数据综述 2005年二季度，无论是价格、价格指数、需求量以及供应量都存在明显的降幅，各方面数据显示出房地产市场拐点出现。房地产市场转入“淡季”，市场呈现出“有价无市”的局面。由统计局获得的各类数据也表明二季度房地产市场进入调整时期。房地产投资增幅开始回落，非商品住宅的开发力度加强，新开工和竣工面积同比下降，商品房总体销售面积增幅比一季度降低41.2%。 本季度数据值得开发商关注，市场的严峻性和市场契机并存，需要开发商把握时机。 第一部分　网上房产数据 二季度网上房产数据 （单位：万平方米） 住宅供应面积 住宅已售面积 均价 商品住宅供求比 05年4月新增 227.57 123.06 8673 1：0.54 05年5月新增 143.69 66.93 7536 1：0.47 05年6月新增 127.11 61.13 7582 1：0.48 二季度（合计） 498.37 251.12 8104 1：0.50 2005年二季度，上海商品住宅共纳入网上销售面积498.37万平米，已售面积仅有251.12万平米，市场呈现出严重的供大于求的状态。二季度，上海房地产市场主要呈现以下特点： １、需求市场降温明显,供求失衡严重 与2005年一季度相比，供应量有所回温，较上季度增长了11%，但需求市场却有非常明显的减幅，减幅达53.33%，需求量的急剧下降主要是政府宏观调控政策对投机市场有力打压，同时自住消费者的购房心理也受到影响，购房者普遍持币观望，由此导致二季度需求市场大幅下滑，供求比严重失衡，政策调控作用显现。 二季度供求比仅为1：0.5，市场供求关系严重失衡。主要原因在于二季度调控政策对需求市场产生了严重的影响，需求量下降50%对市场冲击较大，而迅速冷却的需求市场又反过来影响消费者的购房心理，最终导致需求市场萧条。另外二季度供应市场仍然保持着一季度的势头，并且小幅上升11.02%，最终使得本月市场呈现出供求失衡的状态，供应严重大于需求。 2、价格稳步下调，指数出现转折 从二季度价格方面分析，出现了明显的下降趋势，二季度成交均价为每平方米8104元，较一季度（每平方米9017元）下降了11.27%，主要原因是市场上部分楼盘在二季度采取了打折、降价等促销方式，价格明显低于一季度的高价位，如普陀区的万里雅筑、达安春之声花园，闸北临汾名城翠临星园、大华水岸蓝桥等楼盘二季度均有大幅降价表现。 保持稳步直线上升的住宅价格指数在二季度出现转折，指数由一季度（1225.14点）下滑2.22%达到1197.52点，指数下跌直观的反应出二季度在售楼盘多数价格保持原有水平，部分楼盘出现降价，总体上价格水平稳步下降，由此导致价格指数小幅度回落。 从整个市场目前的状态分析，下半年上海商品房价格难有快速升温之势，预热盘的增多预示着下半年的供应量仍将放大，需求市场低迷的状态必将使得供求失衡状况加剧，价格战不可避免，由此可以预测，三季度价格和价格指数都将稳中有降。 第二部分　统计局数据 二季度，本市房地产开发投资344.28亿元，比去年同期增长15.5%，房地产开发投资增幅及占全社会固定资产投资比重比一季度均有不同幅度的回落。二季度本市房地产开发主要呈现如下特点： 一、 市房地产开发投资增幅稳步回落 　　 二季度，本市房地产开发投资344.28亿元，比去年同期增长15.5%，增幅分别比一季度和去年同期下降10.3个和4.9个百分点；占全社会固定资产投资的36.1%，比重比一季度下降1.9个百分点。 根据图表中分析，二季度房产投资比重继续增加，但是环比增幅较历年下降明显仅为9.39%，尽管开发投资额仍然在增加，但就目前市场情况来看，需求量严重萎缩，市场拐点已经出现，今后上海房地产业也将趋于理性化，开发投资必将受到一定的影响，预计三季度投资额将有一定幅度的下降。 二、 非商品住宅开发投资增长较快 在全部房地产开发投资中，商品住宅投资231.47亿元，比去年同期增长5.4%，增幅同比下降12.1个百分点；非商品住宅投资174.23亿元，增长49.1%，其中，办公楼投资53.28亿元，增长47.3%；商业用房投资58.19亿元，增长96.9%；其他用房投资62.76亿元，增长22.7%。 