关于转发《国家税务总局 财政部 建设部 关于转发《国家税务总局 财政部 建设部 关于加强房地产税收管理的通知》的通知 关键词：普通住房、优惠、营业税 该《通知》就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准，个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。我们可以看出，这一规定与以往所不同的地方有：一、对普通住宅和非普通住宅做了新的划定。二、6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。三、6月1日起，购买非普通住房按3%税收征收契税。 我们从这一政策中可以看出，目前大多数用于自住的购房者购买的房屋符合普通住房的标准，而投资客购买的房屋大多会在非普通住房的范围内，由此可见政府此次打击投机行为的力度远比上海之前对差价部分征收营业税要大。可能导致两种情况发生：一、一些还贷压力小的投资者开始转做长线投资。二、资金回笼压力大的短期投资客可能选择降低价格抛售。 各区县财政局、税务局、房地局、规划局： 经市政府同意，现将《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）转发给你们，并结合本市实际情况，补充通知如下： 一、关于可享受优惠政策的普通住房标准 凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房： （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在140平方米以下； （三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以 下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。 上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市政府每半年公布一次。 二、关于税收征收中对普通住房的审理要求 （一）各区县财税部门、房地产和规划管理部门要根据国税发[2005]89号文的有关要求，加强部门间的协作配合，信息共享，共同做好房地产税收征管工作。 （二）各区县财税部门应会同房地产、规划管理部门，利用各类信息做好审理工作，经核对无误后，办理有关涉税事项。 （三）对房产转让合同中的成交价格存有疑义的，各区县财税部门可与房地产管理部门联系，必要时可提请有关中介机构评估。 三、关于个人住房交易的有关税收政策 （一）个人出售住房应缴纳的营业税按国税发[2005]89号文第三条的有关规定执行。 1．2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。 2．2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面 积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。 3．2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 （二）凡在2005年6月1日后购买非普通住房的，按3%税率征收契税。 凡个人在2005年5月31日前购买商品住房已取得发票尚未缴纳契税的，仍可按3%税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。 四、关于售后公房和农民安置房首次转让的优惠政策 本市城镇居民按房改政策购买的售后公房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行。对本市农村按“三个集中”原则分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理。 五、关于房屋购买时间的确定 （一）凡在2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。 （二）凡在2005年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定。 （三）凡在2005年6月1日后购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。 六、关于实行房地产税收征收“一条龙”管理 为加强房地产税收征收管理，切实提高纳税服务水平，各区县财税部门要以“财税联合办公，统一计税依据，健全征管网络，提高服务质量”为工作目标，整合管理资源，创新管理方式。自2005年6月1日起，本市对所有的房地产交易税收征收实行“一条龙”管理，对受理房产权属交易涉及的各类税收的征收和代开发票窗口进行整合，减少环节，方便纳税人，实现从申报纳税到征收开票的全过程服务。 各区县房地产管理部门要与各区县财税部门密切配合，加强协作。各区县房地产交易中心要大力支持房地产交易税收征收实行“一条龙”管理，确保办公场地的落实。各区县财税部门要明确职责，加强管理与协调，及时发现和妥善处理工作中遇到的矛盾和问题，进一步做好房地产税收征管工作。 摘自：房地网 上海农行房贷新政全面出台 关键词：农行、房贷、首付、期限 在房地产市场面临政策调整的情况下，各大银行也纷纷调整房贷政策，明显加强了“收紧”个人房贷的势头，以应对新的政策下的投机坏帐情况。农业银行就个人房贷利率、首付比例、如何享受贷款优惠等作出了详细规定。由此可见，银行方面也开始加强了风险意识，对有不良信用的客户实行期限基准利率、最低首付款比例也由原先的20%提高到30%。此次新政中，银行对用于自住的普通商品住房实行下限利率，可见银行方面也是支持自住购房消费，对银行来说，风险也将减小。 