打造特色，应对市场风云变幻——访闵行区某开发企业老总 文/蔡芳芳 上海市房地产经历了从1999年到2004年的高速发展，房价可谓呈直线上涨，受一系列相关政策影响，到2005年房市开始急转直下，于4月份供求关系首次出现逆转，供求比达1：0.54，5月份，供大于求现象加剧，全市供求比高达1：0.47，特别是受2005年6月1日的新政影响，楼盘交易量大幅萎缩，那么随之而来的可能是从“量变”到“质变”，房价将出现下滑。面对目前这种市场状况，开发商是如何应对的呢？本文专访了位于闵行区华漕板块某开发企业老总，针对其自身项目并结合市场状况较为深入地谈了个人观点，应其本人要求，本文隐其企业名称及被采访人姓名。 一、楼市已经改观，楼盘降价势在必行 从市场上看，各楼盘销售情况都不理想，全市交易量开始大幅萎缩，供大于求现象加剧。市中心房价已开始有下跌的迹象，以黄浦区为例，5月份房价指数开始首次出现小幅下跌，由此说明个别楼盘价格下降，但较之2004年底的价格还呈大幅度上升。外围地区本身价格定位就不是很高，也不可能有大幅度的缩水。也就是说作为我们开发商可以承受一定幅度的下跌，但跌幅不可能很大，否则市场将出现不稳定的局面。纵观目前市场，房产的暴利时代已经过去，作为开发商要做好充分的思想准备。 二、产品是根本 1、选址很重要 2、错位定位 3、 产品品质 3、 意设计 4、 户型配比符合市场需求 三、手段是必须 1、变相降价 2、 求合作伙伴 四、需求才是关键 市场回归理性，要达到理想的销售状况，必须有刚性需求做支撑，客户定位必须要明确。所以我们楼盘的客户定位为：一、中国人有就近的生活观念，因此本地客户将消化部分房源，二、将有部分动迁客户涌入这里，这又将去化部分房源，三、中档定位吸引白领人士，这部分人群，资金实力不是很雄厚，但对生活品质要求较高，由于市中心房价太高，所以该楼盘以其价位较低，面积较小吸引他们，并且在配套的定位上能满足这部分客户对小资生活的需求。 五、雄厚资金支撑，应对市场风险 面对一系列的政策打压，市场风险不可避免，为能迅速从困境中走出，一方面，我们本身持有一定的流动资金，以应对不时之需。另一方面，与银行方面要达成共识，共同合作，为房产销售奠定基础。在此基础上，还做了最坏的打算，在思想上接受并理智的顺应市场变化，积极寻求市场机会点。 六、寻求长期发展，后期工作不容忽视 1、营造生活氛围 2、加强管理 市场预计 业内人士纷纷表示年底将是市场的节点，从目前政策的影响来看，房价将可能出现大幅下跌，因为开发商最多能摒3-6个月。然而机会点也可能出现，市场对政策消化了一段时间，市场热度将可能出现在9、10月份，同时市场将可能出现价格大战，各开发商将纷纷降价出售，但是底线不可能超过30%，预计在15-20%左右。当然也不排除部分资金实力雄厚的发展商，有可能会摒到明年，在市场较好的情况下再行出售。