受政策调控影响最大的是商品住宅部分，短期投资、投机现象已经基本从商品住宅市场清除，而商业市场受此次宏观调控影响不大，继续保持了原有的发展趋势。从另一方面来说，投资客被排挤出住宅市场，有实力的投资资金可能转向商业市场，因此非商品住宅开发投资仍呈现出较快增长。 三、 开发企业土地购置面积下降43% 随着中央稳定住房价格各项调控政策的陆续出台和实施，政策效应开始显现。二季度，本市房地产企业购置土地面积132.36万平方米，比去年同期下降43%；完成土地开发投资18.99亿元，增长15.1%，增幅低于房地产开发投资0.4个百分点，并大大低于2004年59.7%的增长水平。 国家宏观调控政策的出台已经抑制了房价上涨过快的现象，开发商也回复到了理性的状态，开发项目审时度势，由此开发企业购置土地也受其影响。同时，上半年本市无住宅用地挂牌，这也是土地购置面积下降的直接原因之一。 四、 新开工、竣工面积同比下降　 二季度，全市商品房施工面积1563.47万平方米，其中商品住宅1191.76万平方米。受土地供应减少、动拆迁速度减缓及金融信贷收紧的多重因素影响，商品房新开工面积762.23万平方米，比去年同期下降15.2%。新开工面积的下降预示着明后两年商品房供应量可能出现下滑。 二季度，全市商品房竣工面积达到376.44万平方米，与去年同期相比减少了24.26%，虽然同比降幅较大，但比一季度上升17.69%。从二季度的竣工面积可以看出04年楼市的火爆，但今年二季度受政策影响楼市已经降温，后续开发资金收回缓慢成为众多开发商需面对的问题，可能对后期的竣工面积产生影响。 五、 销售面积增幅比一季度回落41.2个百分点 二季度全市商品房销售面积仅为452.5万平方米较去年同期相比下降了41.2%，降幅非常明显，与今年一季度相比下降了18.64%。数据表明二季度上海市房地产市场明显转冷，销售情况逆转，究其原因，二季度出台的调控政策是商品房销售面积下降的主因。政策调控作用非常明显，商品住宅需求市场严重萎缩，购房者持币观望态度日趋浓重。 六、 二手房交易增幅同比大幅回落 上半年，二手住房交易面积完成1164.4万平方米，与去年同期相比增长10.8%，增幅比去年同期回落20.5%。尽管二手房交易面积仍然同比增长，但大部分交易面积来源于一季度市场，自新政出台后二手房市场受到巨大的影响，大量二手房中介门店关闭，二手住房市场迅速转入“冰冻期”。随着上海楼市对政策的消化，二季度末跌入低谷的需求市场在7月有复苏的迹象，可以预测二手房市场也可能在下半年有所回温。 第三部分　其他相关数据 一、经济运行总体平稳，经济总量继续保持两位数增长 二季度，上海市实现生产总值2129.04亿元，按可比价格计算，比去年同期增长10.3%。其中，第二产业实现增加值1174.08亿元，增长11.2%；第三产业实现增加值937.75亿元，增长9.6%。 在第三产业中，交通运输仓储和邮政业、信息传输计算机服务和软件业、住宿和餐饮业增长较快，上半年实现增加值分别为219.7亿元、137.7亿元和96.32亿元，分别增长12.3%、12%和13.6%。金融业、批发和零售业增长稳定，上半年实现增加值分别增长10.7%和9.4%。房地产业实现增加值265.04亿元，增长4.5%。 二、固定资产投资适度增长，城市基础设施建设加快推进 二季度，全社会固定资产投资完成984.83亿元，比去年同期增长15.1%，增幅比去年同期回落10.8个百分点。 投资增长的特点表现为：一是第三产业投资快速增长。上半年，第三产业完成投资1081.38亿元，比去年同期增长17.8%，其中住宿和餐饮业增长1.4倍，批发和零售业投资增长75.2%，信息计算机服务及软件业增长43.2%。而工业投资完成523.56亿元，增长10.4%，增幅比去年同期回落31个百分点。二是城市基础设施建设投资力度继续加大。上半年，城市基础设施建设投资完成360.96亿元，增长22.5%，增幅比去年同期提高12.2个百分点。其中，电力建设投资完成58.25亿元，增长54.9%。三是房地产开发投资增幅回落。上半年，房地产开发投资完成580.94亿元，增长15.5%，增幅比去年同期回落4.9个百分点。上半年，商品住宅销售面积完成933.7万平方米，比去年同期增长4.7%，增幅比去年同期回落9.5个百分点。□hd