楼盘，以碧林湾二期为例，该楼盘小高层的开盘均价仅为每平米7700元，与周边蓼花汀花园、东方花园二期等楼盘相比，每平米售价下降了1000元左右。  新 盘 市 场 概 况 浦东新盘空缺爆出冷门　嘉定新盘集中放量 新盘供应分析： 7月份，全市新盘供应量持续减少，共有21例新盘面市，比上月减少了2例；与去年同期44例新盘相比，大幅减少了52.27%。自5月份以来，新盘供应量一直处于相对较低的水平，已连续三个月较去年同期出现明显地减量，开发商和购房者相互博弈，观望情绪依然笼罩着整个楼市。 从区域分布来看，作为两大出盘区域的浦东和闵行本月表现平平，闵行仅有一例后续盘上市，而浦东则出乎意料地无新盘推出，成为本月新盘市场中最大的冷门。相比之下，宝山供应量相对稳定，以3例新盘成为本月出盘量最多的老城区。长宁和杨浦各占2例，徐汇、黄浦、普陀各占1例，而静安、卢湾、虹口、闸北4个老城区均无新盘推出，其中静安已连续四个月出盘量为零，处于严重的供应不足。 相比较而言，郊区供应比重持续平稳，本月包括嘉定、奉贤、松江、青浦、南汇在内的5个郊区出盘量为10例，占新盘总量的近半数份额。本月嘉定新盘集中放量，出盘量达5例之多，其中2例位于中外环间，意外地成为本月全市出盘量最多的区域，显示出目前该区域新盘供应量充足的局面。相比之下，松江出盘量大幅萎缩，本月仅推出一例纯别墅项目即达安圣芭芭花园。 物业类型分析 本月纯多层物业集中上市，出盘量为7例，占新盘总量的33%，以绝对的优势成为本月出盘量最多的主力供应物业。与上月相比，增幅为3%。 由此可见，由于自住型需求的增加，近两个月以来多层物业供应量呈现出一定的上升势头。 同时，本月纯小高层物业所占比重明显上升，共有4例小高层物业推出，其中圣莲大厦和阳明苑位于内环内，占新盘总量的19%，与上月相比，增幅达10%；纯高层物业推出2例，与上月出盘量相当；而上月占主力地位的混合型物业供应量骤减，本月仅占1例，成为本月供应量最少的物业类型。 本月别墅物业集中推出7例，占新盘总量的三分之一，其中纯别墅物业占4例，公寓与别墅混合物业占3例。从纯别墅物业的分布情况来看，嘉定推出2例，松江和青浦各1例，其中青浦的恒联名人世家二期为纯独立别墅物业，每平米售价为17000元，成为本月新开别墅售价之最。 环线分布分析 本月内环线以内出盘量明显增加，共有5例新盘位于内环内，是今年1月份以来该区域出盘量最多的一个月，占新盘总量的24%，与上月相比，增幅达15%。其中杨浦占2例，黄浦、徐汇、长宁各占1例。 与此相反，内外环间新盘比重首次降至今年最低，本月出盘量仅为5例，占新盘总量24%，与内环内所占比重持平；与上月相比，减幅为11%。值得一提的是，本月中内环间出盘量为零，显示出中内环新盘供应短缺的局面；5例新盘均位于中外环间区域，主力售价在每平米8000-9000元之间。 相比较而言，外环外新盘供应量持续稳定，共有11例新盘上市，占新盘总量的半数份额；与上月相比，小幅下降了4个百分点。老城区占3例，即闵行的碧林湾二期、宝山的宏润韶光花园和宝山六村三期，郊区占8例，其中嘉定3例，奉贤2例，松江、青浦、南汇各推出1例。  价 格 区 间 分 布 中价位物业供应比重最大　高价盘产品形态各不相同 从7月份新盘的价格统计进行分析： 每平米5000元以下的低价位物业为3例，占新盘总量的14%，成为本月供应比重最小的价格区间，比上月下降了3个百分点；与去年同期相比，减幅达11%。这3例低价盘分别位于嘉定安亭地区、奉贤柘林地区和星火开发区，其中海岸景苑以每平米3300-3500元的开盘价格成为本月新盘的最低售价。 每平米5000-7000元的中低价位物业为4例，占新盘总量的19%，比上月小幅上升了2个百分点；而与去年同期相比，减幅为4%。从区域分布来看，宝山占2例，嘉定和南汇各占1例，其中位于宝山东城区板块的宝山六村三期销售情况最为火爆，本月已售套数达105套之多。 每平米7000-10000元的中价位物业为7例，占新盘总量的34%，成为本月供应比重最大的价格区间，比上月大幅上升了12个百分点；与去年同期相比，所占比重基本持平。这7例中价盘主要分布在长宁、普陀、宝山、嘉定等区域的中外环线间，值得关注的是，本月杨浦推出的一例新盘即兰州路1151弄售价偏低，该案虽然位于内环线以内，但每平米均价仅为8700元，成为本月的特价楼盘。 每平米10000-15000元的中高价位物业为3例，占新盘总量的14%，比上月大幅下降了17个百分点，成为本月减幅最大的价格区间；与去年同期相比，则无明显变化。在3例中高价位物业中，有2例为联体与独立混合的别墅社区，即松江的达安圣芭芭花园和嘉定的嘉怡别墅，每平米售价在8500-13000元左右。 每平米15000元以上的高价位物业为4例，占新盘总量的19%，比上月上升了6个百分点；与去年同期相比，增幅达14%。这4例高价房在产品形态各不相同，青浦的恒联名人世家二期为纯别墅物业，徐汇的泰莱大厦为小户型公寓，长宁的益都名邸为装修房，而黄浦的圣莲大厦则以大房型为主。