楼市风云变幻　名家众说纷纭 ——记第十六届“荒岛沙龙” 随着三月份以来一系列政策的出台，整个上海楼市目前已进入了观望状态。上海楼市今后真将一蹶不振还是仅仅是短期的调整一时间成为业内讨论的焦点。第十六届“荒岛沙龙”特邀沪上知名的研究机构的资深专家以及开发商，同堂就这一问题进行研讨。 此次与会的专家有上海搜房中房研究院院长陈晟、中原地产的曾雄伟，上海中瑞房地产经纪有限公司研展部经理秦云，上海福纳咨询有限公司地产研究总监杨子江以及上海荒岛房产工作室地产研究中心主任冯伟，除此之外还有一位不愿透露姓名的专业研究机构教授。同时，与会的开发商有上海恒大集团、上海中星集团、金地上海分公司、绿地集团、传慎集团、万盛龙邦、联海置业、中江房产等。为了大家畅所欲言此次活动并没有邀请任何媒体前来，仅与会专家及开发商就使整个会场座无虚席，可见业内人士对今后的楼市变化极为关注。 < 活动掠景 l 主讲人：冯伟　 　　　　　　上海荒岛房产工作室地产研究中心主任 l 主要观点：调控房地产价格涨幅将是今年政策的主旋律 　　　　　　　第四季度上海可能会出现整体价格下降 　　　　　　　要做好面对楼市短期调整的准备（一至两年） 　　　　　　　上海楼市不会崩盘 l 内容提要： 冯伟主要从政策的研究出发，阐述了政策出台的背景、政策的变化以及政策出台的频率，最后得出今后政策调控的主要方向。一是今后调控的重点仍将是投资客的重灾区，高价房、大户型、空住率高的产品受到调控的可能性更大；二是曾经为了鼓励楼市升温的优惠税收政策可能会变化；三是办公楼、商铺反而是政策调控的弱项。 然后通过大量供、需、价格变化等市场数据分析，得出了今年楼市变化的结论。首先，一手房供应量会逐渐减少（不包括2个“1000万”）；其次，二手房如果持续降价，其对购房者有很大的诱惑力，将分流一手房的有效客户；第三，价格调整的时间在第四季度的可能性最大；最后，今年价格调整的幅度可能在10~20%左右。 接着，冯伟提出了目前的应对政策。一，调整价格策略；二，提高社区的附加值；三，继续观望；四，刚性需求；五，轨道交通沿线、世博板块继续看好；六，中心城区还会继续坚挺吗；七，办公楼、酒店存在商机。 最后，冯伟再次强调了上海楼市不会崩盘以及面对地产熊市要做好充分得准备。 l 主讲人：不愿透露（某国家研究机构研究员） l 主要观点：主要不是打压房地产而是调控房地产市场 l 内容提要： 首先，该位不愿透露姓名的专业人士对此次的宏观调控进行了评估。他认为，此次的政策是市政府与中央政府之间的博奕。站在上海市政府的角度来分析，目前的上海房价并不算高，上海作为国际化的大都市，一定要通过房价来抬高进入上海市的门槛。所以市政府要做的仅是控制房价涨幅，使之与GDP的涨幅相符，所以出台的政策可为隔靴抓痒，对楼市没有产生太大影响。但从整个中央政府来看，目前的中西部差异已突显，中央政府从全局考虑，不得不对房地产发展较快的城市进行适当调控，所以出台政策对上海楼市产生的效果有所突显，从4月的上海楼市已经可以明显感受到。 然后，他又从政策出台的背景讲述自己的论点。从上海目前的情况来看，第一，从房价收入比分析，上海目前的房价收入比为1：14，而97香港年仅为1：7.8，房价的确处于过高状态；第二，目前的房价涨幅也过快，去年一年的房价涨幅（扣除中低价房）应在25％左右；第三，投资客的比例高达30％左右。上海目前主要从这几个方面进行调控。而作为中央政府，是站在全国的高度看市场，首先，全国经济发展要走可持续发展道路，目前全国的钢、铁、电解铝、水泥等投资总额涨幅超过50％，其中较大比例使用于房地产行业；其次，外资热钱的大量进入中国，并且对其来源并不了解，其中进入房地产市场的热钱不少；最后，上海楼市的不看好可将投资客引向全国其他房地产发展尚不成熟的城市。了解了各级政府政策出台的背景后，对政策出台的目的就有所了解，所以上海楼市不会受到政策的严历打压，而仅是调控而已。 最后，他总结了此次出台政策对整个上海楼市的影响。