“上海市民购房意向” 专题调查活动之一 开发商、购房者 双方“扳手腕”不再？ 新政出台后，沪上楼市几个月来交易量明显缩水已是不争的事实，但是对一些有添置婚房、急需改善住房条件的购房者来说，并没有停滞看房的步伐，其购房意向受市场波动相对教小。另一方面，一位开发商也坦言：“目标客户减少了一半的时候，在营销上更有针对性，提高命中率。对于开发商而言，在投机需求退出市场，投资需求降低的情况下，如何调整策略，抓住这部分有真实需求的自住购房者，是近一阶段的‘必修课’。” 个案调查一：已是9.2折，离底线还有多远？ 在媒体工作的小张一直期望有一套两居室住房，半年来他一直关注普陀万里板块的走势，万里雅筑、达安春之声、大华榆景华亭都留下了他的足迹，以前看房时开发商的态度一直比较强硬，而让利态度总不太明朗。最近，小张突然成了快乐的看房人，几个楼盘的销售人员不约而同的给他打来了电话，特别是大华榆景华亭的售楼人员表示，他们最近在搞活动，可以享受9.2折的优惠，优惠的价格和相对较好的地段位置，令小张颇为意动。“但9.2折的价格是否已经降到开发商的底线？”这成为了小张新近一直在思考的问题，“既然这样我希望能得陇望蜀的打个9折。”于是小张又通过朋友关系和开发商展开新一轮的“杀价”。 事实上，在上海像小张这样的有真实购房需求的市民并不在少数，那么对于开发商的“橄榄枝”他们是否领情呢？这将有待今后几个月销售统计来印证。 个案调查二：隐性让利不如明折明扣吗？ 而从开发商的情况来看，在眼下上海楼市处于销售放缓的胶着状态下，最先在现有价格体系下采取隐性让利销售的开发商无疑尝到了甜头。达安春之声花园的“低总价，高品质”促销活动为开发商不仅带来了市场关注度，还带来新的客源。“以前来购买我们楼盘的购房者主要是苏州河以北的市民，以及临近闸北、长宁的购房者，活动推出以后，黄浦、浦东、徐汇等购房者都来购买了。”达安春之声项目有关负责人向笔者透露他们近期销售中出现的喜人变化。究其原因，参考中环线内各成熟居住区的价格，联洋社区在每平方米16000元左右，古北社区在每平方米25000元左右，相比较而言，万里社区在规划上领先古北，良好的绿化条件，舒适的居住环境正是古北欠缺的，与联洋相比，万里社区的社区成熟度和人气要更胜一筹。因此，普陀万里板块作为中内环线不多的价格仅在每平方米8500元的区域，开发商又集体打出价格牌，留给购房者挑选的余地更大了，这难得的高性价比赢得了市场的青睐，购房人群自然也就不局限在周边区域，延伸到全市范围了。 而在闵行区的碧林湾，“特惠房”促销活动同样颇有成效，相比较前几个月售楼处周末都冷冷清清的景象，上周突然热络起来，一位小区物业负责人表示；“看房车络绎不绝开进小区，这样的景象印象中只有在去年看到了。”虽然价格优惠的房源仅有两套，但前来看房的购房者显然没有被此所局限，而是将目标扩大到了其他房源，而开发商也乐得作出姿态。 个案调查三：“团购”蠢蠢欲动，会是主流模式吗？ 回想前两年房价一路高歌的景象,排队托关系也不一定能买到自己称心的房，售楼人员牛气冲天，爱理不理，更别谈什么优惠了。时事变化，随着系列调控政策逐渐显效，开发商逐渐平民了起来,自住购房者也有了挑挑捡捡的余地。那么，当前除了明确的销售价格调整，“暗降”型的产品、服务优惠以外，还有什么途径能让开发商和购房者对接，满足真实的自住型购房需求呢？于是，“团购”浮出了水面。 “团购”最早在上海的出现是上世纪90年代后期，那时一批网民在网上发贴子“团购”汽车，后来又流行“团购”装修建筑材料，“团购”这种特殊交易模式从那时起渐渐被上海人所认识。目前，“团购”已经有落实的案例，"团购"渐成近期买房的一种主要的形式之一。最近珠江地产在老闵行地区销售联排别墅项目时，已经有“团购”的案例，比一般销售有2％的让利，而且目前他们也会主动地联系周边的交通大学、三菱电梯等知名企业员工联手“团购”；农房集团主动联系到市区的一些动迁户，将自己的商品房作为其拆迁配套房使用，借此在夏朵小城项目中取得约50套左右的销售，市民对“送房上门”也乐于接受；更多的开发商虽然都没有对“让利”有一个明确表态，对于这种新兴的购房方式，仍表示可以接受。 但也有一些市民对“团购”持保留态度，他们认为团购价格在初期似乎是能够吸引大家的第一个看点，但房子毕竟不仅仅是价格的问题，众口难调和风险问题也不得不去考虑。此外，也有人质疑现在团购的时机是否恰当，他们担忧如果有人在一个月前组织团购某楼盘，从14000元谈到10000元，觉得自己已经占了便宜，但很快新房降到了9000元，不知那些花1万元团购的人作何感想？毕竟现在在一个下降通道中，真实的价格价格支点如何定位尚不明确。 笔者认为，对于购房优惠幅度的问题，开发商与购房者都有各自的心理底线。如何让上海楼市走向供需平衡，不从一个极端走向另一个极端，关键还是在于有一股力量能找到供需双方的价格区间的交集，毕竟，从“扳手腕”到“握手言和”，这才是众所期盼的最终结果。