区域市场 闵行区  价格指数首次下跌，房价高涨得以控制  供求比严重失衡，低价盘需求旺盛  漕宝路板块竞争激烈，高价盘成为供应主力  土地执法快速反应机制促进土地市场健康发展 价格指数分析 价格指数首次下跌　房价高涨得以控制 图表显示，2005年二季度，闵行区住宅价格指数为1099.51点，比上季度下跌了9.2个百分点，减幅为0.83%，同时这也是近一年来闵行价格指数首次出现下跌。由此可以看出，在整个楼市进入全线盘整的情况下，二季度闵行区房价不再一路高涨，其上升势头得到有效地控制。 虽然下跌幅度相对有限，但证明了上半年政府出台的一系列政策及措施效果显著，对于平抑房价和调整供求等方面起到了积极的调控作用。可以预测，在没有更多刺激需求的利好因素出台之前，下季度闵行住宅价格指数将持续下跌，届时房价下跌幅度将更加明显。 网上房产分析 供求比严重失衡　低价盘需求旺盛 2005年二季度，闵行新盘总销面积为28.38万平米，成交面积为4.48万平米，平均销售率仅为16%；二季度闵行新盘总销套数为2500套，成交套数仅为334套，成交金额为4.25亿元，成交均价达每平米9487元，与上季度8690元的均价相比，涨幅达9.17%。 2005年二季度闵行新盘成交统计（截止6月底） 楼盘名称 总销面积　　单位：平米 可售面积　　单位：平米 销售率 总套数 成交套数 换手率 成交均价　　单位：元/平米 银都名墅二期 4985 2408 52% 18 7 44.44% 13280 金榜家园 8669 3576 59% 75 43 8.00% 5028 新浦江城 9353 1157 88% 39 34 8.15% 15778 剑桥馨苑 4581 2523 45% 36 15 27.78% 6951 九歌上郡 92881 84394 9% 842 76 16.39% 11117 虹鹿小区二期 7694 7489 3% 82 2 0.00% 15000 大上海国际花园三期 15759 14243 10% 98 11 8.16% 9535 夏朵小城二期 33052 27311 17% 324 58 1.98% 5504 品翠苑三期 29559 19931 33% 120 78 48.80% 6348 金汇豪庭 69992 68665 2% 835 10 0.12% 12980 好世麒麟园 7297 7297 0% 31 0 0.00% 15000 汇总 283822 238994 16% 2500 334 14.89% 9487 数据显示，二季度闵行新盘供应量显著上升，总销面积达28.38万平米，与一季度仅11.05万平米的总销面积相比，大幅增加了17.33万平米；相比较而言，新盘成交情况持续低迷，虽然本季新盘成交面积上升至4.48万平米，但与上季度相比，仅增加了约7000平米的成交量，形成了供求之间鲜明的落差。 供应量的成倍上升与成交量的止步不前之间的强烈反差造成了供求结构的严重失衡，二季度住宅供求比仅为1：0.16，受到整体销售情况不佳的影响，本季大多数新盘特别是高价盘在销售方面面临不同程度的困境。如虹鹿小区二期、大上海国际花园三期、金汇豪庭等高档公寓的季度销售套数仅在10套左右；与此同时，银都名墅二期、好世麒麟园这2例别墅物业同样销售不畅，而后者至今尚无销售记录。但值得一提的是，同样作为高档物业的新浦江城则以88%的销售率成为本季热销楼盘，在首批上市的39幢独立别墅中，已售34幢，其成交金额占到季度新盘成交总额的三分之一。总体而言，二季度低价盘的销售情况明显好于高价盘，特别是位于老闵行板块的2例自住型物业品翠苑三期和夏朵小城二期，成交套数分别为78套和58套。 新盘市场分析 漕宝路板块竞争激烈　高价盘成为供应主力 2005年二季度，闵行新盘市场逐渐升温，共有11例新盘上市，占全市新盘总量的15%，与上季度仅3例出盘量相比，增加了8例；但与去年同期相比，则减少了5例。由此可见，在经历了一季度的供应淡季之后，二季度闵行出盘量显著增加，但由于受到政策面的影响，需求市场反映冷淡，从而导致了供过于求的局面。预计下季度还将有一大批新盘面市，届时各个楼盘之间的竞争将更加激烈。 从物业类型进行分析，本季别墅物业集中推出，改变了一季度无别墅上市的局面，共有3例别墅物业推出，其中银都名墅二期和好世麒麟园为纯别墅物业，总价在400-500万元之间；而新浦江城为公寓与别墅混合物业，是作为“一城九镇”之一的浦江镇首例大型住宅项目。相比较其他2例别墅物业，新浦江城的销售情况最佳，销售率达到了90%左右。 从板块分布进行分析，二季度南部区域供应充足，中部区域异军突起，北部区域个案支撑。共有7例新盘集中于南部区域，分布于老闵行、浦江镇、虹梅南路、北桥、颛桥等5个板块内；中部区域推出3例新盘，并且均位于漕宝路板块内；北部区域出盘量较少，仅1例新盘即虹鹿小区二期位于虹桥板块。值得关注的是，本季三大板块新盘放量，即漕宝路、老闵行、虹梅南路板块，其中漕宝路板块集中推出大上海国际花园三期、九歌上郡、金汇豪庭3个楼盘，成为本季供应量最集中的热点板块。 从售价进行分析，二季度高价盘成为绝对的供应主力。每平米7000元以下的低价盘仅占2例，即位于老闵行板块的品翠苑三期和夏朵小城二期，每平米售价分别为6400元和5700元；每平米7000-10000元的中价盘占3例，即金榜家园、剑桥馨苑和大上海国际花园三期；相比之下，每平米10000元以上的高价盘占6例之多，高价盘供应比重的上升成为本季新盘售价高企的主要原因，其中新浦江城以每平米15800元的开盘均价成为本季新盘售价之最。 