其中益都名邸是本月唯一一例单价在2万元以上的豪宅，其每平米25800元的均价成为本月新盘售价之最。  热 销 楼 盘 分 析 受到宏观调控的长期影响下，本月新盘市场的整体需求量依然没有呈现上升的迹象，绝大多数开发商在销售方面仍面临着较大的阻力。在本月21例新盘中，当月成交30套以上的热销楼盘仅为3例，比上月减少了一半，占新盘总量的14.29%。分析本月热销楼盘，主要有以下几点特征： 价格决定成交量。与上月相同的是，本月的3例热销楼盘均为中低价位物业，最高售价为每平米7600元，最低售价仅为每平米3600元。其中宝山六村三期的开盘售价为每平米7000元左右，低于周边楼盘售价近1000元。 刚性板块需求量旺盛。相比较而言，宝山六村三期销售量惊人，当月成交套数多达105套，该楼盘位于宝山的东城区板块，配套设施相当齐全，且拥有庞大的自住型客户。由此可见，在楼市处于盘整之时，类似于东城区板块的刚性板块抗跌性较强。 避开推盘高峰，减少同位竞争。在3例热销楼盘中，新城尚景苑和明城玫瑰园周边竞争个案不多，楼盘销售压力不大，具有一定的稀缺性。特别是位于奉贤星火开发区的明城玫瑰园，该楼盘是当地屈指可数地一例新开住宅项目，购房者多以当地居民为主，拥有相对稳定的消费群体。 本月热销楼盘统计（当月成交30套以上） 区域 楼盘名称 成交套数 宝山 宝山六村三期 105套 宝山 新城尚景苑 39套 奉贤 明城玫瑰园 45套  预 热 盘 市 场 预热盘供应回落　郊区出盘量骤减 从5月份开始，预热盘市场逐月升温，每月出盘量在15例以上，本月预热盘市场有所降温，前期盘供应量回落至10例，比前两个月分别减少了一半以上的供应量。但预热盘的减量并不代表了下一阶段新盘供应量的减少，相反地，新盘市场在经历了连续三个月的供应淡季之后，开发商将逐步介入市场，一些久未推出的预热盘将陆续上市，以避免年底即将到来的供应高峰。受到观望情绪的制约，开发商的心理预期已大大降低，预计下阶段上市的新盘在售价方面将更趋于理性化。 从区域分布进行分析，12个老城区出盘量之和仅为7例，浦东和闵行的出盘量较前几个月有所下降，各推出1例前期盘；市中心区域仅黄浦推出1例前期盘，即大型社区上海滩花园；相比较而言，北部区域出盘量略有上升，闸北占2例，杨浦和宝山各占1例；除此之外，本月徐汇、普陀等6个老城区均无前期盘上市。在全市预热盘供应量下降的前提下，本月郊区出盘量之和骤减至3例，占新盘总量的三成份额。其中松江占2例，嘉定占1例，而青浦、南汇等其他5个郊区均无前期盘推出。 七月份前期预热楼盘一览表 序号 楼盘名称 区域 地理位置 联系电话 1 绿地崴廉公寓二期 浦东 东靖路、金高路 58659005 2 南郊别墅三期 闵行 中春路3455弄 54429999 3 时代欧洲公寓 闸北 恒丰路270号 54976666 4 大华阳城六期 闸北 沪太路1589号 56953322 5 华谊新城 杨浦 平凉路1180号 65203088 6 上海滩花园 黄浦 中山南路、复兴东路 62838199 7 顺驰美兰湖 宝山 罗店镇罗芬路555弄 56585099 8 金丰蓝庭 松江 九亭沪亭北路1898号 67625081 9 普拉托小城 松江 松江新城文涵路218号 67810882 10 志能新苑 嘉定 丰庄北路355弄 59195188 注：本统计来源于报纸广告  商 办 市 场 分 析 办公楼销售喜忧参半 高价位商铺亮相郊区 办公楼市场 7月份共有7例办公楼上市，与上月相比，减少了2例；与去年同期相比，出盘量基本相当。从区域分布来看，主要分布在次中心区域内，其中浦东、徐汇各推出2例，普陀占1例，郊县区域占1例。7例办公楼中除徐汇的泰莱大厦为商住两用楼之外，其它6例均为纯办公楼。 从办公楼售价进行分析，位于浦东的裕景国际商务广场以每平方米25000元的高价成为本月办公楼价格之最；价格最低的是位于嘉定区的世康大厦，售价为每平方米6300元。其它5例办公楼价格从每平方米11500元-24000元不等。从价格段进行分析，均价每平米20000元以上的占3例；均价每平方米15000-20000元的占1例，即位于徐汇的泰莱大厦；均价每平方米10000-15000元的占2例；均价每平方米10000元以下的占1例。由此可见，同位于次中心区域的办公楼价格存在较大的落差。 从办公楼的销售情况分析，截止7月底，天骄大厦的销售率最高，达到36%，该楼盘虽然属于办公产权，但却以包租形式的产权式酒店性质推向市场；其次是裕景国际商务广场和泰莱大厦，分别达到18%和15%；除洛克双喜国际广场销售率为零之外，剩余3例办公楼的销售率都在10%以下。由此可见，受到政府宏观调控的间接作用下，办公楼市场同样受到较大程度地影响，新开办公楼的销售情况喜忧参半。 商铺市场 7月份新开商铺共有6例，较上月明显减少了4例出盘量；与去年同期相比，则增加了2例出盘量。其中社区商铺占4例，商业街商铺和裙房商铺分别占1例。从近期上市的商铺类型来看，社区商铺仍是目前的主力供应产品，其它产品形态如商业街商铺、裙房商铺、专业性商铺等少量上市。 