荒岛视线 (节选) 商办物业 市场机会到底有多大？ 文/ 江　海 前言 对于低迷的房地产市场，不少业内人士认为其发展方向将从住宅发展到商办物业，在住宅市场挤掉投机客后，商业及办公楼市场将成为长线投资客一个较好的选择。然而事实真是这样吗？商业及办公楼物业的崛起可以看作是在住宅市场的带动下，整个房地产市场不断成熟后的产物，那么在当前住宅市场疲软的现状下，商业物业和办公楼物业会否逆市而行？开发商在关注，专家在关注，媒体也在关注，带着同样的疑问，本报告对二季度开盘的商办物业进行了跟踪。 2005年3月起，上海楼市住宅新增供应量大幅减少，市场需求迅速冷却，相反，商办物业的供应却不断放量。因此，在不少业内外人士看来，住宅跌入低谷后，商业及办公楼市场必然成为市场热点及最大的机会点。其支撑理由主要有以下几个方面： 理由一：政策下的必然选择 理由二：现有费率较高，各类交易费未有变化 。 理由三：上海经济的发展，大量外围化住宅产生的必然需要 理由四：投资者在调控下的选择取向 理由五：开发商高压下开发方向的转变 由此可见，对于商办市场崛起的因素虽然理由充分，但却忽略了调控下市场的走势，及其对于商办物业所产生的影响。由于住宅是房地产的主干部分，因而可以说，住宅市场跌落低谷后，商办物业想一枝独秀是极其困难的，市场观望的情绪也必将影响商办物业的走势。讨论商办物业的机会点到底有多大？上述理由是支撑点，但左右形势的却是市场现状。 且来看一组3月后开盘的商办物业的数据。（详见附表） 供应情况一览表 　 办公楼 商铺 2004年二季度 13例。其中中心城区12例，均价15630元 8例，其中中心城区6例 2005年二季度 20例。其中中心城区18例，均价15312元 28例，其中中心城区18例。 透过表格数据，可以发现，办公物业也好，商铺也罢，2005年二季度与去年同期相比大幅放量，可见，市场供应的主体确有从住宅转向商办物业。但同时应当注意到，二季度所推出楼盘大部分销售率不是十分理想。显然，在住宅市场疲软的情况下，商办市场也受到了必然的牵连。从销售率看，部分有特色的产品及同时存在着地段优势的物业能取得相对较高的去化，其他物业（含未纳入表中的楼盘）均遭遇了销售阻力，销售率普遍在个位数徘徊，个别楼盘甚至未有成交。 发现一：物业供应放量，市场热点正在转移 发现二：市场冷热不均，楼盘销售参差不齐 发现三：实用性产品竞争力较强 发现四：性价比不容忽视，调低利润预期势在必行 发现五：商办物业与住宅价格相差无几，高档商办物业受海外资金垂青 商办物业的机会点不是存在于住宅市场的疲软，也不在于开发商的开发胆略，更不在于从住宅市场撤下来的资金会否转投商铺，而在于对产品本身的把握，在于对市场机会点的捕捉。□hd