市政规划分析 土地执法快速反应机制促进土地市场健康发展 5月14日，闵行区房地局召开全区土地所长会议暨土地执法研讨会，从加大巡查力度，建立长效管理机制着手，形成全覆盖、有效力的土地执法快速反应机制。 这次会议要求土地执法作为土地行政管理的保障必须加强，要有计划、有组织、有责任、有考核地抓好基层动态巡查工作。对22种违法用地行为要依法严肃查处，既要查事又要查人，既要追究行政责任又要追究刑事责任。同时，闵行区今年将对存量土地，在核查的基础上制定集中使用的措施，对闲置土地，进一步深入调查；做好土地利用总体规划调整的各项准备工作；确保200万配套商品房项目的土地供应；妥善解决征地和拆迁方面的突出矛盾，在维护群众利益的基础上，加快发展。 点评：近两年来，房地产投资开发过热，再加上土地资源稀缺，土地成为政府和开发商头等关注的大事，国土资源部相继出台了一系列对于土地监管的政策及措施，对于土地市场的健康运行起到保驾护航的作用。闵行作为全市新盘供应量相对集中的大区之一，制定相应地土地管理机制显得尤为重要。 后市展望 在中央及地方政府一系列“组合拳”的调控和打压之下，二季度全市住宅市场受到重创，闵行楼市同样不能幸免，主要表现在：一、价格指数下跌，虽然跌幅仅为0.83％，但这是一年以来价格指数首次出现下跌，标志着楼市进入调整期。二、供求比严重失衡，本季住宅供求比为1：0.16，需求量远远低于供应量，供过于求局面凸现。三、销售率节节败退，除了个别楼盘之外，大多数新盘均遭遇到销售“瓶颈”，开发商们面临巨大的销售压力。 在经历了二季度较长时间的盘整和观望之后，预计下季度，市场观望气氛将得到一定程度地改观，但如果购房者的购房热情没有完全释放出来，而开发商迫于资金、人气、市场等方面的压力，一旦出现价格松动，对下半年的房价走势必然产生相当大的影响。 浦东新区  指数下跌，调控对楼市影响力凸现  供应量继续萎缩，销售呈现百米跳水  多个板块同时发力，大三林板块逆市飘红 荒岛指数分析 指数下跌，调控对楼市影响力凸现 从价格指数走势可以看出，在房价指数持续上升的走势下，2005年二季度突呈下降趋势。二季度，价格指数为1229.31点，与上季度相比，下跌了2.6％，但在12个中心城区中，跌幅相对较小。 毫无疑问，价格指数的下跌与3月份起的政策调控密切相关，在其影响下，浦东楼市与全市整体走势一样：观望者增加、楼盘销售趋缓，部分楼盘甚至出现一套难卖的现象。从一套难求到一套难卖，巨大的落差表明了市场跌落至低谷期。 二季度，浦东区域均价为每平方米10547元，与一季度时相比，也有8.65％的降幅。 虽然浦东指数有所下跌，但从数据上看仍维持在较高的水平线，这与浦东的产品特征密切相关。作为楼市开发的重点区域，浦东汇集有高、中、低档的各类型物业，同时，有产业的支撑，有利好消息的直接带动，有自住型客户的有效需求，因而浦东受影响的幅度相对较小。当然，也应看到一些板块内的楼盘出现了降价出售的局面，如北蔡板块的大华锦绣华城、单价下跌了3000元，此外还有仁恒河滨、证大家园、联洋花园·西香苑等等楼盘，价格都出现了不同程度的下跌，这直接左右了浦东价格指数的走势。 网上房产分析 2005年二季度新盘网上数据汇总表（截止6月底）　　　　　单位：平米、套、元 楼盘名 在售总面积 当前可售面积 销售率 总套数 当前成交套数 已售房屋均价 欧泊圣堡苑 28192 25528 9.45％ 105 10 13657 晓园 50730 39440 22.26％ 250 55 17964 曙光东苑 18172 15019 17.35％ 138 23 7384 爱法小天地 9403 8274 12.01％ 122 9 17422 环球翡翠花园 19560 941 85.89％ 106 91 14062 未来域城 32333 7062 78.16％ 268 211 9323 东方明珠国际公寓 22901 20732 9.47％ 240 23 11679 逸墅新苑 1634 1196 26.81％ 8 3 9800 华邦佳苑 4004 2369 40.83％ 50 22 5500 东都豪苑 7261 4744 33.52％ 96 31 4988 上南翡翠苑 22359 18335 18％ 198 36 9600 统计 216549 143640 33.67% 1581 514 11034 供应量继续萎缩，销售呈现百米跳水 二季度，浦东共推出新盘11例，仅与一季度供应楼盘数持平，与去年同期相比，减幅也达到了40％。新盘供应的减少可以看作是开发商在谨慎推盘，也可以看作是市场不景气的压力迫使开发商降低了推盘速度。 二季度新盘共纳入网上销售面积约21.65万平米，与上季度相比，减少了34.89％，同时，在政策影响下，需求市场也出现了大幅萎缩，新盘平均销售率33.67％，仅有一季度时销售率的一半水平，这表明了浦东市场的成交跌入低谷期。 从上表的销售率分析，有部分楼盘仍取得了较高的去化，如环球翡翠花园、未来域城、华邦佳苑、东都豪苑等等。其中，位于大三林板块杨高南路区域的楼盘在二季度表现抢眼，一方面供应相对集中，另一方面销售去化较快，这也表明了受世博直接影响的大三林