需求市场 调整期”和“机会窗” （一）、关于调整期的分析 从2005年3月份开始的强力调控已经进行了4个多月，无论是政府、银行、发展商、专业机构乃至客户对此都会有一定的说法。 而近期一个比较多见的观点是：由国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变，全国房地产市场将出现整体性降温，房地产行业将进入3—5年的调整期。 对于调整期的说法其实由来已久，自从121号文、831土地大限等等规定出台之后就已经基本确立了一个对于市场调控的态势，只不过在2004年底到2005年初，由于当时市场上一轮快速发展的大潮实在汹涌澎湃，导致前面这部分政策的作用并不十分明显，调整期也没有完全进入。但是从本质上看，中央政府对于房地产市场调控的决心和基本思路是保持一致的，自2004年中期就逐渐展开。只不过在最近半年里以更加刚性和密集的态势出现。 我们基本持有和认同这样一个观点，那就是自2005年开始房地产市场进入一个中期调整。在这之前的2003—2004年，则基本属于一个市场快速发展中的初期调整。两者的基本区别在于，初期调整更多地是从技术层面开始，对于市场发展的“速度”和“温度”基本没有大的改变，而中期调整则从国家级的财税政策、金融政策、土地政策和交易管理等多方面进行，对于市场发展的速度、温度等都会产生一定的影响。 然而，由于房地产业本身的特点，周期长、金额大、影响范围广、相关产业链多，高收益与高风险并存，还有强烈的地域性等特点。本着实事求是、具体问题具体分析的原则，以中国大陆的情况来看，各地的房地产市场的发展和表现是存在一定差异性的。 以上海本身的情况，根据我们对于市场的观察和研究，从中长期的发展来看，总体形势还是基本向好的。但是这一轮的调控所带来的调整期也不可避免。时间上虽然会有一定延续性，但是以上海的经济实力、市场基础和城市综合竞争力等各方面要素来判断，其房地产市场的恢复还是会比较快的。如果以上述有关业内人士的看法，3—5年作为一个调整期的话，只要政府措施得力，市场理性操作，那么上海应该有希望在2—3年内完成这样一轮调整。 当然，在2004年中期，我们曾经分析，这一轮的调整将持续18个月左右，按照当时的时间计划推进的话，那么到2005年年底的话这一轮调整期也基本到位。现在发生的变化主要是由于2004年底市场的超高速发展导致最终从2005年3月份起各方面调控政策的强力介入。使原有的调整节奏发生改变。 但是，我们仍然认为，以上海的情况，在正常的市场反应前提下，只要现有政策保持一定的稳定性和持续性，那么到2005年底，一个对于政策的主要适应期将告一段落。换言之，这18个月的调整也会告一段落。接下来的主要还是一个为时2—3年的恢复期，在恢复中持续调整，在调整中逐渐恢复。 （二）、近期的关键——机会窗 从某种意义上说，政策就是机会，有什么样的政策，就会带来什么样的机会。这一点对于任何一个社会和市场都有一定意义。 面对现实，我们必须接受目前的调控政策和市场局面。这也是我们一个客观认识的基础。同时，更重要的在于，我们要看到其中孕育的新的机会。 调整期当中也往往就存在着窗口期，而我们工作的关键，是要找到和把握住这一扇机会窗。 对于机会窗，我们暂时还不能下一个非常精确的定义。但是，最起码它必须具备以下特点：在时间上有一个不算很长，但足以完成正常的房产交易手续，包括合同、登记、办理贷款等等。同时在空间和对象上必须有一定量的物业产品实现销售，有一定数量的客户进入市场，虽然目前也没有一个完全准确的统计，但是我们判断至少在这样一个时段内，要有不少于总量25—30%的产品得以销售。 简而言之，通过这个机会窗，基本可减轻现有市场三分之一左右的压力。 最重要，也是最根本的地方在于，通过这样一次机会窗，在现有政策保持一定的连续性和稳定性的前提下，在利率和汇率没有发生根本性的改变（局部微调在所难免）的基础上，在一个逐渐调整并趋于稳定的价格水平上，给市场供需双方以一个调整、缓和与减压的机会。 （三）、机会窗什么时候开启？ 结合福纳咨询对于近期上海购房者的购房时间计划的一个调研，我们可以发现近期由于受到政策、市场等多重因素的影响，对于购房者在3个月内的购房计划影响相当大，其比例已经锐减到8%。比央行公布的全国水平19%左右还要低了一半多，上海处于政策调控的重点地带，此言不虚。 但是值得注意的是在6个月内计划购房的还有36%，这一比例还是比较高的，而且在各个时间段落中居于首位。从时间上推进，大致就在2005年四季度到2006年年初的阶段。参见附表。 虽然目前市道低迷，但是从购房者时间计划的考虑上我们可以发现这个机会窗的第一个特征：时间。机会窗的出现时间大致在2005年8月——2006年2月。延续的“窗口期”大约可以有6个月左右。 当然，开启机会窗也不是被动和等待中的，这里要有三个条件： 首先，广大客户，特别是自住型的客户在前期的理性观望中逐步完成选择，明确自己的购房目标。并做好资金、交易上的准备。 第二，房产商完成对于自己的产品和价格的合理调整。 第三，某种程度上也是最重要的，近一年内没有更加激烈、刚性的调控手段和外力出现，主要体现在财税、利率、汇率这三个方面。 （四）、机会窗将带来多少客户？ 在我们探讨了“这扇机会窗什么时候开，能开多久”的问题之后，要看看它能开多大了。这里分为供需两个互相对应的部分，即有多少客户，有多少产品。 