行家看市： 善睐送秋波　向谁作媚眼 不久前商报举办了创新商业房地产高层论坛，恰巧和国内文化地产的主要倡导者，上实发展总裁卢铿为邻，共同对商业地产的文化发展倾向进行一些交谈和探讨，形成一些共识，观点十分接近的。 我认为：创新是必要的，是市场逼出来的，否则产品就会没有市场生命力。 从市场方面来看，商业地产的总量供应越来越大，以上海为例，2004年的一年里，市场开发量达到数百万平方米，除了自用的商品商铺要达到100多万，数倍于上一世纪的最后几年。增量速度前所未有。国外某机构认为：上海商业物业的需求和供应已经总体平衡，那么从全国市场来看，一年数千万的增量面积，（主要集中在大中城市和经济发达的地县城市），很快就把市场的缺口填上了。如果增量面积是均匀分布犹可，可市场偏偏有的地方商业面积堆积一些，有的地方还有市场空缺，所以大家都认为，在商业面积过剩的区域，商业房产开发就要好好策划了。 近来在一些高等院校进行商业地产授课，大家对我从建筑地产方面挖掘商业地产价值的观点颇有感触。我认为商业地产的价值主要来自于商铺在适用性落实后，拥有的最大商业销售额。但是在商业建筑方面导入文化、艺术的特色风格的特别意味的特征。它会生成商业地产的附加价值，诚如住宅的基本功能是给人居住，一旦它变成了老洋房、老别墅之类，就产生了观赏价值、投资价值、收藏价值、文物价值等。商业地产创新、导入文化的、艺术的成份而提升其价值案例。在全国不乏案例：如深圳华侨城的“波托菲诺”、上海“新天地”、“海上海”、松江新城中的“泰晤士小镇”、北京的“后海”、“前海”、苏州的“山塘街”等等。在国外更是司空见惯，如世界知名“老佛爷”（法拉耶）百货就是这类创新创意的商业地产典型。商业地产创新的最大贡献是改变了物业的价值形态，杨浦区的领导认为：“海上海”落户在杨浦区，改变整个区域的土地价值。没错，“海上海”不但改变物业本身的价值形态，同时改变了大连路、许昌路一带土地的价值，就像新天地的出现带动了周边“锦麟天地”等一批高品质物业。 商业地产多了，竞争就会激烈，商铺就会变脸，变脸的目的就是为了取悦于市场，取悦于消费；取悦市场不仅有商品、价格等手段，还有消费的环境、文化和艺术氛围营造、消费主题的提炼等非商业化手段，商铺的文化、艺术倾向、创新，导致创意商铺出现，是商铺市场的产品更新，更是增量商业面积的“突围”行动。 善睐的媚眼是做给市场看的，也是做给投资者看的，更是做给广大消费者的。