“热炒”之后是“冷盆”——上海二手房市场进入盘整期 文/ 禹龙海 在一路狂奔上冲之后，上海的二手房市场似乎终于走到了“拐点”。在新年之后，上海二手房市场急转直下，特别是在3月出现盘整的信号后，4月的二手房果然市场出现大幅下跌行情。甚至连业内人士都普遍认为：03、04年的连续上涨的繁荣行情，离我们正越来越远。 政策面——新政接连出台，“热炒”之后上“冷盆” Ø 3月7日，针对一年内转手的二手房交易征收增值部分的5.55%的营业税及其附加 Ø 3月17日，中国人民银行宣布，从即日起上调个人房贷利率，取消了实施多年的房贷利率优惠政策，恢复到6.12%基准利率政策 Ø 同时，“个人住房贷款最低首付款比例”由目前的20%提高到30% Ø 3月底，上海各大商业银行封杀了一年内转按揭业务 Ø …… 2005年3月起，有关房产交易的“套装政策”接连推出，也表明了政府对“控制房价上涨过快”的决心。与过去期房限转、契税上涨等政策调整不同的是，这次的政策调整来势迅猛，更有“组合拳”的味道，对房产市场中投资、投机客的打击最为沉重，在短短几天内就令上海的二手房市场陷入低迷之中。 目前的二手房市场正处于盘整阶段，但在如此的政策面下，像去年经历政策打压“短暂休克”的情况已不大可能出现。从业人士普遍认为，目前的政策调控尚只是政府系列动作中的一部分，若房价依旧上涨，那么更为严厉的政策还将继续出台。 卖方——抛盘涌现，价格跳水屡见不鲜 在如此的政策变化下，直接导致了二手房抛盘量的大幅上升。据数据统计，2005年4月的二手房挂牌量较上月上升10%以上，而5月初挂牌量又较上月同期显著增加。目前市场上恐慌性抛盘开始出现，二手房市场已公然出现了下跌警号。 Ø 4月，“中凯城市之光”抛出大量二手物业，市场报价仅在20000元/平米左右 Ø 4月，某投资客一次性放出其在闸北区的36套房源 Ø 4月，浦东盛世年华的二手房报价出现大幅回落，原先17000元/平米的平均报价已跌落至13000-14000元/平米左右 Ø 4月，“城上城”一套原167万（2月报价）的住宅仅以145万元的价格成交 Ø …… 据调查，目前市场上的大量抛盘主要来自投资客。在政策打压投资、房产市场出现“拐点”的情况下，“撤退”成为该类投资客最为明智的选择。与过去分批抛售不同的是，目前的投资客大多开始“清仓出货”，甚至急切得对价格也不再过分坚持。在此情况下，价格“跳水”现象也不可避免的接连出现。据4月成交数据统计，各区成交价格普遍较上月下跌10%左右，预计在今后的几个月内，二手房价格的下跌势头还将延续，受资金压力和对市场的信心减退，未来市场上的放盘量还将不断上升。 买方——不温不火，观望气氛日趋浓郁 供应量的大幅增加，使上海的二手房市场逐渐转入“买方市场”。但是，市场上的买家却并未因此急切入市。目前二手房市场交易清淡，房展会也是人迹寥寥，在市场出现动荡的时期内，“买涨不买跌”的“持币观望”成为大多买家共同的应对方案。 在买房热潮骤减的同时，目前二手房租赁的行情却出现了回暖的迹象。据二手房从业人员介绍，除了正值传统的外来人员大批入沪、大量学生离校的高峰期外，部分原本计划购房的客户也暂缓其置业计划，而代以租赁的方式解决其居住需求。从对该类客户的调查中发现： Ø 约有六成客户认为房价将继续下跌 Ø 约有三成客户因银行利率调整、首付提高而暂时丧失购房能力 此外，也有极少量的客户开始进入市场，利用卖家急于抛盘的心理寻找合适的置业机会。据成交记录介绍，一套位于龙茗路“欧风花都”的二手房报价106万，最终仅以87万的价格成交。而位于梅陇的“阳光星期八”的一套两房两厅两卫，报价与成交价也相差了整整17万。目前的交易论价已不像原先那样的“含蓄”，也许市场的动荡，也将历练出新一批火眼金睛的投资专家。 中介——经营惨淡，实力竞争推动优胜劣汰 政策的变化、加上买家的观望，直接导致目前二手房市场的交易清淡。不仅是小型中介企业，就连中原、易居会、智恒、上房置换等大型连锁型中介公司也是成交锐减，交易量较同期下降三至五成。 目前中大型中介企业凭借着良好的资金实力基础，较为丰富的房源作为支撑，尚能安然应付市场的变化；而相比于实力雄厚的大型中介公司而言，众多规模小、资金底子薄的中介公司在无交易进账的情况下，显然更难以支撑市场的压力。据业内人士介绍，目前小型中介公司经营亏损、甚至关店的现象比比皆是。随着交易惨淡行情的继续，相信还将有部分小型中介公司被市场所淘汰，中介企业大型化、专业化、实力化的发展方向也将更为清晰。 目前市场萎靡不振已是不争的事实。那么，这样的低迷行情将要持续多久呢？是会像去年经历“期房限转”那样“短暂休克”，还是重蹈95、96年房产市场一蹶不振的覆辙，我们还将拭目以待。 （本文由金丰易居·上房销售特约供稿）