对于目前的市场来说，根本性的问题还是要有批量的客户入市，而具体会有多少客户进来，这也是决定“这扇窗能开多大”的要素。 同时，如果观察一下客户对于自己购房情况的基本判断，也可以发现一些情况： 从上述客户反应情况来看，基本上还是会在近期考虑入市的客户主要有44%—50%左右。相比较，在“511”之后的一个多月里客户购房意愿和入市计划跌入冰点的情况，其实有了一定的调整和恢复。而且主要还是有大量的自用客户来进入市场的。目前自用客户占客户总体的基本比例在81—85%左右。 如果参照近两年的情况，上海房地产市场中一手房的年均客户数量大致在20—25万人左右，包括了本地居民、外省市人士和境外人士。考虑到目前调控对市场本身的影响。客户总量会有一定减少。而根据时间计划和客户对于购房决策的基本看法，那么我们可以推测，在今后6个月左右开启的机会窗里，将会有90000—105000人左右可能进入一手新房市场购房。其中自用型客户又将占到90%以上。 对于这10万人左右的购房者来说，机会窗的意义在于：在目前的政策和市场压力下，他们可以有一个相对主动的选择和比较的过程，以寻找到比较适合自己购买力和需求的产品。价格相对低廉，产品选择范围较广。在这个窗口期之后， 虽然不能说价格还会继续下跌或者掉头上涨，但是至少目前这种状态不会无限制持续下去的。况且，对于自住需求来说，本身就有一定的时间节点要求。 （五）、机会窗将“解放”多少产品？ 前面先讲了需求端的情况，这里看看供应端，一个不太恰当的比喻就是：“有多少产品会通过机会窗而得到解放？”参照附表 首先是总量情况，结合上面的分析，我们也可以大致推测出从2005年8月到2006年2月可能实现销售的商品房总面积，大致在950—1200万平方米左右。 相对于前两年的情况来说，有可能减少25—30%左右。 再从物业形态来看，由于目前以大量的中小面积自用客户为主，所以，普通的商品公寓（含多层、小高层、高层）的新房销售量大致在1000万平方米左右。 剩余的近200万平方米主要由别墅类物业（含独立和联体、叠加等）、商铺、产权式办公、酒店式公寓等组成。 其中，今后半年内，别墅类物业（含独立和联体、叠加等）可销售数量不到100万平方米，基本处于80—90万平方米左右。大致可有2000—3000个单位实现销售已经比较乐观。同比前两年的情况，估计要减少一半左右，这里政策的抑制作用和市场本身的消化需求影响很大。而商业、办公市场大致可以去化约100—120万平方米左右，与之前的情况差异不大，但是主要必须注意的有关非住宅类项目的贷款门槛逐步收紧，对于这类项目我们始终认为要采取比购置住宅更加谨慎和理性的态度来对待，否则风险是相当高的。绝非某些机构和利益团体片面宣传的那样。 从价格方面分析，在住宅市场上，120万元以下的产品将成为通过机会窗的主力，其中，又以80—100万元左右的产品为重点。如果再考虑一些低端需求的话，那么还会有三分之一左右的产品总价在80万元以下。则合计总共有约850万平方米的中小面积住宅（近10万套）可望实现销售，这也占据了总量的将近90%左右。 当然，面临市场压力，高端市场并非一点作为也没有，但是关键还是要在产品和价格上做出及时应对。 如果真要从单价上考虑，那么中端价格在12000元左右，高端价格在25000左右将是两个重要的参照界线。除非有特别好的区位和产品，以及前期以实现大部分销售，否则后期的市场抗性将越来越明显。 从住宅产品面积指标来看，这一扇机会窗还真是比较狭窄的。“大个子”只能屈尊排在后面甚至外面。130平方米以下的产品逃出生天的将占总体比例的85%以上。而总量中近一半就是81—100平方米的两房主力单位。市场一旦有波动，则中小面积将成为快速去化的主力，这也是一个规律性的认识。 上面简单分析了一下目前上海房地产市场在面临政策调控和市场本身压力的情况下，如何看待后面的机会。虽然我们所说的“机会窗”还是一个处于研究中的课题。然而，无论对于我们广大的购房者，还是发展商、服务机构以及相关部门来说，如何发现和把握机会是最重要的。因为，在任何一个市场中，机会不可能无限制地、无限期地存在，也不可能永远等待我们。 从现在开始，到明年初春，也许是一个调整、缓和与减压的最重要机会，因为过了这段时间之后，无论是供应方还是需求方，都不能排除一个更加收缩的过程。可以预见的是，今后半年内逐步释放的自住型需求是有一定的规模的，但也是阶段性的，其后续增量何时进场还不是十分明确。 因此，对于发展商和相关机构来说，如何通过这些机会时段，调整自己的产品结构和发展模式，优化、深化自己的服务和管理。是一个涉及房地产全行业的问题。 另一方面，从供应方来看，相信经过这一轮政策之后，发展商会更多地注意市场风险和资金平衡。对于土地出让、新盘开工建设等等都会持更加审慎的态度， 新增楼盘规模肯定会有所调整。因此，可供选择的楼盘也不是无限制放量的。至于有人提到禁止开发商“屯地”、“捂盘”的情况，相信有关方面会有具体的操作办法。但是我们在这里提醒大家注意，到时候可能会出现有相当一部分的发展商干脆直接离场的情况，市场经营主体变化，那么就是另外一个层面上的问题了。 在保证调控政策落实到位的前提下，如何保持房地产市场的继续稳步、健康发展，是我们需要继续探索和努力的方向。 这是非常重要的机会，这也是极其难得的机会，希望我们大家都能好好把握，穿过机会窗，达到新的境界。□hd 　　　　　　　　　　　　　　　　　 （本文由上海福纳市场咨询有限公司特约供稿）