第一，在政策的压制下，价格将停止上扬；第二，供求关系将有所调整，从供不应求向供略大于求转换；第三，价格会稳中有降，内环线内的价格将降至每平方米15000元左右，中内环间将降至每平方米12000元左右。 l 主讲人：曾雄伟 　　　　　　中原地产项目部副总裁 l 主要观点：上海楼市将会进入短期调整期而非熊市 l 内容提要： 首先，曾雄伟介绍了一下“5·11”政策出台之后，二手房市场的一些情况。成交量下降较为明显，现在的成交量是政策出台前的40％。并且，卖家以降低价格来吸引客户的做法并不能吸引太多的下家。但现在一些媒体所谓的大量抛盘并不是事实，抛盘的做法仅在一些个别楼盘中出现，是个别案例不代表整个二手房市场。 然后，曾雄伟认为，熊市并不会到来，仅进入一个短期的调整期。因为这与香港上一次进入熊市时有太大差别，香港曾经面临着股市不断下跌、失业率高、经济不景气、不少公司接连倒闭，所以房地产才会进入熊市，而就目前上海的经济形势不会使房地产进入熊市。 最后，他认为上海楼市此次的调整，就二手房市场而言，高端物业将会成为调控主力，可能出现价格下跌的情况，但是不会太多，大部分投资客也处于观望状态，长期看好上海市场，可能会由于资金原因将少量房源跌价抛出，但还是会留有一些等市场回升后再抛盘。 l 主讲人：秦云 　　　　　　中瑞地产研展部经理 l 主要观点：上海楼市短期调整，中期看好，长期上升 l 内容提要： 秦云首先从讲述了目前上海市房产销售员与外地销售员之间的差距，上海是买房者求销售员这一现象表吸上海楼市的确处于一个非正常情况，而此次的调控是将上海楼市拉回理性市场。她提出，此次的调控给开发商提出了新的挑战，现在的开发商一方面应该要从产品入手，是房子就能卖的市场已经过去了，应该进入到靠产品战胜市场的阶段，另外要从提高销售服务方面着手，房产销售员应该具备一定的从业素质。所以现阶段是开发商“练内功”的阶段。 然后，秦云提出了她的观点，上海楼市中长期还是看好的。这是因为第一，上海目前的钢性需求是稳定的，这包括每年有大量的动拆迁户，因为成家从而从父母身边脱离对住宅有新的需求，每年有大量的新上海人涌入，甚至不少外地人希望在上海置业并非投资而是自住用。第二，中国人传统思想对“家”的理想，中国人认为一定要有自己的房子才算有家，尤其上海人“先房后车”的理念对楼市有促进作用。第三，上海城市建设的长期发展使得上海楼市整体看好，世博、轨道交通等都对上海楼市有利好作用。第四，所谓房价高仅存在于个别区域中的个别板块。秦云将浙江省某县级市的中心城区房价与上海作比较，发现与上海郊外环间的价格差不多，从城市发展程度来考量，所以目前上海的房价并不算高。基于以上原因，她认为上海楼市长期仍将向上走而非被打压下来。 最后，秦云指出此次政策的出台，使得开发商对于前市场研究、产品定位开始重视起来，这对代理机构、研究机构无疑带来了机遇点。 l 主讲人：王加祥 　　　　　　上海万盛龙邦实业有限公司总经理 l 主要观点：熊市肯定不会到来，而是调整期 　　　　　　　不能忽视城市吸纳效应、区域吸纳效应 l 内容提要： 王加祥首先很肯定的否认了“熊市”的研判。他认为对楼市进行研判，不能忽视城市吸纳效应、区域吸纳效应。“上海是全国的上海，上海是世界的上海”，上海整体吸纳效应将会吸纳整个中国、乃至东南亚及世界的资金投入房地产。然而，这些资金的投入是近阶段整个楼市的支撑。区域吸纳效应同样如此，他同意目前滨江沿线、松江等区域的房价的确有点虚高，并且受此次政策影响较大。但如徐家汇沿线的楼盘、闵行新兴高档住宅区来看，由于其地段价值本身较高，还是会吸引相应的客户。 其次，他认为政府出台政策有从政治角度考量的目的。目前中西部的发展已极为不平衡，想通过此次的调控来对稍微拉近些中西部的差异，政策出台关键出于整个政治的稳定。 最后，他指出政策出台一定有作用，最主要表现在让开发商认识到今后的楼市发展不再是有房子就有客户，客户抢到房子就能赚钱的市场了，应该注重楼盘的综合品质以及销售服务人员的综合素质的提高。 l 主讲人：不愿透露（某50强地产公司老总） l 主要观点：楼市将进入调整期，而非熊市 l 内容提要： 这位不愿透露姓名某开发商老总，同样认为楼市将会进入调整期，而不是熊市。