从区域分布看，中心城区出盘量为2例，打破了6月份供应为零的历史，回归到5月份的供应数量；次中心城区占3例，长宁、徐汇、浦东各占1例；郊县区域仅占1例，即位于嘉定的东珠苑商铺，这与上月郊区多达8例出盘量相比落差明显。从体量上看，规模最大的是位于浦东的高东商业广场，其建筑面积达26400平方米，其次是嘉定的东珠苑商铺，建筑规模为13800平方米，建筑规模最小的为樱源晶舍商铺，其建筑面积仅为480平方米，其它3例商铺的建筑面积从2400-8000平方米不等。 从商铺的价格进行分析，本月的商铺价格普遍较高，黄浦的圣莲大厦商铺高达每平方米50000元，其次是绿地名人坊商铺和上海江山大厦商铺，价格均为每平方米34000元，位于浦东的高东商业广场价格最低，每平方米售价为7000-11000元，另外2例商铺价格在每平方米25000-30000元之间，即长宁的樱源晶舍商铺和嘉定的东珠苑商铺。从本月商铺的售价可见，郊县区域的商铺价格和次中心城区的商铺价格已无明显差别，甚至已经超过次中心城区的商铺价格。 【每月动态】 区　域　市　场 〖闵行区〗 供应与需求同步下降　中高价盘成交量上升 2005年7月闵行区网上住宅数据 新增纳入网上面积 32,824平米 已售面积 29,513平米 新增纳入网上套数 203套 已售套数 353套 总销金额 269,705,707元 区域均价 9139元/平米 供求比 1：0.90 价格指数 1059.64点 2005年7月，无论是从网上成交数据还是新盘市场的情况来看，闵行住宅市场持续4月份以来的低迷表现，一方面购房者持币观望，另一方面开发商谨慎入市，观望情绪笼罩着整个楼市。归纳起来，本月闵行区住宅市场主要呈现以下几大特征：  新增供应量降至冰点。由于近几个月需求市场反映冷淡，开发商纷纷推迟新盘上市时间以避开楼市淡季，从而导致了新增供应量的急度萎缩。本月新增纳入网上面积仅为3.28万平米，与上月16.94万平米的供应面积相比，减幅达80.64%，同时也创下了自去年7月份以来的历史最低记录。除春申玫瑰苑、春申万科城、朗润园和新浦江城4个楼盘之外，其他楼盘均无新推房源上市。  当月成交量同步下降。在一系列宏观政策的有力调控下，本月闵行需求市场仍没有太大起色，住宅新增已售面积仅为2.95万平米，约占上月成交量的三分之一。值得一提的是，本月退房现象依然严重，共有21例楼盘出现不同程度地退房，退房面积已达10052平米，比上月增加了5446平米，其中上海康城和蓼花汀花园这2个楼盘的退房面积均超过了3000平米。  住宅供求比趋于平衡。本月闵行住宅供求比为1：0.90，供应量与需求量基本持平，改变了连续三个月以来供严重大于求的局面，但是这并不意味着住宅市场的升温。本月需求量较上月出现较大程度地下跌，但由于新增供应量同样大幅下降，从而导致了住宅供求比的相对平衡。  均价上涨但指数下跌。虽然本月成交量大幅萎缩，但成交均价则出现反弹。本月住宅网上成交均价达每平米9139元，与上月相比，涨幅为7.99%。中高价位物业成交量大是导致均价上涨的主要因素，如九歌上郡、大上海国际花园三期、合生城邦、朗润园、上海网球俱乐部和公寓二期等，其中九歌上郡当月成交套数达46套。相比之下，价格指数呈小幅下跌的态势，本月闵行住宅价格定基指数为1059.64点，与上月相比，减幅为3.63%。受到观望情绪的影响，部分楼盘售价开始有所下跌，如九歌上郡、大上海国际花园三期、虹桥东苑、合生城邦等，但降价幅度各不相同，其中以九歌上郡的降幅最为明显，其中一批房源售价降至每平米10000元左右，比上月下降了近2000元，从而带动了当月成交量的大幅回升。 〖浦东新区〗 高价房拉升区域均价，指数表明楼市依旧低迷 2005年7月浦东网上住宅数据 新增纳入网上供应面积 125262平米 已售面积 59234平米 新增纳入网上供应套数 1225套 已售套数 671套 总销金额 754643466元 区域均价 11896元/平米 供求比 1：0.47 价格指数 1221.81点 7月份，浦东共新增纳入网上供应面积12.53万平米，与6月份相比，减少9.74万平米，减幅高达43.76％，这一供应水平与春节期间相差无几。与此同时，已售面积的减幅也达到了42.84％（6月份时为11.46万平米）。数据表明，浦东供应及需求跌入调控以来的最低谷。 新盘供应首次断档，后续盘成供应主力 7月份，浦东新盘供应出现近年来少有的断档现象，作为传统的供应大区，浦东所出现的这一行情（同为大区的闵行也仅有1个新盘）清楚地表明了市场严势的严竣，在市场成交低迷徘徊的市场形势下，开发商对在建项目的面市极其谨慎（这与之前的“捂盘”现象恰恰相反），对于新项目的开发也处于观望状态。同时，在以后续盘供应为主的7月，12.92万平米的新增供应量也说明了后续盘供应的乏力，面临着与新盘同样的谨慎态度。 中高价房成交量上升，低价房成交量萎缩 7月份，浦东中高档楼盘的成交突然放量，如陆家嘴中央公寓成交套数达21套，上南翡翠苑成交达61套，东昌公寓成交达56套，不仅如此，一些高档楼盘如世茂滨江、仁恒滨江、盛大金磐等楼盘都保持了较高的销售套数，从而使得浦东中高档楼盘呈现销售放量的现象。