土地市场 2005年的二季度，是上海楼市多年来没有遇到过的 “暴风雨季节”。招投标土地价格也随着宏观调控开始回落，许多开发商受到政府对于房地产行业宏观调控政策的影响，导致资金回笼受阻，前期支出的预算难以用收益来覆盖，从而感受到巨大的资金压力。 本季度推出的土地面积是上季度的三倍,与一季度相同，没有住宅用地推出。这些土地的分布、用途及其对后市的影响都是本季度重点研究的方向。 一、供应总量分析  土地供应集中放量,依然远低于去年同期水平 2005年二季度土地公开出让情况表面积 （单位：万平方米） 幅数 土地面积 可建面积 平均容积率 37 220.64 288.93 1.31 注：上表中出让土地是二季度普通商品房挂牌土地，其余16个配套商品房出让公告和2个中低价位房出让公告不含在内。（数据来源：上海土地资源管理局网站） 二．2005年二季度全市公开招标土地出让情况分析 １、供应类型分析  商业用地是政府目前的导向 根据上海市房屋土地资源管理局公布的数字统计，本季度商业用地为26幅，总面积为147万平方米，占出让总面积的67%。 2005年第二季度出让土地状况分析图表 单位：万平方米 ２、供应区域分析  奉贤连续两季度商业用地供应放量，预示未来两年该区的发展 二季度上海市挂牌出让地块面积分布示意图（单位：平方米） ３、地价分析  两巨头竞价，创天价“地王” 今年1号公告拖下来的“大买卖”由于其成交价格之巨，成为本季度土地市场的焦点。6月底，香港两大投资企业和记黄埔与新鸿基就浦东一块土地的归属问题，展开激烈的竞价大战。经15轮的竞买，最终因为新鸿基集团下属企业开出天价31.85亿元而获得该地。这次31.85亿元竞买价也创下了上海市土地出让价的新高纪录。从这一事件中可以看出港资对商业地产的偏好。 2005年3号公告土地出让价格一览表　　单位：元/平方米 　 宝山 奉贤 嘉定 金山 浦东 普陀 青浦 松江 全市 最高价 4493 1200 6018 917 5943 5167 901 2103 6018　 最低价 2997 899 1519 600 5048 1920 525 1050 525　 平均价 3745 1012 3564 759 5381 3544 964 1499 2288 注：以上土地出让价格为2005年3号公告中标价格，以上数据引自上海土地资源管理局网站  开发商拿地不再“急吼吼”　土地价格有所回落 此次出让土地全市平均价格为2288元，较上一季度下跌了71.21％，从各区域价格分析，嘉定较季度以3.80％微幅上扬，金山较上季上涨5.27％，其余区域均以不同幅度回落，其中普陀下跌幅度最大，跌幅高达到62.83％，松江、宝山等区跌幅也较大。 三．中低价位房以及配套商品房 2005年二季度共有16个配套商品房招投标公告出台，分布在外围各区的共94块土地，其中具体分布如下表： 2005年二季度配套商品房招投标信息 单位：平方米 区域/数值 奉贤 浦东新区 金山 青浦 宝山 闵行 嘉定 崇明 南汇 松江 地块数量 18 18 3 7 10 19 5 2 8 4 土地面积 1582996 1428805 469044 S.P. 1336770 S.P. S.P. 277529 S.P. 448938 2005年二季度中低价位房招投标信息 单位：平方米 区域/数值 浦东新区 金山 青浦 宝山 南汇 闸北 地块数量 6 4 6 6 4 1 土地面积 4627181 460495 900254 322684 583469 / 注：S.P.：招投标书本身内容不全、 / ： 招投标书内没有该项数据及其相关计算数据 从数据可以看出，为了配合“两个1000万”，大量的配套商品房用地出现在土地市场中。从区域上来看，主要集中在浦东、奉贤、闵行、宝山等区，由此可见外围区域将是两个1000万集中放量的地区。 四、总结  土地供应虽然紧缩　开发商拿地不紧不慢  “两个1000万”尚处起步阶段 □hd