农行首先对3月17日央行实施新利率以前的房贷客户利率进行了明确规定，这在沪上四大银行中尚属首次。该行规定，对于3月17日前取得农行个人住房贷款并执行优惠利率的客户，在明年1月1日利率调整时无不良信用（即无到期未还本金、利息或罚息）的，贷款利率按照基准利率的0．9倍执行（即五年期以上执行5.51％）。对于有不良信用的客户，届时该行贷款利率将调整为期限基准利率（即五年期以上执行6.12％），或根据借款人风险状况进行一定幅度的上浮。 对于3月17日以后新发放的个人住房贷款，对借款人购买的为第一套自住普通商品住房（含经济适用房）实行下限利率；同时，对借款人支付首付款比例较高的、借款人为农行个人优质客户的、借款人购买农行总、分行级房地产优质客户开发的住房，或满足其他相关条件，可在基准利率的基础上进行一定程度的下浮。 但对同一借款人及其配偶申请第三套个人住房贷款的，该行房贷细则规定，必须实行基准利率或适当上浮。 对于购房者关心的首付款比例问题，该行明确，最低首付款比例由原先的20％提高到30％。同时，支行在办理个人住房贷款时，将通过央行征信系统和该行信贷管理系统，查询借款人及其配偶已购房屋情况，对借款人及其配偶贷款购买第二套及第二套以上住房的，渐次提高首付款比例。对于明显属投机炒作购房行为的，不予贷款支持。 该行对贷款期限利率如何调整也有规定，对于贷款老客户来说，明年1月1日开始调整新利率，调整时，贷款期限是根据整笔贷款期限而不是剩余贷款期限，确定相应档次基准利率。例如，一笔贷款期限为6年，至2006年1月1日已正常归还3年，剩余贷款期限为3年，利率调整时执行5年期以上贷款利率，而不是执行3年期贷款利率。 另外，在不良信用记录计算上，该行规定，贷款者可能在2006年1月1日之前有过不良信用记录，特别是有过逾期还款记录，但2006年1月1日前已全部还清，而且没有新的逾期，那么上海农行对于这样的情况不算作不良信用，可以享受同期限贷款下限利率。 摘自：东方早报 “期房”将禁止转让 关键词：期房、禁止、转让 此次政策内容与2004年4月26日的“期房限转”政策基本一致，但今年《意见》上的执法力度更大，明确规定要依法严肃查处违法违规销售行为，使得针对2004年期房限转政策的一些变通手法得到制止。2004年是上海市政府制定的，只针对上海地区，而2005年意见中所指出的期房禁转是国务院所提出的，针对全国范围。 这是国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中指出的。意见指出，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 意见同时要求，要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。 摘自：新华网 上海二手房大量房源集中入市促使租金要下调 关键词：二手房、租金、下调 在目前调控措施的综合影响下，有不少投资者改变策略“转售为租”，也有不少抱着“持币待购”心理的购房者选择“先租后买”，这使得上海的租赁市场成交活跃，然而，记者了解到，也有部分地区的租金价格画出了久违的“下降线”。业内人士分析，投资者手中的租赁房源集中放量上市是这些区域租金下调的主要原因。来自某房屋置换的租房指导价数据显示，徐汇的梅陇、长桥地区的一居室与两居室的租金价格均开始回落。如原一居室的租金价格在每月1000元左右，而现在的租金价格在每月850元至900元；两居室的租金价格则从原来每月1300元左右下降到每月1100元的水平。 　　上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华在接受记者采访时也表示，此轮调控能够使上海楼市氛围更为健康，二手房市场逐渐转为“买方市场”，价格也将回归理性，“预计二手房需要1年左右的‘消化期’，期间租赁市场供应量的放大很可能对租金水平起到牵制作用，这也是合理的现象，具体还是要看各区域的供求关系，所产生的市场反映也会有所差异。” 摘自：东方早报 “温州炒房团”产业资本脱身楼市 关键词：温州、炒房团、撤离 “温州炒房团”产业资本的“先知先觉”式撤离，源自去年底温州楼市被爆炒后的房价短期急剧回落，这也引爆了产业资本加速撤离外地楼市。随着国家及地方相继出台房产新政后，今年一季度温州房价环比指标出现了自2001年以来的首次负增长。 受今年初以来国家、地方政府数轮为房地产降温的“组合拳”政策影响，“温州炒房团”对市场的判断出现了明显分化，有的炒家开始观望或转移投资地，有的开始抛售房源。温州商业地产投资服务中心有关负责人认为，部分企业炒家担心巨额资金被套，进而危及企业运转安全，是较早开始抛售投资性房源的，有的回笼资金已重新投入本业；也有部分企业认为房产投资即将告别暴利时代，也较早抛售房源，另投利润空间高的其他产业。产业资本撤离房产投资市场，引起了温州投资者对房产后市的极大关注，也带动了一般炒家跟进抛售房源。随着本月11日国务院转发七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，仍未撤离楼市的少量温州产业资本，极可能将房源降价抛售或转为长线投资。 住房抵押贷款证券化试点望年内推出 关键词：住房抵押贷款、证券化 中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙13日在出席“2005中国房地产业改革与发展论坛”时表示，住房抵押贷款的证券化试点工作目前正在紧锣密鼓地进行当中，有望在年内正式推出，其债券将会先在银行间债券市场发行。 据《上海证券报》报道，沈炳熙表示，资产证券化试点准备工作涉及的技术问题很多，由央行牵头、十个部委共同参加的资产证券化试点协调小组正在分门别类，加紧工作。考虑到该种债券的复杂性以及投资者主要是机构投资者，因此将会先在银行间债券市场发行，个人投资者可以通过购买基金份额的方式来间接参与这个市场。据透露，建行资产证券化的方案正在审批当中。 摘自：新华社