此外，通过对7月成交数据原分析，还可以发现，像美地芳邻苑（其6月时仅销售了17套）等中低价位物业在7月份成交量大幅萎缩，7月份仅销售了4套。中高价房的热销、中低价房成交的减少，促成了浦东7月价格高企。 区域均价突现涨势，价格指数仍处下降通道 7月浦东楼市均价每平方米11896元，与6月份时相，上涨幅度达到了31.53％。价格的上涨主要是高价楼盘成交活跃所带动，而这一特征不仅仅表现在浦东，卢湾的华府天地也有6套的成交量。同样，也不能就此认为浦东市场已然复苏，分析中高档物业的成交放量，除自住需求带动外，与7月份人民币汇率的调整也存在密切的关系，需要密切注意的是海外资金的涌入。从数据看，7月浦东价格指数的微幅下跌清楚表明了浦东仍处于楼市低谷期（7月指数为1221.81点，较上月有0.61％的跌幅），可见在6月部分楼盘降价以售的基础上，本月仍有少量楼盘处于微幅下降中，而随着8、9月份的到来，浦东楼市有可能掀起新一轮降价风波，毕竟作为供应大区的浦东所需释放的供应压力巨大。 〖静安区〗 楼市维持低迷状态，价、量、指数基本持平 2005年7月静安网上住宅数据 新增纳入网上供应面积 0㎡　 已售面积 1007㎡　 新增纳入网上供应套数 0套　 已售套数 9套 总销金额 　17773692元 区域均价 17650元 供求比 　- 价格指数 　1335.70 均价、指数双双下滑，个案拉动区域房价 本月静安区价格指数为1338.78点，较上月下调4.39％。本月区域均价为每平方米17650元，较上月下降了2.19％。结合实际市场情况分析，静安区本月产生成交的楼盘屈指可数，其中一个楼盘本月售出2套的价格较上月下降约6％左右，这一楼盘的价格下降是导致整个区域指数及均价下滑的主要原因。该案早在去年年底就接近清盘，留有部分高价保留房尚未成交，目前的可售套数仅为9套，所以该案的价格变化并非由降价导致，本月成交价格与上月相比产生差异最要是由于房源位置、朝向、景观等原因，其余成交楼盘的价格与上月持平，所以静安区本月的房价实际并没有跌。 可见，目前静安区的房价仍处僵持状态，但是与政策出台前的市场相比，其房价上扬的态势得到控制。 交易量未有突破，销售仍处低谷 从本月静安区的成交情况分析，在没有任何新增供应的情况下，旧盘去化了9套，较上月多出一套，合计面积较上月减少68平方米。可见，静安区的销售量仍保持在较低水平，未有突破。但是从不多的成交房源中可以发现有每平方米逾20000元的楼盘，由此可见在政策的影响下，一些品质较好的豪宅仍然是有一定需求的。 从上海各区域本月行情分析，不少区域已出现价减量增的情况，不难看出只要楼盘价格有所松动，购房者的观望情绪也会有所变化。相信静安区目前的销售去化慢与价格不无关系，只要价格上有所回落，使其价格水平与去年年底水平相当或略高一些，成交量将有所回升。 〖普陀区〗 量增价减现象明显，楼盘降价不再遮遮掩掩 2005年7月普陀网上住宅数据 新增纳入网上供应面积 153244㎡　 已售面积 74462㎡　 新增纳入网上供应套数 　1382套 已售套数 758套 总销金额 800764818元 区域均价 10754元 供求比 1:0.49 价格指数 1132.20 本月普陀区楼市主要呈现出量增价减的特点，指数较上月以7.66％的幅度下跌，成交面积较上月增长了5.07倍，已接近今年3月的当月成交水平。 内环内新盘叫价低，中环线内在售盘降价 本月主力成交楼盘分为内环内、中内环间两个区域，内环线内以汇丽花园二期、新湖明珠城为主，另外中环线内以达安春之声花园、万里雅筑为主。 内环线内的楼盘刚上市，叫价就低于政策出台前的板块价格，如新湖明珠城的均价为每平方米13000元，该案于6.29日开盘，截止7月底已售出30余套，汇丽花园二期的均价为每平方米12000元，该案于7.11日新推一批300多套新房源，截止7月底已售出150余套。这两个楼盘的销售足以见证，价格是目前趋使购房者解囊的最好因素。 中环线内的万里雅筑早已打出降价旗帜，但本月更是将第一批推出的房源也进行降价销售，该批房源于7月初开始降价，从原先的每平方米9700元降至每平方米8500元。截止7月底189套房源已售出100余套。紧邻该案的达安春之声花园在万里雅筑大呼降价之后，也按捺不住终在本月也采取降价销售的策略，新推一批房源将价格从原先的每平方米9900元调整至每平方米8700元，该批房源于7.20日推出共148套，截止7月底已售出60套。与此同时，万里板块的愉景华庭也随之采取降价措施，价格从每平方米13000元调整至每平方米9500元，也终于结束了零销售的窘境。 随着内环线内、中环线内楼盘相继调价，相信普陀区楼盘将会大面积调价，各板块内的楼盘价格都会有相应调整，但由于普陀区楼盘以满足自住需求为主，在价格调整过后相信会迎来再一次的销售高潮。 