细分市场 二季度别墅市场特征： 供应——整体供应量同比下降　大体量社区集中上市 分布——城区别墅出盘量显著增加　松江新城板块成为热点 形态——公寓与别墅混合物业仍占主体　纯别墅物业供应比重上升 售价——开发商不敢盲目开价　全市平均价格小幅下跌 需求——新开别墅销售遭遇阻力　独立别墅去化速度缓慢 整体供应量同期下降　大体量社区集中上市 2005年二季度，全市新开别墅项目22例，占新盘总量的29%，比上季度的供应量增加了50%；而与去年二季度相比，则减少了12例。虽然二季度别墅供应比重有所上升，占到新盘总量近三成的份额，但由于整体新盘供应量的大幅减少，二季度别墅出盘量明显少于去年同期水平。 二季度 一季度 楼盘总数 22例 11例 总占地面积 442.20万平米 168.94万平米 总建筑面积 311.90万平米 162.61万平米 平均容积率 0.71 0.96 新盘平均价格 11064元/平米 11517元/平米 图表显示，二季度新开别墅的总占地面积为442.20万平米，总建筑面积为311.90万平米，平均容积率为0.71。本季一些大体量的规模性别墅项目集中上市，如金地格林风范城、康桥水乡、新浦江城、文翔名苑等，这些项目的建筑规模均在20万平米以上，其中金地格林风范城的体量最大，总规划占地2100亩，建筑规模近100万平米，未来居住人口达1.9万，是目前沪上最具规模的新建别墅项目之一。 二季度新开别墅的平均容积率为0.71，比上季度下降了0.25，纯别墅物业供应量的增加是导致本季别墅平均容积率下降的主要原因。而从纯别墅物业情况来看，本季纯别墅物业的平均容积率为0.62，比上季度则上升了0.14，其中南汇的成功家园（独立别墅）容积率最低，仅为0.35；而浦东的汤臣豪庭二期（叠加别墅）以1.2的容积率创下本季纯别墅物业容积率最高。 城区别墅出盘量显著增加　松江新城板块成为热点 从区域分布进行分析，二季度城区别墅出盘量明显增加，占到别墅总量32%的比重，其中浦东占4例，闵行占3例。 与此同时，郊区别墅出盘量持续稳定，共有15例新开别墅位于松江等4个郊县区域，比上季度增加了5例；其中松江占9例，青浦占3例，嘉定占2例，南汇占1例。值得一提的是，本季松江别墅出盘量多达8例，远远领先于浦东、青浦等其他别墅出盘大区，同时这也是该区域连续两个季度别墅出盘量居于首位。 从板块分布进行分析，二季度别墅的板块分布相对分散，分别分布于多个板块内，其中既有传统开发板块如新桥板块、泗佘板块、虹梅南路板块、野生动物园板块等，也有近期热点板块如松江新城板块、大三林板块、朱家角板块、赵巷板块等，还有一部分则属于非固定板块内的零星个案，如嘉定南翔地区的金地格林风范城、青浦华新地区的三友星墅、浦东高东地区的逸墅新苑等。相比较而言，松江成为本季别墅供应量最多的区域，松江新城、新桥、九亭、泗泾、佘山等五大板块全面开花，其中松江新城板块集中放量，本季出盘量达5例之多，成为近期别墅供应量最集中的热点板块。 公寓与别墅混合物业仍占主体　纯别墅物业供应比重上升 从产品形态进行分析，虽然二季度公寓与别墅混合物业仍然占主导地位，季度出盘量为8例，但供应比重较上季度出现明显下降，降幅为19%。 与此相反，本季其他3类产品的供应比重均出现不同程度地上升，其中纯独立别墅、别墅混合型物业各占23%的比重，与上季度相比，升幅为5%。就纯独立别墅物业而言，二季度该类物业推出5例，比上季度增加了3例，分别位于浦东、闵行、松江、南汇4个区域内。值得一提的是，这5例纯独立别墅的售价基本相当，每平米售价在13000-16000元之间，而类似于前一阶段上市的上海晶园、九间堂、中邦晶座等高端别墅在本季则并未推出。 