他简单的表明了他的一些观点。首先，他认为目前的市场是不成熟的消费市场中一群不成熟的消费者造成的，并且将这一市场现状与80年代的抢购冰箱、抢购电视机的情况作比对，完全出于一种不理性的攀比心理。此次政策出台，将使其回归理性。其次，目前的开发商值得反思，不应该讨论现时房价而应该讨论预期价格与消费者预期心理，对今后的房价进行研判。第三，开发商之间应该本着学习、竞争、合作的态度，而不是攀比，周边楼盘买什么价我也要买什么价格，人家用高档材料我也要用进口材料的作法是错误的。开发商的任务是让城市变得更美好，造让人买得起的房子。最后，他提出敏感时期需要的是理性与冷静，作为开发商则正好进入一个企业的调整期，暂缓楼盘扩张，而注重提企业的行业素质。 l 主讲人：陈晟 　　　　　　上海搜房研究院华东区院长 l 主要观点：开发商预期利润率要下降，今年房价仍将有10％左右的上扬幅度 l 内容提要： 首先，陈晟提出此次政策出台并非是政府出于对房地产市场的担心，而是因为在金融体制改革、货币政策改革尚不成熟时，规避房地产市场添乱。因为大量国外的热钱进入中国房地产市场，但这些资金来源不明，这将使得投资风险向金融市场转移。所以，要通过对房地产的打压，使得投资暂缓从而减少金融风险。 其次，陈晟指出与一些高端物业的开发商进行过交流，他们目前的销售前景并不令人担扰，如仁恒的预期认购率为40％左右，而金地楼盘的预期认购率也在70％左右。并且这一认购率也是回归市场理性的。 接着，他再次提醒在座开发商，这次政策中再次强调了土地在两年内未开发，政府将收回，这一政策将会被重点执行。 然后，陈晟认为开发商的预期利润需要有所下降，与此同时今年的房价仍将有10％的涨幅，并且指出一季度涨19％左右，二季度降10％，三季度再降8％，第四季度稳中有升，使得最后的全年涨幅在10％左右。 最后，陈晟称近期将会有一条新政出台，是为了控制高端房进入市场。这条政策是指楼盘若在内环线以内、容积率小于1、均价大于等于每平方米13000元，满足任意一条预售许可证需报批有关单位控制发放。 　　 　 l 主讲人：杨子江 　　　　　　上海福纳咨询有限公司副总经理 l 主要观点：近期将进入短期调整，但年底市场将平稳 l 内容提要： 杨子江从需求市场的调研对今后上海楼市进行研判。首先就一系列需求调研数据进行总结。第一，对面积、价格等需求调研中可以看出，对产品面积、价格的需求都有所变化。第二，目前的自住客户比例较政策出台前有所上升。第三，相同区域内房价差异的确存在。第四，购房时间计划有所调整，计划时间略长于政策未出台前。第五，酒店、办公、商业等产品机会突显。 然后，他指出有可能会出台贷款总额限制的政策，届时将会对高端物业造成影响。 最后，他向开发商提出，目前企业应采取收缩战略以应对调整期。 l 主讲人：钟宇 　　　　　　搜房“大话地产”负责人 l 主要观点：政策应从纵向分析 　　　　　　　政策打压部分投资客而非全部 l 内容提要： 钟宇首先认为国八条应从时间纵向分析，简单分为三步走，短期是税收政策，中期是金融政策，长期是土地政策。分别对不同方面进行调控。然后，他认为此次政策出台后，对于温州“空手套白狼”类的投资造成资金流断裂，所以他们会撤离上海市场，但对于港台乃至外资实力雄厚的看好上海这个城市的投资客不起打压作用。钟宇提到曾前往香港进行上海楼盘的上型推介会，但没想到在推介会现场就将华府天地等豪宅售出好几套，并且受到了香港当地人的喜爱，此类投资客是看好整个上海这个城市，所以此次的政策出台并不会对此类投资客起到作用。 < 活动总结 此次活动期间，开发商、研究机构间都广泛就上海楼市今后的变化参与了激烈的讨论，场面异场热闹，从讨论结果来看，大部分与会嘉宾认为上海楼市将进入短期调整期，但熊市不会来临。 最后需要指出的是，这次活动是由荒岛房产工作室组织的一次会员内部交流活动，各项论点均代表发言人个人观点，此次上述论点不向媒体公开。今后我们将努力为会员单位提供此类平台供业内进行交流探讨，希望广大会员单位支持。 再次感谢各与会嘉宾及出席者对我们的支持，谢谢！