〖长宁区〗 新盘供应恢复性增长，价格与指数同步下降 2005年7月长宁网上住宅数据 新增纳入网上供应面积 19553平米 已售面积 2198平米 新增纳入网上供应套数 190套 已售套数 25套 总销金额 16404500元 区域均价 14716元/平米 供求比 1：0.11 价格指数 1328.09点 7月份，长宁新增纳入网上销售面积1.95万平米，新增纳入网上供应套数190套，这一数据是6月时的7倍左右，可见，长宁区在7月时市场供应量有大幅的回升。同时，7月份的已售面积仅有0.22万平米，与上月相比，不增反降，这进一步表明了需求市场仍处于低谷期，供大于求的局面进一步加剧，真实反映了长宁区楼市的低迷。 供应量恢复，新盘填补二季度空白 7月长宁区新增供应量大幅回升，新盘市场方面，共有两例新盘入市，其中福泉路495号虽然体量不大，但填补了整个二季度长宁市场的空白，开盘售价为每平方米9000元；位于愚园路的益都名邸售价则达到了每平方米25800元，成为7月份全市唯一一例单价20000元以上的豪宅新盘；后续盘市场方面，仁恒河滨花园2期、元丰天山花园2期等在内的房源都集中在7月推出，一举将供应量突破了1万平米，从供应量方面缓和了3月以来的断档局面。 供大于求加剧，观望氛围强烈 在7月供应放量的基础上，长宁需求市场却持续低迷，市场供需比仅为1：0.11，数据表明长宁楼市观望氛围依然浓烈。 区域均价、价格指数同步下降 7月份，长宁区域均价为每平方米14716元，与6月相比，减幅达到了20.55％。同时价格指数再度下跌了4.29％，达到1328.09点。从长宁的在售楼盘情况看，高价位的楼盘普遍销售不佳，如益都名邸仅售出1套，而价位相对较低的福泉路495号则售出了21套，低价楼盘较高的销售率大大地拉低了区域均价。在指数方面，古北嘉年华园、元丰天山花园等楼盘都出现了每平方米500-1000元不等的价格下跌现象，从而使得价格指数进一步走低。 〖卢湾区〗 价格逆市而上,人民币升值刺激豪宅需求 2005年7月卢湾区网上住宅数据 新增纳入网上面积(平方米) 1052 已售面积（平方米） 5950 新增纳入网上套数（套） 70 已售套数（套） 33 总销金额（元） 106，974，941 区域均价（元/平方米） 20865 供求比 1:5.66 价格指数 1034.39 7月份,卢湾区网上住宅数据主要呈现以下几大特征:  销售率有所回暖。本月卢湾区实现成交面积5950平方米，较上月上涨了12.20％。结合实际市场情况分析，华府天地、淡水湾花园、德玛公寓等高价房销售均有所回暖。  需求市场继续维持平稳。本月成交量为5950平方米共计33套。其中华府天地公寓在均价上扬每平方米2000元的前提下成交6套，成为本月卢湾区楼市的亮点,相信与人民币升值的利好关系不无关系。从案场人气来看，也略有回暖，相信在人民币升值的影响下,下月卢湾区依然会有良好的市场需求存在。  区域市场供不应求。政策出台后需求市场一直低迷，各月供求情况基本平衡，但7月份，以华府天地为首的高价位楼盘成交量纷纷复苏。与此同时，本月新增纳入网上面积却较上月93.48％的大幅度减少，所以导致了本月供求比严重失衡。  区域均价及指数略有回升,短期市场仍然平稳。本月卢湾区每平方米成交价格为20865元,比上月上涨了1000多元，同时价格指数反弹了6.6%。据调查，卢湾区虽有不少楼盘在降价但降幅较小,本月楼王华府天地的逆市涨价，每平方米价格上扬4000元，并且成交量较大拉动了整个区域的价格，引发了价格和指数的同步上涨。 〖黄浦区〗 需求市场升温 供开始小于求 7月份网上数据 供应面积 4825平方米 总销金额 176，027，664元 已售面积 11788平方米 供求比 1：2.44 区域均价 14933元/平方米 从网上数据来看，7月份黄浦区在售楼盘有以下几个特征： 供应量明显减少，本月销售率大幅提高 7月份，纳入网上新增供应面积仅为4825平方米，仅占上月新增供应面积的1/15。本月无新盘上市，销售市场依靠老盘房源供给，从而导致销售率大幅上升，高达244%。 供求关系出现逆转 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 供求比 1：1.14 1：1.48 1：1.38 1：6.49 1：0.067 1：0.12 1：2.44 上表为1-7月黄浦区的供求关系，从表中可见，黄浦区的供求关系严重失衡，经历5、6月份的需求低谷后，7月份又开始回升至求严重大于供的局面。分析认为，主要是因为7月份供应量较少，而长峰馨园成交量较多有关。 长峰馨园成交占主导，拉低区域均价 7月份，由于长峰馨园有近10000平方米的成交，占区域总成交量近90%，它的成交价格决定了区域的成交价格，报价仅每平方米15000元，因此区域均价被拉低至较低水平。 需求市场回暖，指数降幅趋缓 从指数上看，与区域均价下降趋势相呼应，7月份区域指数继续下滑，降幅达1.35%；与6月份3.6%的降幅相比，本月降幅趋缓。分析认为：一、受供求关系影响，太阳都市花园、耀江花园、中福城三期等一批高价位楼盘价格继续下跌。二、政策调控已经影响了一段时间，买方的热情开始稍稍回暖，因而价格跌幅较小。 