开发商不敢盲目开价　全市平均价格小幅下跌 在本季22例新开别墅中，由于目前海立华亭公寓、文翔名苑、紫金花园、嘉贤庄等4例项目仅公寓房源在售，别墅售价尚未公开，因而涉及到售价方面均以其他18例新开别墅作为统计对象。2005年二季度，全市新开别墅平均价格为每平米11064元，与上季度11517元的均价相比，小幅下跌了4%。虽然本季纯别墅供应量显著增加，但由于受到政府调控和观望情绪的直接影响，开发商不敢盲目开价，别墅售价的上升空间受到最大限度的压制，从而造成了本季别墅平均价格的小幅下跌。 从价格区间分布情况进行分析，二季度中端别墅供应相对旺盛，成为本季的主力供应物业；其中每平米10000-20000元的中端别墅所占比重最大，占到别墅总量的56%，与上季度相比，增幅达45%。与此相反，上季度占绝对优势的低端别墅供应出现明显回落，本季该物业推出4例，仅占别墅总量的22%，与上季度相比，减幅为23%。相比较而言，高端别墅供应进入调整期，每平米2万元以上的高端别墅在本季无新盘上市，这也是导致本季新开别墅平均价格出现下跌的原因之一。 从各类型别墅的价格情况进行分析，二季度独立别墅平均价格为每平米13644元，与上季度相比，下跌了33%，这主要是由于本季高端别墅出盘量的减少所致，同时也预示了近期独立别墅处于相对平稳的售价水平。同样出现下跌的还有联体别墅，但下跌幅度相对较小，本季该产品的平均价格为每平米8900元，与上季度相比，下跌了4%；其中3例联体别墅的每平米售价超过万元以上，即环球翡翠湾花园、银都名墅二期和金地格林风范城。与以上两类产品不同的是，本季叠加别墅售价不跌反升，平均价格为每平米8183元，比上季度上涨了9%，其中汤臣豪庭二期、金地格林风范城的叠加别墅售价均达到了每平米9500元左右，叠加别墅与联体别墅的价格差距正在进一步缩小。 新开别墅销售遭遇阻力　独立别墅去化速度缓慢 与上季度别墅需求旺盛的情况相比，二季度新开别墅市场遭遇了一定的销售阻力，这显然是受到了政府对于住宅市场所采取的一系列打压和抑制措施的必然结果。 结合18例新开别墅的销售情况来看，二季度别墅的平均销售率仅为35%，与上季度相比，出现明显下降的态势。图表显示，各个别墅的销售情况存在明显的差距：其中有9例别墅的销售率在10-50%之间，占别墅总量的半数份额。 其次是销售良好的别墅物业，有5例别墅的销售率在50%以上，其中环球翡翠湾花园、新浦江城和名仕豪庭是本季销售率最高的3例别墅，季度销售率均达到了85%以上。特别值得关注的是，在整体别墅销售情况不甚理想的前提下，只要做好准确的定价和定位，中高端别墅市场依然看好，环球翡翠湾花园和新浦江城的热销就是很好的例子。 与上季度仅一例滞销别墅相比，本季销售率在10%以下的滞销别墅占了4例，即同润碧水湾、好世麒麟园、三友星墅和逸墅新苑，其中前2例为纯独立别墅物业，每平米售价在16000元左右，本季尚无成交记录。由此可以看出，独立别墅在销售方面所遇到的阻力相对于其他别墅产品来说更大。 结论： 2005年二季度，在全市新盘总量出现大幅减少的前提下，别墅供应比重则上升至三成左右的份额，其中纯别墅物业推出14例，比上季度增加了9例。在22例新开别墅中，有5例别墅集中于松江新城板块，而且销售情况良好，使之成为本季的热点板块。在售价方面，二季度新开别墅出现小幅下跌，低端别墅供应稳定，中端别墅成为供应主力，高端别墅则进入短暂调整期。受到政策面的直接影响，本季别墅平均销售率仅为35%，特别是纯独立别墅社区的销售情况令人担忧，除成功家园销售率仍达到50%之外，其他4例纯独立别墅的销售率普遍较低，其中同润碧水湾和好世麒麟园在本季尚无成交记录。