热点追踪：要做好步入短期调整的准备（节选） 今年3月以来，上海以及中央政府对房地产市场调控政策出台频率的特别快，许多开发商以及媒体纷纷来电咨询今后上海楼市的走势。荒岛房产工作室市场研究中心作为长期跟踪研究上海楼市变化的部门，对今年上海楼市的走势从政策、供求、价格等角度提出了自己的研究观点。 l 政策对市场的影响是及时和深远的 l 调控房价涨幅及打击市场投机是今年政策的主旋律 l 上海第四季度可能会出现整体价格下降 l 内环内将是未来调控的重点 l 要做好面对楼市短期熊市的准备（一至两年） 一、 政策研究 房地产的走势与政策的相关程度非常紧密，一个政策的出台不仅会带来市场明显的变化，更会有深远而持续的影响。上海乃至全国房地产业的火爆，都是在政策的扶持下，一步步发展起来的。就拿上海举例来说，从1996年至2002年的8次加息、取消福利分房、蓝印户口、购房退税等种种利好政策的出台，房价和市场需求也在逐渐上升。由此证明政策对房地产市场的调控作用。 1、 政策的出台背景 在回答为什么要对房地产调控之前，我们要研究政府对房地产调控的出台背景。 第一， 房地产价格涨幅调控写入了温家宝总理的《2005年政府工作报告》。 第二， 房地产供需矛盾加剧 。 第三， 房地产投资占全社会固定资产投资比重持续上升。 第四， 炒房现象成为全国性问题。 除了以上这些因素之外，还有人民币升值预期以及外资大肆进入等问题，所以为了打击海外游资投机楼市，可能会对外资流入集中的内环线内楼市进行调控。 同时我们还必须注意到，目前政策的出台不是针对上海，而是整个房地产业，在这种大势所趋的政策背景下，上海必定会配合中央的政策执行。 2、 政策的变化 就如前文所述，政策的变化将影响楼市的走向，那么，我们应该清醒的看到国家政策对房地产的调整。以往的政策是鼓励开发商投资、鼓励市场需求，所以出台了退税、蓝印户口等政策，而目前的政策与2002年以前的政策明显是背道而驰，取消了这些优惠政策，出台了打击投机性需求的政策，所以调控楼市的目的应该非常明确。 要注意到，虽然目前的政策是以投资行为主要的打击对象，但对于买涨不买跌的楼市而言，所有的政策都是“双刃剑”，在打击投机的同时也使部分改善型需求产生了观望的态度。所以上海楼市进入中短期盘整的可能性非常大。 但不管怎样，中央政策的连续性以及地方政府与中央政府政策的一致性都将使得今后的政策以调控为主，也就是说，在楼市不崩盘的前提下，今后出台的政策对楼市打压的可能性更大。 3、政策的频率 如果我们认真研究政策出台的频率，可以发现，无论是中央还是上海，今年以来对房地产投机行为打压的政策出台频率明显加快了。 4、今后可能政策调控的方向 总之，上海楼市是在政策的扶持下从1999年逐步升温的，反之，目前的政策确实是在给楼市降温，如果这点我们都不能正确判断，可能会对我们的决策产生影响。 但我们必须把握住两个关键点。一是政府打压投机（二年内的房产买卖）而不是投资，二是降低房价涨幅而不是房价。 二、 市场分析 综合大量的数据表明，在第四季度上海楼市可能会出现明显降价的行为。 1、 供求关系 2、 价格走势 根据市场研究中心对上海房价的研究跟踪，我们认为，今年的房价将会出现盘整，过去那种房价日涨夜大的情况可能不会再出现，到第四季度房价水平则可能整体下降。 第一， 政策对投机客的作用已经显现。 第二， 二手房、一手房，价格谁关键。 第三， 投机客没有了，我们的楼市会怎样。 第四， 四季度一手房市场可能会出现明显的降价行为。 3、 各个阶段 根据对以往楼市各季度的运行周期的规律特征以及政策出台后的市场反映，我们认为今年楼市的走势可能是以下几个阶段。但会随着政策的调整发生变化，仅供参考。 阶段 价格变化 市场表现 二季度 平稳期 量减价增 三季度 僵持期 量减价平 反弹期 量增价增 四季度 拐点期 量增价减 量减价减（对应反弹期） 4、 调整的幅度与时间 三、 应对策略 目前对房地产的调控是大势所趋，所以我们必须做好应对房地产熊市到来的准备。 1、 调整价格策略。低开平走、平开平走可能是比较保险的定价方法。 2、 提高社区的附加值。做好绿化景观、提高商业配套的档次、选用高档建材、培育社区文化等 3、 SP促销活动。SP活动的效果可能比广告的效果更有效而直接。如看房直通车、商场展示、小区节日活动等。 4、 继续观望。如果资金实力能坚持一年以上的话，上海楼市应该长期看好。 5、 刚性需求。从寻找投资需求转移到结婚、改善性、动迁等刚性需求。还有那些周末夫妻、单亲家庭等特殊需求。 6、 轨道交通沿线、世博板块继续看好。今明两年计划有轨道4、6、8等多条轨道交通建成，沿线的人流就是潜在的客户，将带来大量的“外来”需求。 7、 中心城区还会继续坚挺吗。目前内环内外地投机客在撤退，外籍人士却在接盘，虽然网上房地产的公布内环线内可售住宅仅5000多套，内环线内的住宅具有稀缺性优势。但在人民币升值预期下，防止外籍人士抛盘等政策可能会出台，以及可能会出台政策对高价房进行明确打压， 最近，报导220亿外资投入楼市似乎是一个信号，必须引起警惕。 8、 办公楼、酒店存在商机。今年一季度全国的商品住宅销售价格上涨了12.5%，而办公楼仅2.4%。上海的部分地区已经出现办公楼住宅价格倒挂。办公楼的入住率也在上升。上海酒店的租金全线上涨，四星级以上酒店的入住率也在上升。所以不妨从住宅市场走开，关注办公楼和酒店市场。 必须强调的是目前政策的着眼点是让房价涨幅降下来，而不是让房价降下来，所以上海楼市不会崩盘，并且由于中高档住宅的供应有限，所以目前的调整是暂时的，对房地产的持续发展有利。从中长期分析，上海房地产应该继续看好。但目前来说，要做好进入短期熊市的准备。 可以设想，随着楼市进入熊市，开发商将再次面临洗牌，将从第一阶段粗放型经营（产品不愁卖）转向第二阶段的注重产品，再转向第三阶段的品牌时代。而代理公司也将面临挑战，产品的研究能力、策划的创新能力、代理的单兵作战能力、资金的调度能力、合同的避险能力以及企业核心竞争力等都将在地产熊市中突显优势。 内部研究资料，请勿转载或引用