〖徐汇区〗 供需市场疲软 区域指数大幅下滑 7月份徐汇区网上数据一览表 供应面积 23079平方米 总销金额 69，172，580元 已售面积 6645平方米 供求比 1：0.32 区域均价 10410元/平方米 从网上数据来看，7月份徐汇区在售楼盘有以下几个特征： 供需市场疲软，退房现象稍稍缓和 7月份，徐汇区纳入网上新增供应面积为23079平方米，较6月份减少8000多平方米，降幅达26%。从去化面积分析，远远不及上个月18206平方米的销售面积，可见徐汇楼市的观望气氛仍较为浓郁。退房现象稍稍缓和（在本月26例有成交的楼盘中占到8例，较上个月比重减轻），如徐汇新城、襄阳秋邸、南林公寓、鼎园等。 供大于求难有缓解 2月 3月 4、5月 6月 7月 1：0.96 1：0.63 1：0.58 1：0.59 1：0.32 从上表可见，徐汇区的供求关系从2月份开始逆转后，一直保持供大于求的局面，1-5月份是供不应求关系不断加剧，在经历6月份的稳定后，7月份进一步失衡，已经达到1：0.32。政策影响远没有结束，市场观望气氛正浓。 低价位房源成交占主导，拉低区域成交均价 7月份，徐汇区的成交价格较低，仅为每平方米10410元。分析认为，主要还是受徐汇新城和明丰新纪苑的影响，二者的成交量占区域总成交量的一半份额，徐汇新城均价每平方米9600元，明丰新纪苑均价每平方米8588元，较低的价格拉低了区域均价。 大量在售楼盘价格下跌，区域指数开始大幅下滑 如下图所示，本月房价指数继续下滑，降幅高达4.34%，这是继6月份指数下滑的进一步下降；与6月份1.63%的降幅相比，本月降幅加大，可见交易量的大幅缩减已迫使楼盘大幅降价。分析认为，受新政影响，在售楼盘明丰新纪苑、环龙新苑1、徐汇苑、丝庐花语、明园小安桥、环龙新苑等价格都较上个月有一定的下跌，从而拉动区域指数下滑。 〖虹口区〗 需求反弹，个别楼盘销售情况好转 7月份网上住宅数据 新增纳入网上面积 1841平方米 已售面积 15561平方米 新增纳入销售套数 15套 已售套数 146套 总销金额 192,767,806元 区域均价 12388元/平方米 供求比 1：8.45 价格指数 1040.29点 本月网上备案数据显示出以下几点特征： 区域均价、指数同步上涨。本月商品住宅均价为每平方米12388元，较上个月上涨了2.26%，而价格指数也较上个月有所上涨，回复到1040.29点，在没有新盘供应的情况下，在售楼盘瑞虹新城二期在本月的成交量较大，且成交均价略高于上个月的当月的成交价格，基本可以看作是在价格段上上下浮动所造成的区域均价微幅上涨，因此区域的整体价格水平保持平稳。 需求明显反弹，个别楼盘销售情况有所好转。本月在新增供应减小的同时，区域的需求情况有了明显的增加，成交量是上个月的一倍多，从数据来看，主要是由于瑞虹新城二期和中虹明珠苑两个楼盘在本月有大面积的成交，其中，瑞虹新城二期本月共成交了118套，而中虹明珠苑在本月也有29套的成交量，分析认为，这两个楼盘均处于内环线内，且均是全装修房，实际的成交价格也均在每平方米13000元左右，由于地段优势，加之楼盘周边的生活配套、轨道交通以及规划等利好因素，使之性价比较高，因此销售情况在区域内领先于其他楼盘。 〖杨浦区〗 房价小幅下跌，需求有所回暖 7月份网上住宅数据 新增纳入网上面积 9987平方米 已售面积 20892平方米 新增纳入销售套数 89套 已售套数 184套 总销金额 195,055,775元 区域均价 9336元/平方米 供求比 1：2.09 价格指数 990.58点 本月网上房地产数据呈现三大特征： 区域均价再次小幅下跌。 本月杨浦区商品住宅均价为每平方米9336元，较上个月下跌了2.67%，从各在售楼盘本月的成交数据分析，本月成交量主要集中于上个月的新盘海尚佳园，此外，新江湾城雍景苑、和平花园二期、珠江香樟南园等楼盘在本月的成交量也较大，从成交的价格来看，均有不同程度的下跌，其中，珠江香樟南园的跌幅最大，每平方米下跌了近3500元。 需求有所回暖，供应相对紧缩 从本月的供应情况来看，总体供应量较上个月下降了63.45%，除了本月两例新增供应量之外，其他在售楼盘基本无后续房源推出。而与此同时，区域需求量在本月有所回暖，本月成交面积较上个月有很大幅度增加，分析认为，一方面6月底推出的新盘海尚佳园，由于其楼盘的性价比较高，因此去化情况较好。另一方面，随着珠江香樟南园剩余房源的降价销售，其成交情况也相当好。 价格指数同步下跌 本月杨浦区的住宅价格指数为990.58点，较上个月又出现了进一步下滑，主要是由于珠江香樟南园的价格下降幅度较大，因此拉低了整个区域的住宅价格指数。杨浦区住宅价格指数已连续三个月呈下降趋势，预示着楼盘的降价已真正开始。 〖宝山区〗 需求市场持续低迷，小幅降价收效甚微 2005年7月宝山区网上住宅数据 新增纳入网上面积(万平方米) 8.22 已售面积（万平方米） 3.47 新增纳入网上套数 745 已售套数 330 总销金额（万元） 25196.73 区域均价（元/平方米） 7252 供求比 1:0.42 价格指数 1159.39 根据网上房地产数据进行分析，本月宝山区主要呈现出以下特征： 新增供应量回温。