“2005年异地置业趋势调查问卷”分析 “2005年异地置业趋势调查问卷”分析—— 异地购房不能只看房价 由中国风景度假住宅（上海）推广展交中心主办的“2005年异地置业趋势调查分析”问卷调查活动已经于2005年3月21日顺利结束，一个月近千份调查表回收的事实充分说明，读者对异地置业表现出的强烈热情。 读者对异地置业的看法、置业目标、异地产品选择等方面所反馈回来的信息将会对展交中心将来为读者选择更加适合上海市民置业的楼盘与城市提供了详尽的参考。展交中心也将围绕读者关心的问题展开一系列的活动。上周起异地城市扫描板块已经在文汇报《房产世界》正式推出，在这个板块中我们将就读者关心城市的房地产市场做较为全面的扫描与分析，为读者将来选房提供参考。从调查表也可以看出不少读者在异地置业时存在一定的误区，统计数据显示，也有相当一部分购房人在异地置业的选择上还存在着盲目性，展交中心的工作人员认为，异地置业与本地置业的确存在一定不同，由于置业目的存在差异，有些因素在本地置业时可以忽略但在异地置业时却相当重要，尤其是对异地城市、地域的发展前景的全面了解等，异地置业安全性是永远要放在首位的。 焦点问题一 置业一线大城市风险系数过高 在调查问卷中“值得上海人关注的城市”一项，“一线城市”的票数位居第二。看来大部分够房人还是会选择类似上海、北京等一些大城市置业。他们的理由是因为这些城市的综合实力比较强，置业前景相对明显。 从房产市场的发展来看，诸如上海、北京、深圳等大城市，城市规模以及城市经济的发展水平在全国均处于领先地位。良好的投资环境也吸引了不少投资者的关注，同时也不难发现，这些城市的房价水平同样在全国遥遥领先。在这类城市置业，所投入的成本固然要远远超过其他低房价的城市。而且，更为重要的是，近期新出台的一系列房产政策，从提高贷款利率到提高首付比例都是比较多的针对这类房价过高的城市，起到抑止房价涨幅过快的作用。这样，这些城市的置业风险也在多重政策的“控制”下逐渐增大。更多的购房人对于置业这类城市还是持观望状态。 相比而言，在中国的一些二、三线大城市，倒是有不少置业的空间。例如南京、重庆、海口、天津等，这类城市由于房产市场起步不久，房价还是比较低，购房的投入成本就少，即使目前房贷利率提高了，首付比例提高了，但是由于这些城市的房价相对来说比较低，所以贷款的压力，首付的压力也不会太大。在上海、北京等地支付首付的资金在这些城市就可以一次性付款地购买一套不错的物业了。同时，由于这些城市的经济发展水平也不低，因而，这类城市的楼市上升空间会更明显，速度会更快些。展交中心的工作人员也表示，以往他们选择异地物业的时候也会把更多的目光聚焦到二三线城市中，这类城市置业获利的机会更大，例如曾经推广过的海口，三亚，重庆等都普遍受到上海购房人的青睐。 焦点问题二 低房价不是唯一的标准 在调查问卷中，不少读者都写道“现在上海等地的房价太高，购置这里的物业的话，还贷的压力也太大。希望能够选择一些房价低的小城市置业，等房价涨了，可以收到不小的收益”。这样的想法固然无可非议，不过从读者所罗列的一系列城市来看，相当一部分购房人都把置业的目标仅仅定位在“房价低”。展交中心认为一个城市的置业机会，发展前景，低房价不是唯一的标准，更重要的是要看该城市的经济发展水平。只有经济发展有动力房地产市场才有发展的空间。 展交中心的专业人士告诉笔者，以往展交中心推荐的重庆，海口等城市为例，它们的房价相比上海、北京、深圳等地确实存在着很大的差距，房产市场理应属于二、三线市场，值得一提的是，这些城市经济发展水平并不低，展交中心组织的实地“观光看房团”成员都有同感，这些城市比想象中繁荣很多，毕竟一个是直辖市，一个是旅游城市，得天独厚的环境给它们的经济发展带来很大的契机，有些城市的经济更是直逼一线城市。经济的迅猛发展势必会给楼市预留更多升值的空间。二、三年后，房价翻个倍肯定没问题，对于异地置业者来说，以今天的小投入，换取几年后的大丰收的确是值得的。 相反，中国内地的一些小城市，尽管房价很低，1-2千元每平方米就可以买套房。但是，这些城市的发展前景就很难讲了。各种因素导致城市的发展跟不上，生活水平相对比较低，房产市场的前景并不容乐观，涨幅缓慢。 展交中心表示，根据这么多年的房产市场运行情况来看，房价低并不是衡量一个城市楼市发展前景的唯一标准。更多的是要看城市整体的发展水平，包括经济发展水平和城市建设等，尤其是异地置业在这方面需要考虑得更周到一些。 焦点问题三 物业选择特别关键点透析 城市的选择固然重要，物业类型的选择也不容忽视。展交中心根据以往调查的经验，在此次的调查问卷中罗列了几类购房人比较感兴趣的物业。例如风景度假城市的景观物业，市中心的住宅，发展中城市的商铺或产权酒店等，选票数基本是平均分布。但也暴露出不少购房人希望“旱涝保收”的心态。对于物业的选择，展交中心认为应当慎重。 1、商铺、酒店类选择要谨慎 大约有30%-40%的上海购房人选择购买商铺或酒店这类带有一定收益性质的物业。追求稳又快的收益是投资这类物业的目标之一。展交中心的工作人员表示，商铺、产权式酒店这类纯投资性的物业，风险也会相对大一些。不少开发商都会以高额回报率吸引购房人的眼球，如果一旦开发商经营不善或出现资金链断层的状况，那么购房人的血汗钱将付之东流。这类事例以前也曾发生过几次。所以，在选择这类物业的时候需要特别谨慎。展交中心作为专门推广异地物业的机构，成立一年多来也只推荐了一次产权式酒店——大理凤凰温泉度假村，这个项目也是展交中心经过多次的考察，充分了解了项目的品质，开发商的诚信度后才推荐给上海市民的，所以，这个品质不错的产权酒店当时在沪销售时成绩一路走红。 2、市中心房子始终受宠 接近50%的购房人会选择在市中心购买住宅。这类置业者比较多考虑的是，一方面市中心的生活商务配套都比较齐全，平时出差度假去居住的话生活很方便；另一方面，市区的商业氛围浓厚，商务人士，白领聚集，他们对于住宅的需求比较大，平时即使自己不去住也可以用来出租，增加收益。 从近几年几大一线城市房价上涨的趋势来看，市中心的房子的确也是升值最快最稳的，倍受自住者投资者的青睐。对于异地城市来说，市中心的发展更是值得期待，毕竟市中心对于整个城市的发展有着举足轻重的作用，中心根据多次的经验认为，异地置业者，如果以投资为主要置业目标的话，不妨选择一些中小城市的市中心购置一套小户型的住宅等。这样的话保值增值也有了保障了。