财税博视 寿杰兰 【编者按】 上海楼市进入了僵持期，不少有前瞻的开发商开始勤练“内功”，将员工培训以及提高服务品质列入了工作计划之中，然而，对房地产企业而言，如何降低运营成本、合理避税显得更为重要。本报告邀请有着丰富企业管理经验的资深财务顾问寿杰兰女士开辟企业财税顾问栏目，为我们会员单位降低成本开拓新的视野。 众所周知，粗放型管理模式为现行的绝大多数开发商认同和施行，究其原因是房地产开发属资金密集型行业，同时受国家政策影响较大，而且人数规模较之制造行业少得多，无需标准化管理。所以只要项目公司与所在各政府部门包括税务局保持良好的工作沟通关系；建筑工程不出质量问题、支出不突破预算、确保按预先进度施工；再有个财务经理和银行有深厚的交往；更重要的是开发商看地看得准、拿地拿得便宜；加之自1999年来上海的房产价格持续上涨至今已第六个年头，开盘等于抢盘，有的甚至连夜排号开盘即告售罄，形势一片大好，开发商基本可以高枕无忧了。何况钱是赚出来的，不是省出来的，只要每平米涨个几百元，利润就翻番了，因此除了屈指可数的几家上市公司外，没听说过这个行业中有多少公司聘用了职业经理人也许就是这个道理。 话说随着近年来房产价格飙升，甚至一房难求，房地产开发行业已被列入全国十大暴利行业，继而大批资金雄厚的外地、外国企业涌入业内。某地区也兴起了一轮房地产热，懂行的、不懂行的都纷纷搞起了房地产，村里一对兄弟也不甘人后各自组建了一家房地产公司。 哥哥乃职业经理人转行过来的，因为没有地产经验心里没底，于是请来山姆家的麦肯锡管理咨询顾问制定了百年战略规划，把山姆家先进的绩效管理体系搬来，年终还根据绩效评估结果，奖励那些做事规范、工作完美的员工们。 另一位建筑包工头出身的弟弟就实际得多，当年就是因开发商拖欠工程款最后以地抵帐而糊里糊涂发达的，心想反正没念过多少书，企业还得靠业绩说话，良好的业绩必须有良好的销售，于是买了一套销售和客户管理软件，重奖当月那些销售成绩优异的员工们。 年底一盘算，结果不言而喻，职业经理人哥哥自当输得一塌糊涂。于是这则故事更成了驳斥房地产行业需要专业化管理最好的例子。 显而易见，生搬硬套国外成功先进经验固然可能造成水土不服；然而市场瞬息万变，等鸡叫了才发现天亮就来不及了。再者如果收成差的年头与收成好的年头经营手段无异，难免会被动挨打，到时就等着市场、竞争对手、消费者甚至政府部门来告诉我们天要亮了。当然天亮了不是鸡叫出来的，天自己会亮。 上海已进入政府宏观政策不断深入调控的阶段，信贷紧缩、土地严控、开征房地产税已成定局、停一年内新房转按揭、对同一借款人申请第二套个人住房商业贷款的，提高首付款比例；对申请第三套及以上的，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮；同时据内部人士透露，上海地区所有银行一律不准再向外地、外籍人士提供住房贷款等措施纷纷出台。通过财政、税收、法规和管理等调控手段，上海的房价将进一步有效地得到控制。外地市场尤其是二线城市房产价格已明显回落，有的甚至出现恐慌性抛盘，售楼处开盘门可罗雀的尴尬局面相继出现。 言辞最为激进的摩根士丹利亚太首席经济学家谢国忠认为全球经济过热源于英美和中国巨大的房地产泡沫。制造业利润的下降是收缩泡沫的第一步，随着商品泡沫的破灭，一些国际金融机构可能会陷入困境。由于投资者对风险偏好的减弱，国际流动性也将显著下降，全球经济也将随之迅速降温。市场气氛的恶化将令房地产投机冷却，美元泡沫（包括中国房地产泡沫）必将破灭。 目前，房地产开发行业利润率正逐渐向市场平均利润率回归。而在激烈的市场竞争中，房地产企业谋求生存、发展和获利，必须想方设法降低成本、提高效益。在房价构成比例中税费约占10％，是一项重大的外部成本，且是一项现金流支出，直接关系开发商的经济效益。 同时随着开征新的税种、调整税率、实施新的税收征管办法、取消原有优惠等税收政策性环境变化而导致房产业主税负或相关费用增加，开发商的纳税风险也正日益加剧，此外还包括由于对税法的误解等原因而可能受到的制裁。 而房地产税收法规相当繁复，受政策的变化和影响较大，且开发周期长跨年度经营，若没有未雨绸缪的长远规划，等到清盘前税收清算时欲作调整，项目的税收成本往往已成定局。同时房地产行业决定会计处理需要预估成本，在开发成本还是期间费用之间有两可的处理，甚至导致预交税金的不同，直接影响开发企业当期的现金流收支。纳税筹划即指在纳税发生之前，对企业经营或投资行为系统地通过事先安排进行各税种之间的平行策划，施行项目总体税负最优的方案，实现最大的税收利益。 特别随着经济环境和运营模式经常变化应运而生的一些商业行为，例如对于商铺的租售策略，是当下出售还是暂时持有出租？是永久的出租还是出租一段时间后将其卖掉？关乎财务安排和投资可行性及回报率，更关乎税收成本，纳税筹划因此更被提到了议事日程上。 某公司将拥有产权的一套办公房出租收取每年100万元。因节税考虑分拆了“租金”确定为每年4万元（按租房面积计算），和“服务费”96万元（与租赁有关的如管理费、清洁费、消防安全费等其他费用）。并就4万元缴纳了房产税，100万元全额缴纳了营业税。 税务局检查人员认为，该公司房租标准每年4万元与现行标准相去甚远，应予调整，其经济行为是利用了旧文件的局限性和漏洞，实际上规避了所谓的"与租赁相关的费用"的房产税。税务机关要通过完善税制和加强征管的途径加以堵塞。 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定："……房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据"，以及第四条"房产税的税率，……依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％，该公司应补缴房产税96000?2％＝11520(元)。 由此可见税法有一定滞后性、缺陷和弹性空间，纳税筹划也有一个尺度，这些既取决于开发商们的认识和动机，又取决于税务机关的执法水平。同时纳税筹划是一项复杂的系统工程，开发商要达到节税的目标，必然要结合加强自身的经营管理、会计核算和财务管理，才能使筹划的方案得到最优化实现。 这是个专业分工的时代，房地产开发企业必然面临着转型，开发商本身由传统的开发模式向高度的专业化分工转型，每个企业只做房地产开发经营的一部分或一个产品，才能更有利于产品的精细和成本控制。当下的房地产业链中除了建筑、规划、园林设计院、销售代理公司、广告策划公司外，也将向越来越多的专业配套，包括房地产税务顾问等服务领域结合的方向转型。 摆在我们面前的课题是不但要塑造房产品牌与企业形象，而且同时要持续改善企业内部管理，不断降低成本、提升工程品质、控制风险、防止资产流失、内部舞弊，提升房地产企业的竞争力以迎接市场不断变化的机遇和挑战。 房地产业可以鱼与熊掌两者得兼。