宝山区7月供应量放大，较6月上升了24.55%，本月新增供应量达到了8.22万平方米。本月新盘3例，总供应量达到6.96万平方米，成为7月供应量的主力，供应市场出现回温。 需求情况持续低迷。继5月份宝山需求市场受政策影响一直未能走出低谷，本月需求情况再度下滑，仅有3.47万平方米的成交量，较上月下降了9.87%。尽管宝山区部分楼盘已经采取打折、降价等营销手段，但仅有降价幅度较大的少数楼盘成交量有所回升，其余楼盘销售仍无起色。政策调控已经影响到百姓购房心理预期，只有在价格回落到普通购房者心理价位后，需求市场才可能恢复。 买方市场状态仍在延续。7月份宝山区供求比为1：0.42，在整体市场萧条的情况下，本月宝山供应量再度放大，导致供求比仍然严重失衡，供大于求现象将持续，买方市场仍在延续。 区域均价被高价位盘托起。市场在政策的调控下购房者观望气氛逐渐增加，使得需求急剧下降，低迷市场已经持续3个月，低成交量的情况迫使众多开发商调整价格，大华、共康地区的高价位楼盘出现降价，降价幅度较大导致成交上升，成为宝山主力成交板块，而这些板块价格在宝山各板块中属于高价位板块，因此抬高了本月区域成交均价。 〖闸北区〗 价格稳步下降，需求市场有所反弹 7月份网上住宅数据 新增纳入网上面积（万平方米） 2.70 已售面积（平方米） 1.33 新增纳入网上套数 294 已售套数 143 总销金额（万元） 10922.27 区域均价（元／平方米） 8240 供求比 1:0.49 价格指数 890.25 从网上房地产数据进行分析，本月闸北区商品住宅主要呈现以下特征： 需求情况稍有起色。本月闸北区去化1.33万平方米的商品住宅，较6月份增长了42.86%，需求市场稍显回暖，但伴随着供应量的同步放大，闸北区本月供求比仍然处于1：0.49的失衡状态。 价格已然回落，需求得以回升。在需求市场严重萎缩的情况下，居高不下的闸北房价已经摇摇欲坠，6月底7月初，不少开发商对于各自楼盘开始降价销售，更为普遍的现象是各个楼盘的后续房源推出价格均低于前期或周边楼盘，如彭浦地区的翠临星苑和康悦亚洲花园均价均在每平方米8000元左右，而彭浦地区各个楼盘均价在一季度就已经达到每平方米10000元。正是降幅明显的价格促使了闸北区本月销售情况有所回升，但总体需求市场还处于较低水平。 价格指数台阶式下跌。本月闸北价格指数仅为890.25点，较上月下降了6.6%。闸北区价格指数已经连续3个月以6.6%左右的降幅下滑。自6月份出现楼盘降价以来，闸北北部地区各个楼盘纷纷采取降价措施，而闸北近3个月主要成交量都集中在降价楼盘，由此形成了局部的价格战，从而导致价格指数逐月下跌。 【每月动态】 网　上　房　产（七月） 价格指数继续下跌 成交量开始上升 　　本月特征　　  房价进入下跌通道，价格指数继续下跌  供应量持续萎缩，开发商“捂盘”孕育潜在风险  全市成交量开始复苏，12个老城区成交面积继续放量  供求关系暂时有所缓和，但一旦供应放量，市场供求关系仍将恶化  人民币升值促进豪宅市场升温，能否全面带动楼市价格上涨还需近一步观察 说明：　　　　　　　　　 1、商品住宅的统计中已剔除了车位、配套商品房以及不对外销售的动迁房等信息。 2、由于成交均价可能受各价格段成交量变动的影响，所以其表现的是成交价格的集中区间。 3、房价指数是通过研究各个楼盘价格的变动来反映楼市真正的房价涨跌情况，不会受各价格段成交量波动的影响，所以房价涨幅更要看指数。 4、统计方法、口径、对象的不同对市场研究的结论也会不同，在此提醒会员单位注意。 5、数据来源于网上房地产、上海荒岛房产工作室研展部数据库及市场调查、《荒岛报告》会员单位等 一、价格研究 1、房价指数 上海楼市价格指数继续下跌 7月12个老城区的住宅价格指数为1160.16点，比上月下跌了3.12%，跌幅增加了0.9%。上月本报告谨慎的预测，6月上海楼市的住宅价格价格拐点可能已经出现，本月似乎得到了证实，并且下跌的幅度已开始加大。 本月12个老城区中，只有卢湾和虹口两个区的价格指数上涨，下跌的区域比上月又增加了一个。由于荒岛住宅价格指数反映的仅是老盘的价格走势，新盘的低开情况并不能反映，所以新盘市场实际的跌幅可能更为猛烈，如本月闵行区唯一的新盘碧林湾二期价格比板块均价低了1000余元，另外，指数的明显下跌也表示了老盘价格的“坚守不住”，降价已成为目前促进楼盘销售的重要手段。 8月4日开盘的环球翡翠湾公寓比边上的未来域每平方米均价低近2000元，可见随着年底新盘上市高峰的来临，价格大战的序幕已经拉开，我们必须清醒的认识到这一点。 2、商品住宅成交均价 商品住宅成交均价 单位：元 当月实际 7月 6月 7月涨跌幅 全市商品住宅均价 8151 7582 7.50% 12个老城区 10448 9537 9.55% 7个郊区 5272 5708 -7.64% 7月上海商品住宅成交均价为每平方米8151元。 从上表可见，上海全市商品住宅均价7月比6月大涨了7.5%；其中12个老城区的均价有9.55%的涨幅，7个郊区却有7.64%的跌幅。结合指数以及下文（三、成交量）分析，全市均价的上涨是12个老城区楼盘成交量比重大幅增加的原故；而12个老城区的均价大幅上涨主要是由于浦东、普陀两大区域均价的大幅提高，并且普陀区7月成交了758套，是上月成交套数的7倍；浦东均价的大涨主要是成交集中在高价位楼盘（详见本月新盘市场栏目）。 本月浦东的住宅均价涨幅最高，达到31.53%，其次是普陀区的涨幅24.8%，跌幅最高的是南汇区达到38.03%，其次是长宁区，下跌了22.67%，具体原因可见本期的新盘市场栏目。 各环线住宅累计成交均价 环间销售 1-7月累计住宅均价 1-6月累计住宅均价 涨幅 内环以内 17431 17560 -0.73% 中内环间 11970 12285 -2.56% 中外环间 7543 7638 -1.24% 外环以外 6225 6285 -0.95% 郊环以外 4288 4403 -2.61% 本月各环线间的累计均价都出现了下跌的走势，这是本报告统计以来出现了的首次“全线”下跌，同时本报告上月预计的内环内累计均价下跌也得到了印证，本月下跌了0.73%，是今年以来首次出现的内环内累计均价下跌，可见，在全市房价普跌的情况下，内环内也并不能“一枝独秀”。 值得注意的是中环附近的价格下跌幅度最为明显，这与最近中环附近的楼盘大幅打折以及新盘的低开完全一致，可见上海房价的下跌“路线”已呈现由外环区域转向中环，并向内环发展的趋势。 二、供应量分析 商品住宅新增供应继续缩水 7月住宅新增供应面积为97.52万平方米，比6月减少了22.83%。这是今年5月供应量减少以来的继续萎缩，表明了开发商的捂盘仍在继续，且第四季度开盘的市场压力也在增加。随着10月房展会的来临以及年底资金回笼的压力，预计最早在9月份，上海楼市的上市量将会回升，同时楼市的吸纳压力也在增加，届时可能就是促销大战的“上演”，今年年底将是考验开发商实力、代理商能力的关键时期。 三、成交量分析 商品住宅成交面积与套数 7月 12个市区 7个郊区 合计 成交面积（万/平方米） 39.90 31.84 71.74 成交套数 4100 3081 7181 全市商品住宅成交量开始“复苏” 7月全市商品住宅成交面积为71.74万平方米，比6月增加了17.36%，其中12个市区的成交面积大幅上升了32.29%，成交明显放量，7个郊区的成交量也增加了1.21%。 成交量的复苏表明两点：一、楼市不同于股市，结婚等刚性需求将对楼市稳固“托底”，据相关资料显示，上海平均每年有6万对新人结婚。二、楼市开始恢复理性。只要房价回归到位，市场需求依然存在，目前的购房者也知道上海房价不可能回复到2年以前的水平，所以只要定价合理、性价比高，市场接受度也高，这从最近一些降价促销或低开楼盘的热销中可见一斑。 四、供求分析 市场供大于求有所缓和 7月 6月 商品住宅供应量 97.52 127.11 商品住宅成交量 71.74 61.13 两者之比 1：0.74 1：0.48 由于本月商品住宅的供应量继续萎缩，而成交量开始复苏，上海市场商品住宅严重供大于求的现象有所缓和，但本报告认为，这只是暂时的现象，随着第四季度供应量的大幅上升，供求关系将继续恶化，市场前景并不乐观。 五、市场研判 本月的房价指数跌幅在加大，且从市场的表现来分析，低开平走、低价促销的手段已经成为一种趋势，可以预计，如果没有新的政策出台，楼市将继续走在价跌量增的通道。 值得注意的是，7月人民币升值2%以后，当月的高档豪宅（单价2000美元以上）的成交套数略有增加，如华府天地、东晶公寓、盛大金磐等都有成交，豪宅市场升温能否带动整个楼市的房价上涨，现在还很难说，但不管怎样，人民币升值对楼市是一个利好消息。 7月上海商品住宅交易一览 （面积：平方米，均价：元/平方米） 区域 均价 已售面积 已售套数 总销金额 卢湾 20865 5950 33 197174250 静安 17650 1007 9 17773692 黄浦 14933 11788 123 176027664 长宁 14324 9533 86 136550900 虹口 12388 15561 146 192767806 浦东 11896 59234 522 754643466 普陀 10754 74462 758 800764818 徐汇 10410 6645 77 69172580 杨浦 9336 20892 184 195055775 闵行 9139 29513 353 269705707 闸北 8538 129712 1479 1107501584 宝山 7252 34744 330 251967280 松江 7239 76235 689 551892290 青浦 6107 26223 234 18445920 嘉定 5763 147327 1531 849063641 奉贤 4777 5649 68 26986745 南汇 4103 35185 314 144380705 崇明 3511 6128 51 21512790 金山 3064 21645 194 66318596